Recibo de la comunidad de vecinos
En la finca donde vivo la calefacción central y el consumo de agua se paga conjuntamente con los gastos de comunidad, es decir, en el recibo de la comunidad aparece un solo concepto como cuota de comunidad. Por motivos particulares necesito que dichos conceptos aparezcan desglosados, o sea, que en el recibo mensual de comunidad se especifique por un lado el gasto correspondiente a calefacción, por otro el gasto por consumo de agua y por otro el de gastos generales de comunidad. Al solicitarlo al administrador de la finca, este se niega a hacerlos así, aduciendo simplemente que "eso no se puede hacer"¿Tengo derecho a exigir que se me desglosen los mencionados conceptos? Y en tal caso ¿Qué puedo hacer?
2 respuestas
Respuesta de arini6
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Entiendo conforme a lo que me comentas que si no te desglosan los gastos en el recibo, sí deben hacerlo en la rendición de cuentas que realiza el administrador de la finca trimestralmente. En caos que no lo haga, hay que requerirlo para ello pues así lo señala la ley. De todas formas, aquí te mando un artículo que es muy interesante y que habla de casas, pero aplica la ley de propiedad horizontal que es para todos los edificios. Espero haber sido de ayuda, un saludo.
El desglose de los Gastos Comunes
Los gastos comunes de una comunidad residencial acogida a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria siempre son un tema, que puede generar incluso controversia entre los vecinos y el administrador.
Por eso el Director del Registro Nacional de Administradores de Edificios y del portal www.copropiedad.cl, Renato Deformes, despeja todas las dudas acerca de este cobro mensual.
1.- ¿Cuáles son los llamados gastos comunes fijos y los variables?
Los fijos son todos aquellos que se repiten todos los meses de manera constante, como por ejemplo remuneraciones, riego de jardines, mantención de equipos, mantención de piscinas, etc.
Y los variables son aquellos ocasionales o que sus montos son variables dependiendo de la estacionalidad. Por ejemplo, los combustibles para calefacción, mantenimiento especial de jardines como las podas de formación, podas de temporada, instalación de plantas de mantención, etc.
2.- ¿Qué ítemes consideran normalmente los gastos comunes?
De acuerdo a las Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria los gastos comunes debieran desglosarse en 4 grandes ítemes. Gastos de administración, los que hacen referencia a remuneraciones, gastos generales de honorarios de impuestos, etc. Gastos de mantención que se refieren a contratos de mantenimiento de equipos y dispositivos, cambios de ampolletas, el aseo con sus útiles y materiales. Gastos de reparación a todos los equipos y dispositivos del edificio y Gastos de Uso y Consumo de luz, gas, agua u otras cuentas similares.
3.- ¿Qué sucede con los edificios que tienen una gran dotación de equipamientos, están considerados dentro de los gastos fijos o variables?
En general son gastos fijos, porque cuando la persona compra un departamento en estas edificaciones lo hace conociendo la publicidad que indica su equipamiento. Como gimnasio, sala de sauna, entre otros, que son parte de los bienes y áreas comunes del edificio. Como la Ley señala "a todas las áreas y bienes comunes del edificio en su mantenimiento, reparación y manejo deben concurrir todos los copropietarios en proporción al tamaño de sus copropiedades o a los derechos de dominio de la propiedad".
4.- ¿Cómo pueden los residentes conocer el estado de la administración de esos gastos comunes?
Lo usual es que el administrador cada vez que hace la rendición de gastos comunes, con la minuta de cobranza, entregue un detalle somero de los gastos generales. Divida esta minuta en los ítemes generales e incorpore bajo cada rubro los ítemes que se consumieron. El administrador está obligado por la Ley a rendir cuenta documentada de su gestión a lo menos una vez al año.
5.- Hay edificios que incluyen en los gastos comunes el pago por uso del ascensor en caso de cambio de casa. ¿Eso está correcto?
Eso es usual, porque es un acuerdo que ha adoptado la comunidad en alguna asamblea. No nos olvidemos que la máxima autoridad del edificio son los copropietarios reunidos en asamblea. En consecuencia, si la asamblea acordó cobrar este valor es válido.
