¿Puede el presidente rescindir un contrato con una empresa de servicios por incumplimiento de esta?
Mi pregunta es si el presidente de una comunidad de propietarios está capacitado para rescindir el contrato que tiene actualmente con un proveedor de la misma, por motivos de incumplimiento unilateral por parte del proveedor, y sin tener que solicitarlo en una junta de vecinos. Ya que es un servicio urgente que el proveedor se niega a proporcionar.
Concretamente una empresa encargada del mantenimiento de las calderas, ha estado haciendo trabajos a particulares en la comunidad, y ha intentado cobrarlos con cargo a esta, por tanto le han sido devueltos los recibos, y ahora que hay una fuga de agua caliente en una válvula, se niega a cambiarla hasta que la comunidad le pague dichos trabajos que repito no corresponde pagar a la comunidad sino a los particulares que los han contratado.
1 respuesta
Claro que sí, pero me preocupa que la empresa esté trabajando a particulares y no a través del presidente, que es la legítima autoridad de la comunidad, pues esa práctica es abiertamente ilegal ya que el contrato es con la comunidad como tal y no con los particulares.. y es todavía mas descaro que traten de que sea la comunidad la que pague esos arreglos cuando desconocieron la legítima autoridad y con la cual tienen el contrato.
A todas luces es una práctica desleal al pretender que la comunidad pague los arreglos que hicieron en forma particular.
Ahora tienes que tener la ABSOLUTA CERTEZA de que el presidente no autorizó esos arreglos, así sea en forma verbal, para poder cambiar de contratista... porque en caso contrario la comunidad sí está obligada a pagar los arreglos hechos a esos particulares.
En definitiva si el presidente no autorizó esos arreglos debe dar por terminado el contrato argumentando "práctica desleal" (por los motivos ya expuestos) y cambiar ya mismo de empresa, mejor dicho "para ayer es tarde cambiar de contratistas"... no sea que se aprovechen del momento y facturen sobre costos que nunca existieron.
Algo parecido ocurrió en mi comunidad con la diferencia que ( según entiendo de tu relato) el presidente sí autorizó el uso de una hidrolavadora para asear las zonas comunes. Cuando terminaron pasaron a la administración una factura con un sobre costo cinco veces mayor a lo que realmente valía. Nosotros (la nueva junta) al examinar el contrato se encontró que era legalmente válido y que ya se había dado un anticipo del 20% de su valor, entonces decidió no dar un denario más y cancelar unilateralmente el contrato. Así mismo, para demostrar que ese era un costo exagerado se pidió cotizaciones a varias empresas que prestaban el mismo servicio.
Como decidieron demandar la copropiedad por haberles cancelado el contrato con solo el 20% del valor pactado se trató el tema en la Asamblea para que toda la comunidad estuviera enterada del asunto de la demanda y la asamblea autorizó a la Junta llegar hasta las últimas consecuencias porque fue demasiado evidente el deterioro patrimonial si se cancelaban los valores facturados.
Estos hechos sucedieron hace cuatro años y aún estamos esperando la demanda de esos personajes. Para colmo de males fueron a contratar un grupo de abogados, expertos en materia contractual, y les expusieron el caso para demandar la cancelación total del valor del contrato y la respuesta fue algo parecido a "si nos quieres regalar la plata por el pleito nosotros lo hacemos... pero tenga la certeza que no solo nos tiene que pagar a nosotros si no también los honorarios del abogado de ellos porque este es un caso completamente perdido... pero si quiere regalarnos su dinero nosotros se lo recibimos dichosos, porque deben tener mucho dinero para votarlo de esa manera"... Bueno esa conversación fue escuchada (por uno de nuestros 421 copropietarios) mientras el grupo de abogados se tomaban sus cervezas un viernes por la noche y se reían a carcajadas por la cara de idiotas que pusieron nuestros demandantes cuando les explicaban una y otra vez que ese era un caso perdido, que eso era votar la plata. Cada vez se reían mas fuerte porque nuestros futuros demandantes no podían comprender que la razón estaba de nuestra parte aunque había un contrato firmado y legalmente válido.
tengo la certeza de que el presidente no autorizó esos trabajos, ya que soy yo el presidente. Lo que sucede es que algunos vecinos, aprovechando que ven por aquí a la empresa mantenedora de las calderas, cuando tienen algún trabajo de calefacción ( purgado de los radiadores, cambio de válvula de cierre de radiadores etc.) se lo encargan a esta empresa, pero está claro que es a título privado entre cada vecino y esa empresa, Pero mas tarde no quieren pagar y acuerdan con el mantenedor que mandan las facturas a la comunidad,
Este individuo de la empresa de mantenimiento llega al descaro tal, que cuando le devuelven los recibos, me llama y me pregunta porque no le pago, yo explico que ese gasto no lo ha generado la comunidad sino unos vecinos a titulo privado, y el con mas cara que espalda me dice que total por esa cantidad no vale la pena discutir, que es una cantidad muy asumible para la comunidad..Ver para creer !!
