Anónimo
Reparto terreno
Le agradezco enormemente la disponibilidad que ofrece para ayudar desinteresadamente. Intentaré ser lo más breve y conciso posible para ocupar el menor tiempo posible:
Dos herederos para 1.000 metros cuadrados con una casa y divididos en cuatro fincas de diferente extensión. Actualmente, en pleno proceso de registro puesto que en su día, hace 40 años, no se hizo. Un testamento que establece el reparto al 50% de los 1.000 metros, de modo que uno de los herederos le corresponde la casa. El reparto implica el reparto de una de las cuatro fincas en una proporción del 70%-30%. Las preguntas que nos surgen son:
¿Cómo actuar? ¿Es posible crear un documento privado que reconozca ese reparto y registrar la finca en cuestión a nombre de un solo heredero? ¿La compraventa de una parte es mejor alternativa? ¿Existen otras alternativas? Y algo muy importante: ¿Alguna alternativa puede generar algún tipo de ventaja injusta en el reparto de cara a un posible conflicto futuro? ¿Existe algún tipo de consideración especial a tener en cuenta?
Cualquier comentario que considere importante y quiera añadir será de gran agradecimiento.
Dos herederos para 1.000 metros cuadrados con una casa y divididos en cuatro fincas de diferente extensión. Actualmente, en pleno proceso de registro puesto que en su día, hace 40 años, no se hizo. Un testamento que establece el reparto al 50% de los 1.000 metros, de modo que uno de los herederos le corresponde la casa. El reparto implica el reparto de una de las cuatro fincas en una proporción del 70%-30%. Las preguntas que nos surgen son:
¿Cómo actuar? ¿Es posible crear un documento privado que reconozca ese reparto y registrar la finca en cuestión a nombre de un solo heredero? ¿La compraventa de una parte es mejor alternativa? ¿Existen otras alternativas? Y algo muy importante: ¿Alguna alternativa puede generar algún tipo de ventaja injusta en el reparto de cara a un posible conflicto futuro? ¿Existe algún tipo de consideración especial a tener en cuenta?
Cualquier comentario que considere importante y quiera añadir será de gran agradecimiento.
2 respuestas
Respuesta de luis_autocad
1
¿La finca es rustica o urbana?
Es urbana, disculpe la falta de información.
En cuanto a lo del documento privado y registrarlo a nombre de uno, no tiene ninguna validez legal, es decir que si se registra a nombre del propietario A, es de ese propietario aunque existan papeles firmadosentre ellos porque no tienen validez.
La compraventa de uno frente al otro es la opción más simple .
Se puede re-escriturar todo con los porcentajes nuevos, pero es más caro
Sino, tendrán una finca de 2 propietarios donde uno participa con el 70x100 y el otro con el 30 x 100, ( como si fuese una sociedad ) .
El problema de dejarlo en porcentajes, es que si mañana se dejan de hablar, la contribución y los gastos viene al nombre del hermano de mayor edad, y si el otro no quiere pagarlo, no tiene obligación. A no ser que la registren así ademas de en las escrituras en el catastro ( y los del catastro les acepten la división de recibos que no siempre lo hacen dependiendo de lo grande que sea la finca ) .
No olvide puntuar
La compraventa de uno frente al otro es la opción más simple .
Se puede re-escriturar todo con los porcentajes nuevos, pero es más caro
Sino, tendrán una finca de 2 propietarios donde uno participa con el 70x100 y el otro con el 30 x 100, ( como si fuese una sociedad ) .
El problema de dejarlo en porcentajes, es que si mañana se dejan de hablar, la contribución y los gastos viene al nombre del hermano de mayor edad, y si el otro no quiere pagarlo, no tiene obligación. A no ser que la registren así ademas de en las escrituras en el catastro ( y los del catastro les acepten la división de recibos que no siempre lo hacen dependiendo de lo grande que sea la finca ) .
