Promesa de traspaso de local de negocio.
¿Hay alguna diferencia entre el contrato de promesa de traspaso de local de negocio y un contrato de traspaso de local de negocio. Qué consecuencias jurídicas tiene para las partes? ¿Es el contrato ineficaz o invalido?
1 Respuesta
Respuesta de juanhito
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Vayamos por orden.
Una promesa de traspaso no es nada si no va vinculada a una indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento.
Si "me prometen algo" supongo que por escrito y no cumplen, el documento dirá algo en caso de que o bien no cumpla él o bien no cumpla yo.
Si no lo dice no es que no se pueda reclamar, máxime si he hecho gastos confiado en esa promesa pero si difícil es ganar un pleito aunque figure bien detallado en el documento, imagínese ganarlo cuando el papel no dice nada.
Los anglosajones lo utilizan mucho y con gran seriedad, lo denominan "acuerdo de intenciones" y en el ámbito empresarial internacional se utiliza en España.
Un traspaso de local puro y duro es cuando el inquilino o arrendatario me "transfiere el contrato" yo paso a ser "nuevo inquilino" con conocimiento del dueño, (esa es la diferencia con el "subarriendo", en que el inquilino para el dueño sigue siendo inquilino aunque dentro del local haya otro y lo sepa el dueño y lo autorice y si no paga el nuevo ocupante paga el inquilino. En el subarriendo en realidad, el inquilino lo que hace es cobrarle algo más al subarrendatario de lo que él está pagando y quedarse la diferencia.
Otra cosa: la promesa de traspaso es un acuerdo entre inquilino actual y el inquilino nuevo, ni la conoce el arrendador, ni tiene por qué conocerla, ni le afecta al propietario... mientras el traspaso no se lleve a cabo.
Luego la promesa de traspaso no anula el contrato de arrendamiento del local ( supongo que Vd. se refiere a eso) y aunque el contrato dijese que está prohibido traspasar, mientras no lo hagan sin permiso del propietario no puede acudirse al Juzgado para pedir la resolución del contrato.
En resumen: Tendríamos que ver si se firmó algún documento, si dice algo en caso de incumplimiento, el motivo del incumplimiento y los perjuicios reales que yo he sufrido como consecuencia de ese incumplimiento de la promesa ( si he pedido y abonado licencias municipales, proyectos de reforma del local etc. etc.)
Por ahí es por donde lo enfocaría, pero es un asunto complejo que exigiría sentarse, echarse un café ( o dos) y darle vueltas al asunto.
Una promesa de traspaso no es nada si no va vinculada a una indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento.
Si "me prometen algo" supongo que por escrito y no cumplen, el documento dirá algo en caso de que o bien no cumpla él o bien no cumpla yo.
Si no lo dice no es que no se pueda reclamar, máxime si he hecho gastos confiado en esa promesa pero si difícil es ganar un pleito aunque figure bien detallado en el documento, imagínese ganarlo cuando el papel no dice nada.
Los anglosajones lo utilizan mucho y con gran seriedad, lo denominan "acuerdo de intenciones" y en el ámbito empresarial internacional se utiliza en España.
Un traspaso de local puro y duro es cuando el inquilino o arrendatario me "transfiere el contrato" yo paso a ser "nuevo inquilino" con conocimiento del dueño, (esa es la diferencia con el "subarriendo", en que el inquilino para el dueño sigue siendo inquilino aunque dentro del local haya otro y lo sepa el dueño y lo autorice y si no paga el nuevo ocupante paga el inquilino. En el subarriendo en realidad, el inquilino lo que hace es cobrarle algo más al subarrendatario de lo que él está pagando y quedarse la diferencia.
Otra cosa: la promesa de traspaso es un acuerdo entre inquilino actual y el inquilino nuevo, ni la conoce el arrendador, ni tiene por qué conocerla, ni le afecta al propietario... mientras el traspaso no se lleve a cabo.