6.- ¿Cuáles son los pagos dentro de una comunidad que causan mayor polémica generalmente?
La calefacción y el agua caliente es uno de los temas resistidos, aún cuando no son parte exactamente del gasto común sino individuales, pero van incluidos en la cobranza. Al momento de pagar la cuenta culpan al administrador de un mal cálculo, a la empresa que provee el servicio, a la empresa inmobiliaria que los engañó al momento de vender el departamento, etc.
7.- ¿Cómo se puede saber si se está midiendo correctamente los cobros de calefacción o agua caliente?
Cada copropietario debe tener en el acceso de su departamento al menos dos marcadores, uno para el agua caliente y otro para la calefacción. Son medidores con reloj y número. Ahora el administrador debiera informar mensualmente la lectura anterior, la actual, el consumo y el monto a pagar. Normalmente eso no se hace y genera los conflictos.
8.- ¿El administrador tiene la obligación de publicar un informe mensual con los gastos comunes del edificio?
Existe la posibilidad de que cualquier copropietario solicite, en los términos de cortesía que corresponde, al administrador la exhibición de la documentación que respalde los gastos efectuados. De acuerdo a la Ley, toda la documentación del edificio es documentación pública y nadie puede negar el derecho a mostrarla cuando es solicitada.
9.- ¿El uso de estacionamiento puede ir dentro de los gastos comunes?
Depende. En edificios de oficinas particularmente hay estacionamientos de visita pero que son de la comunidad, y si alguien los ocupa en ese momento será con cargo a la oficina donde va. Pero sólo se hace en edificios donde el comité de administración ha tomado el acuerdo.
10.- ¿Los gastos comunes de edificios son más caros que los de condominios de casas?
Es relativo, podrían ser más caros pero también puede ser a la inversa. Los edificios tienen a veces muchos más servicios que las casas, como calefacción que la casa no tiene, compactador de basura, evacuación de aguas lluvia, mantención de bombas, ascensores. Quizás son más caros que una casa pero están sujetos a que estas personas obtienen mayores beneficios. Hay otros casos en que esto no es así.
El desglose de los Gastos Comunes
Los gastos comunes de una comunidad residencial acogida a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria siempre son un tema, que puede generar incluso controversia entre los vecinos y el administrador.
Por eso el Director del Registro Nacional de Administradores de Edificios y del portal www.copropiedad.cl, Renato Deformes, despeja todas las dudas acerca de este cobro mensual.
1.- ¿Cuáles son los llamados gastos comunes fijos y los variables?
Los fijos son todos aquellos que se repiten todos los meses de manera constante, como por ejemplo remuneraciones, riego de jardines, mantención de equipos, mantención de piscinas, etc.
Y los variables son aquellos ocasionales o que sus montos son variables dependiendo de la estacionalidad. Por ejemplo, los combustibles para calefacción, mantenimiento especial de jardines como las podas de formación, podas de temporada, instalación de plantas de mantención, etc.
2.- ¿Qué ítemes consideran normalmente los gastos comunes?
De acuerdo a las Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria los gastos comunes debieran desglosarse en 4 grandes ítemes. Gastos de administración, los que hacen referencia a remuneraciones, gastos generales de honorarios de impuestos, etc. Gastos de mantención que se refieren a contratos de mantenimiento de equipos y dispositivos, cambios de ampolletas, el aseo con sus útiles y materiales. Gastos de reparación a todos los equipos y dispositivos del edificio y Gastos de Uso y Consumo de luz, gas, agua u otras cuentas similares.
3.- ¿Qué sucede con los edificios que tienen una gran dotación de equipamientos, están considerados dentro de los gastos fijos o variables?
En general son gastos fijos, porque cuando la persona compra un departamento en estas edificaciones lo hace conociendo la publicidad que indica su equipamiento. Como gimnasio, sala de sauna, entre otros, que son parte de los bienes y áreas comunes del edificio. Como la Ley señala "a todas las áreas y bienes comunes del edificio en su mantenimiento, reparación y manejo deben concurrir todos los copropietarios en proporción al tamaño de sus copropiedades o a los derechos de dominio de la propiedad".