No olvide puntuar
Respuesta de fgongar
1
No entiendo muy bien lo del reparto al 70-30, pero trataré de responderle, y si necesita mayor aclaración puede volver a escribirme:
En realidad, en ausencia de albacea o contador-partidor mencionado en el testamento, la legislación deja al criterio de los herederos (ustedes) la manera de partir la herencia, con el único límite de que se respete la literalidad del testamento. O sea, que el reparto lo hacen ustedes por acuerdo (ante Notario) o a través de decisión judicial (si no hay acuerdo).
Para solucionar el reparto mediante el acuerdo, tienen diversas alternativas (y luego, como ud indica, "crear un documento privado que reconozca el reparto"):
-Encargar el reparto a un tercero de buena fe (un contador-partidor) y aceptar de antemano sus decisiones.
-Acordar el reparto, sin intermediación de nadie, y elevarlo a escritura pública.
-Vender todo y repartir el dinero según la participación en la herencia yacente.
De nuevo, no entendí muy bien los bienes de la herencia y lo que dice el testamento. Si no le he contestado a su pregunta, no dude en volver a contactarme.
En realidad, en ausencia de albacea o contador-partidor mencionado en el testamento, la legislación deja al criterio de los herederos (ustedes) la manera de partir la herencia, con el único límite de que se respete la literalidad del testamento. O sea, que el reparto lo hacen ustedes por acuerdo (ante Notario) o a través de decisión judicial (si no hay acuerdo).
Para solucionar el reparto mediante el acuerdo, tienen diversas alternativas (y luego, como ud indica, "crear un documento privado que reconozca el reparto"):
-Encargar el reparto a un tercero de buena fe (un contador-partidor) y aceptar de antemano sus decisiones.
-Acordar el reparto, sin intermediación de nadie, y elevarlo a escritura pública.
-Vender todo y repartir el dinero según la participación en la herencia yacente.
De nuevo, no entendí muy bien los bienes de la herencia y lo que dice el testamento. Si no le he contestado a su pregunta, no dude en volver a contactarme.
Probablemente no me expliqué correctamente, le pido disculpas. El testamento concreta el reparto de la herencia: de los cuatro terrenos que abarcan en su conjunto los 1.000 metros cuadrados, se establece el reparto de 500 metros y 500 metros para cada uno. La cuestión es que los terrenos son de diferente extensión por lo que no es tan sencillo como escriturar dos a nombre de uno y dos a nombre del otro. Lo que acontece es que uno de los terrenos debe repartise en un 30%-70%. Y la pregunta era: ¿Alternativas para llevarlo a cabo?
Por su respuesta entiendo que es posible escriturar el terreno y hacer constar en el catastro que el 30% pertenece a uno de los titulares y el 70% al otro. ¿Tiene esto alguna implicación especial?
Mil gracias.
Por su respuesta entiendo que es posible escriturar el terreno y hacer constar en el catastro que el 30% pertenece a uno de los titulares y el 70% al otro. ¿Tiene esto alguna implicación especial?
Mil gracias.
El que se adjudica el 70% puede compensar la diferencia de valor entregando dinero al otro, con lo cual, en la práctica, habrán heredado exactamente un 50% de la herencia (y no tendrá ninguna implicación especial).
Si les surgen dudas insuperables respecto a quien debe quedarse el 70% y dar dinero o respecto a la valoración de la compensación... lo tienen sencillo... acuerden dos lotes y decidan por sorteo quién se queda cada cual. De esta menera, ningún hermano podrá quejarse nunca de haber salido perjudicado por culpa del otro (si acaso, por culpa de la suerte).
Si les surgen dudas insuperables respecto a quien debe quedarse el 70% y dar dinero o respecto a la valoración de la compensación... lo tienen sencillo... acuerden dos lotes y decidan por sorteo quién se queda cada cual. De esta menera, ningún hermano podrá quejarse nunca de haber salido perjudicado por culpa del otro (si acaso, por culpa de la suerte).