Luego la promesa de traspaso no anula el contrato de arrendamiento del local ( supongo que Vd. se refiere a eso) y aunque el contrato dijese que está prohibido traspasar, mientras no lo hagan sin permiso del propietario no puede acudirse al Juzgado para pedir la resolución del contrato.
En resumen: Tendríamos que ver si se firmó algún documento, si dice algo en caso de incumplimiento, el motivo del incumplimiento y los perjuicios reales que yo he sufrido como consecuencia de ese incumplimiento de la promesa ( si he pedido y abonado licencias municipales, proyectos de reforma del local etc. etc.)
Por ahí es por donde lo enfocaría, pero es un asunto complejo que exigiría sentarse, echarse un café ( o dos) y darle vueltas al asunto.
Hola de nuevo y muchísimas gracias por tu respuesta y tu tiempo.El tema es complejo y lamentablemente parece que la promesa de traspaso no esta regulada explicitamenete en el derecho español, seria mucho pedir que me pudieras recomendar alguna página web con acceso libre a jurisprudencia sobre este tema.. Un saludo y gracias.
Siento no conocer ninguna salvo Aranzadi, en el que he estado suscrito toda mi vida,(lo utiliza la Administración militar) elderecho (que es la que se utiliza en la Administración de Justicia y todos los jueces para trabajar y La Ley, también muy bueno.
A veces he puesto una voz en el google y me ha salido jurisprudencia interesante, pero en este caso es más complejo aún, porque este tipo de pleitos es lo que se denomina "jurisprudencia menor", resoluciones que "mueren" en los Tribunales superiores de Justicia de cada Autonomía, es decir, no llegan al Tribunal Supremo.
Así que tendría que consultar, si lo encuentra, que es difícil que llegue a los Juzgados de Primera Instancia, porque al ser un contrato preparatorio de otro y que no está regulado explícitamente, tienen que darse pocos supuestos, tiene que consultar, insisto, las resoluciones de los Juzgados de su Autonomía.
El camino más seguro es acercarse al Colegio de Abogados de su localidad, donde como aquí, en Canarias, publican para los colegiados y para los estudiantes de derecho y publico en general, un extracto de la jurisprudencia menor de la provincia y ver si por ahí encuentra algo.
También hay jurisprudencia a mano en la UNED (La Universidad a distancia) para consulta en la biblioteca. La biblioteca de la UNED en Madrid en la Ciudad Universitaria es espectacular, digna de verse. Le van a dejar entrar con el DNI.
Yo no he llevado asuntos de ese tipo, siempre han sido incumplimientos de contrato puro y duro.
Suerte en la búsqueda.
A veces he puesto una voz en el google y me ha salido jurisprudencia interesante, pero en este caso es más complejo aún, porque este tipo de pleitos es lo que se denomina "jurisprudencia menor", resoluciones que "mueren" en los Tribunales superiores de Justicia de cada Autonomía, es decir, no llegan al Tribunal Supremo.
Así que tendría que consultar, si lo encuentra, que es difícil que llegue a los Juzgados de Primera Instancia, porque al ser un contrato preparatorio de otro y que no está regulado explícitamente, tienen que darse pocos supuestos, tiene que consultar, insisto, las resoluciones de los Juzgados de su Autonomía.
El camino más seguro es acercarse al Colegio de Abogados de su localidad, donde como aquí, en Canarias, publican para los colegiados y para los estudiantes de derecho y publico en general, un extracto de la jurisprudencia menor de la provincia y ver si por ahí encuentra algo.
También hay jurisprudencia a mano en la UNED (La Universidad a distancia) para consulta en la biblioteca. La biblioteca de la UNED en Madrid en la Ciudad Universitaria es espectacular, digna de verse. Le van a dejar entrar con el DNI.
Yo no he llevado asuntos de ese tipo, siempre han sido incumplimientos de contrato puro y duro.
Suerte en la búsqueda.