4.- ¿Cómo pueden los residentes conocer el estado de la administración de esos gastos comunes?
Lo usual es que el administrador cada vez que hace la rendición de gastos comunes, con la minuta de cobranza, entregue un detalle somero de los gastos generales. Divida esta minuta en los ítemes generales e incorpore bajo cada rubro los ítemes que se consumieron. El administrador está obligado por la Ley a rendir cuenta documentada de su gestión a lo menos una vez al año.
5.- Hay edificios que incluyen en los gastos comunes el pago por uso del ascensor en caso de cambio de casa. ¿Eso está correcto?
Eso es usual, porque es un acuerdo que ha adoptado la comunidad en alguna asamblea. No nos olvidemos que la máxima autoridad del edificio son los copropietarios reunidos en asamblea. En consecuencia, si la asamblea acordó cobrar este valor es válido.
6.- ¿Cuáles son los pagos dentro de una comunidad que causan mayor polémica generalmente?
La calefacción y el agua caliente es uno de los temas resistidos, aún cuando no son parte exactamente del gasto común sino individuales, pero van incluidos en la cobranza. Al momento de pagar la cuenta culpan al administrador de un mal cálculo, a la empresa que provee el servicio, a la empresa inmobiliaria que los engañó al momento de vender el departamento, etc.
7.- ¿Cómo se puede saber si se está midiendo correctamente los cobros de calefacción o agua caliente?
Cada copropietario debe tener en el acceso de su departamento al menos dos marcadores, uno para el agua caliente y otro para la calefacción. Son medidores con reloj y número. Ahora el administrador debiera informar mensualmente la lectura anterior, la actual, el consumo y el monto a pagar. Normalmente eso no se hace y genera los conflictos.
8.- ¿El administrador tiene la obligación de publicar un informe mensual con los gastos comunes del edificio?
Existe la posibilidad de que cualquier copropietario solicite, en los términos de cortesía que corresponde, al administrador la exhibición de la documentación que respalde los gastos efectuados. De acuerdo a la Ley, toda la documentación del edificio es documentación pública y nadie puede negar el derecho a mostrarla cuando es solicitada.
9.- ¿El uso de estacionamiento puede ir dentro de los gastos comunes?
Depende. En edificios de oficinas particularmente hay estacionamientos de visita pero que son de la comunidad, y si alguien los ocupa en ese momento será con cargo a la oficina donde va. Pero sólo se hace en edificios donde el comité de administración ha tomado el acuerdo.
10.- ¿Los gastos comunes de edificios son más caros que los de condominios de casas?
Es relativo, podrían ser más caros pero también puede ser a la inversa. Los edificios tienen a veces muchos más servicios que las casas, como calefacción que la casa no tiene, compactador de basura, evacuación de aguas lluvia, mantención de bombas, ascensores. Quizás son más caros que una casa pero están sujetos a que estas personas obtienen mayores beneficios. Hay otros casos en que esto no es así.
Respuesta de tioarturo
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Hola, tioarturo, perdona que tardara tantas horas en contestar, pero no he podido ponerme al ordenador en todo ese tiempo. Tu respuesta me parece satisfactoria, pero ¿Me podrías orientar sobre lo que puedo hacer si el administrador se niega a desglosar los ya mencionados conceptos?
Lo idóneo es que el requerimiento lo haga el presidente de la comunidad, especialmente si sois varios los vecinos afectados por la situación. Así no tiene la opción fácil del escaqueo.
En caso de que se siga negando sin aportar causas razonables, la única opción es recurrir a su colegio profesional presentando la correpsondiente queja y esperando que tenga algún efecto.
Por desgracia no es posible tomar otro tipo de medidas, salvo la posible denuncia, pero que ya supone meternos en terrenos más farragosos.
--------------------------------------------------------------
Todo sobre trabajo y empleo en:
http://historiasparanocurrar.blogspot.com
En caso de que se siga negando sin aportar causas razonables, la única opción es recurrir a su colegio profesional presentando la correpsondiente queja y esperando que tenga algún efecto.
Por desgracia no es posible tomar otro tipo de medidas, salvo la posible denuncia, pero que ya supone meternos en terrenos más farragosos.
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