Parte de parcela no inscrita
La cuestión que le quería plantear consiste en que tengo una parcela de terreno, la cual tiene una parte que no aparece en la Escritura de compra-venta y por lo tanto tampoco está inscrita a mi nombre. El vecino colindante dice que esa parte es suya, sin embargo nunca ha intentado recuperarla por ningún medio. Llevo 28 años usando y disfrutando la totalidad de la parcela, pero me gustaría saber que pasos he de seguri para poder inscribir esa parte de parcela a mi nombre. No se si sería conveniente esperar a los 30 años para la usucapión extraordinaria.
En espera de sus noticias.
En espera de sus noticias.
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Respuesta de sasolex
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En los juzgados lo único que vale es la prueba. Puedes haber estado poseyendo legítimamente una finca durante 60 años, y en teoría la finca es tuya, pero si no puedes probarlo, no te servirá de nada.
Los 30 años de usucapión se requieren cuando se intenta adquirir un bien inmueble con mala fe, es decir, el poseedor sabe que el bien que posee no es suyo, pero lo posee como si fuera el propietario (art. 1959 CC). No obstante, dicha posesión ha de haberse ejercido de forma pública, pacífica e ininterrumpida (1941 CC).
En tu caso, tienes titulo y buena fe. El titulo o justo titulo (no debe entenderse en sentido material, de tener un documento, sino en un sentido abstracto, como el motivo legítimo por el cual se ejerce la posesión) es la compraventa del inmueble; la buena fe está representada por que te consideras el propietario de todo el terreno o porque ignoras que esa parcela pertenece a otra persona, si fuera el caso.
Después de conocer que la posesión es con titulo y buena fe, debe tenerse en cuenta si la misma se ejerce en presencia o ausencia del que pretende la propiedad de la parcela. Según parece el vecino está en España, por lo que debe entenderse adquirido el terreno por usucapión con el transcurso de diez años, si ha estado el vecino diez años en España, claro (1958 CC).
Por tanto, según me has dicho, en teoría te corresponde la propiedad todo el terreno. Ahora vamos a la práctica, donde juegan un papel fundamental las pruebas.
Tienes que probar que has ejercido la posesión de todo el inmueble durante esos diez años (o treinta años, si quieres tener mayor seguridad); por ejemplo, por testimonios de vecinos colindantes, que has pagado la contribución o IBI de todo el inmueble (incluida la parcela litigiosa) durante todos los años que has tenido la finca.
Es decir, tienes que probar que estás usando y disfrutando de esa parcela, de ese trozo de tierra. Y que lo has estado haciendo durante diez años. Puede que el contrato se convierta en un arma de doble filo porque no consta la totalidad del terreno, pero también es posible que el vecino también carezca de escritura pública o documento en que conste que esa parcela es suya, y por eso no te reclame. ¿Has mirado en el Registro de la Propiedad los bienes que tiene tu vecino? Si tuvieras la seguridad de que tu vecino no puede probar la titularidad de la parcela que insinúa que es suya, puedes vallar el terreno y delimitar el terreno que es tuyo y si el vecino te demanda, solicitar en el mismo proceso judicial la declaración de que esa parcela te pertenece, si pudieras probarlo.
Tampoco es necesario, de todas formas, ir a malas con tu vecino (que después de todo va a estar ahí al lado tuyo toda la vida y te puede hacer putadillas y hacerte la vida imposible). Puedes ir a hablar seriamente con él y pedirle que te enseñe su escritura y delimitar ambos qué pertenece a cada uno, de buena fe. Y si llegarais a un acuerdo delimitar físicamente los terrenos (mediante mojones o vallas) y reescriturar ante notario, para evitar problemas futuros entre los descendientes, que seguro que los habrá si no se arreglan ahora.
Un saludo y espero haber despejado tus dudas.
Los 30 años de usucapión se requieren cuando se intenta adquirir un bien inmueble con mala fe, es decir, el poseedor sabe que el bien que posee no es suyo, pero lo posee como si fuera el propietario (art. 1959 CC). No obstante, dicha posesión ha de haberse ejercido de forma pública, pacífica e ininterrumpida (1941 CC).
En tu caso, tienes titulo y buena fe. El titulo o justo titulo (no debe entenderse en sentido material, de tener un documento, sino en un sentido abstracto, como el motivo legítimo por el cual se ejerce la posesión) es la compraventa del inmueble; la buena fe está representada por que te consideras el propietario de todo el terreno o porque ignoras que esa parcela pertenece a otra persona, si fuera el caso.
Después de conocer que la posesión es con titulo y buena fe, debe tenerse en cuenta si la misma se ejerce en presencia o ausencia del que pretende la propiedad de la parcela. Según parece el vecino está en España, por lo que debe entenderse adquirido el terreno por usucapión con el transcurso de diez años, si ha estado el vecino diez años en España, claro (1958 CC).
Por tanto, según me has dicho, en teoría te corresponde la propiedad todo el terreno. Ahora vamos a la práctica, donde juegan un papel fundamental las pruebas.
Tienes que probar que has ejercido la posesión de todo el inmueble durante esos diez años (o treinta años, si quieres tener mayor seguridad); por ejemplo, por testimonios de vecinos colindantes, que has pagado la contribución o IBI de todo el inmueble (incluida la parcela litigiosa) durante todos los años que has tenido la finca.
Es decir, tienes que probar que estás usando y disfrutando de esa parcela, de ese trozo de tierra. Y que lo has estado haciendo durante diez años. Puede que el contrato se convierta en un arma de doble filo porque no consta la totalidad del terreno, pero también es posible que el vecino también carezca de escritura pública o documento en que conste que esa parcela es suya, y por eso no te reclame. ¿Has mirado en el Registro de la Propiedad los bienes que tiene tu vecino? Si tuvieras la seguridad de que tu vecino no puede probar la titularidad de la parcela que insinúa que es suya, puedes vallar el terreno y delimitar el terreno que es tuyo y si el vecino te demanda, solicitar en el mismo proceso judicial la declaración de que esa parcela te pertenece, si pudieras probarlo.
Tampoco es necesario, de todas formas, ir a malas con tu vecino (que después de todo va a estar ahí al lado tuyo toda la vida y te puede hacer putadillas y hacerte la vida imposible). Puedes ir a hablar seriamente con él y pedirle que te enseñe su escritura y delimitar ambos qué pertenece a cada uno, de buena fe. Y si llegarais a un acuerdo delimitar físicamente los terrenos (mediante mojones o vallas) y reescriturar ante notario, para evitar problemas futuros entre los descendientes, que seguro que los habrá si no se arreglan ahora.
Un saludo y espero haber despejado tus dudas.