Estoy muy agradecido por la respuesta clara y concisa, Solo le pediría un favor más sin querer abusar, Me podría indicar alguna base o referencia como una ley que yo pueda mencionar para poder explicar a alguno de esos vecinos que cargan sus facturas a la comunidad, porque tengo claro que me van a acosar diciéndome que yo no puedo rescindir el contrato sin pasar por una junta que lo acuerde..
Es más creo recordar que en un edificio próximo se dio el caso de que cambiaron de administrador, y necesitaron una junta y un porcentaje de votos para hacerlo... ( el administrador es otra empresa de servicios, así que sería el mismo supuesto que la empresa de mantenimiento de calderas..) gracias por todo.
Bueno la referencia es la Ley de Propiedad Horizontal que establece que solo el representante legal y la junta pueden contratar gastos a nombre de la comunidad. Ningún otro particular puede hacer contratación a cuenta de la comunidad porque solo sus representantes legales pueden hacerlo. En ese punto la ley es todavía mas precisa cuando a clara que ni la misma Asamblea, siendo la máxima autoridad, puede contratar un servicio a cuenta de la comunidad, estableciendo algo parecido a "Las decisiones de la asamblea son de obligatorio cumplimiento para la junta y los miembros de la misma (lógico que el administrador también esta obligado a cumplir)"... en ese orden de ideas las decisiones de la asamblea, cualquiera que estas sean, solo se pueden cumplir por intermedio de la junta o del administrador.
Entonces con este soporte jurídico tu puedes hacer frente a los vecinos inconformes porque quieren que se le paguen sus gastos... que tal esa... es como exigirle yo al vecino que le compre leche para mi niño...
Ahora en el tema de contratación para los arreglos futuros: Cambia el contratista por otro que haga los trabajos de aquí en adelante y lo haces por Prestación de Servicios eso quiere decir que solo para cosas puntuales o reparaciones específicas y que solo la administración pueda autorizar los diferentes arreglos que tenga que hacer.
Aquí nos sucedió con el mantenimiento de edificios: Se contrató a una empresa para hacerlo y los vecinos solicitaban trabajos adicionales dentro de sus apartamentos con argumentos tales como "ya tienen preparada la mezcla, porque no me ponen un poquito, en un huequito que tengo dentro del apartamento... ya que prepararon la masilla y tienen la escalera porque no me pañetan un pedacito de cielo raso que se me cayó" y cosas por el estilo. Al llamarles la atención por esto, que "de muy buena fe hacían", argumentaban que ese no era gasto significativo para todo lo que tenían que hacer y que eso no generaba un costo adicional para la comunidad... de verdad que mis compañeros de junta estaban contentos por lo "altruistas" que eran los contratados y aprobaron que eso se podía hacer. Como era el único que estaba en desacuerdo dije "que quede constancia en el acta que si alguno de los trabajadores sufre un accidente de laboral fuera del sitio de trabajo (mantenimiento de fachadas) se cancelará en forma automática el contrato y la administración pagará los valores de obra realizada hasta el momento del evento, porque a ustedes se les contrató para el Mantenimiento de Fachadas y eso que están haciendo es incumplimiento en el Objeto del contrato". Es posible que alcances a imaginar la furia de los vecinos cuando se enteraron de mi posición y que ya "no les podían hacer los pequeños arreglos" dentro de sus apartamentos que había pactado de antemano con los trabajadores. Algunos decidieron contratar en forma particular a esta empresa para que pudieran hacer trabajos dentro de los apartamentos y claro que el sobre costo fue impresionante porque uno de esos vecinos pidió que se le cambiara la grifería de su baño... eso se convirtió en un problema de convivencia en el que tuvo que intervenir la administración e incluso algunos de esos vecinos se negaron a pagar el sobre costo aduciendo que dentro de su apartamento no habían hecho nada.
Para concretar:
1. Contrata, inmediatamente, otra empresa exclusivamente para que haga ese arreglo urgente.
2. Con la junta reunida expones todos los argumentos aquí enumerados y que se cambie de empresa para el mantenimiento de las calderas.
3. Se tiene que dar a conocer a toda la comunidad que solo por intermedio de la administración se harán los arreglos requeridos siempre y cuando exista una petición por escrito de la necesidad de éstos.
