Cantidad entregada para compra de piso
En Junio, visité un piso que me gustó y decidí comprarlo. Entonces mandé un contrato vía mail al vendedor del piso para la compra. Un contrato tipo que encontré por internet de compraventa (me lo revisó antes un amigo que tiene una inmobiliaria). Le dije al vendedor, que si estaba él de acuerdo con el contrato le haría entrega de la señal que se mencionaba en él.
¿Él estuvo de acuerdo con esto y le hice una transferencia de la señal de 30.000?.
En el contrato que redacté no hay más cláusulas que especifiquen obligaciones y derechos de las partes, ni en qué concepto va esa entrega de dinero.
Diciendo así: "El precio de la presente compraventa es de 300.000 EUROS que se harán efectivos de la siguiente manera:
-30.000 EUROS entregados con anterioridad a este acto, como señal y parte del pago, y que la parte vendedora confiesa tener recibidas.
-El resto, es decir, 270.000 EUROS se entregaran a la firma de Escrituras Públicas y entrega de llaves.
Ahora que he visto que hay muchos "chollos" he decidido no comprar este piso que me parece muy caro y quiero que me devuelva todo el dinero para comprarme otro más barato. El vendedor me está reclamando la firma ante notario, pero yo ya le he dicho, que no quiero comprarlo.
Como en el contrato no puse lo de arras penitenciales, ¿me debería devolver el dinero, ¿no?. Le he pedido por todos los medios que me devuelva todo el dinero, pero no quiere por que se siente perjudicado y dice que es una señal. ¿Yo le he ofrecido que se lo compro pero por 30.000? Menos, pero no quiere.
Claro ya han pasado meses y no puedo comprar porque me piden señal y necesito comprar algo urgente.
He ido a abogados y dicen que tengo pleno derecho a que me lo devuelva. Estoy pensando en denunciar ¿qué opináis?
¿Él estuvo de acuerdo con esto y le hice una transferencia de la señal de 30.000?.
En el contrato que redacté no hay más cláusulas que especifiquen obligaciones y derechos de las partes, ni en qué concepto va esa entrega de dinero.
Diciendo así: "El precio de la presente compraventa es de 300.000 EUROS que se harán efectivos de la siguiente manera:
-30.000 EUROS entregados con anterioridad a este acto, como señal y parte del pago, y que la parte vendedora confiesa tener recibidas.
-El resto, es decir, 270.000 EUROS se entregaran a la firma de Escrituras Públicas y entrega de llaves.
Ahora que he visto que hay muchos "chollos" he decidido no comprar este piso que me parece muy caro y quiero que me devuelva todo el dinero para comprarme otro más barato. El vendedor me está reclamando la firma ante notario, pero yo ya le he dicho, que no quiero comprarlo.
Como en el contrato no puse lo de arras penitenciales, ¿me debería devolver el dinero, ¿no?. Le he pedido por todos los medios que me devuelva todo el dinero, pero no quiere por que se siente perjudicado y dice que es una señal. ¿Yo le he ofrecido que se lo compro pero por 30.000? Menos, pero no quiere.
Claro ya han pasado meses y no puedo comprar porque me piden señal y necesito comprar algo urgente.
He ido a abogados y dicen que tengo pleno derecho a que me lo devuelva. Estoy pensando en denunciar ¿qué opináis?
Respuesta de isabelsalas4
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Por la redacción de la clausula que mandas, creo que está claro que el dinero entregado a cuenta lo es en concepto de señal, o sea, como parte del pago del precio de la vivienda, por lo que son arras confirmatorias.
En este caso, el contrato de compraventa se perfeccionó por el mero consentimiento de las partes ante las condiciones pactadas, y por tanto obliga a ambos. Esto significa que el vendedor puede obligarte a cumplir el contrato en los términos pactados, y si tu te niegas y solicitas la resolución del mismo, deberás indemnizarle por los daños y perjuicios causados, que -eso sí- no serían la pérdida de la cantidad entregada como señal.
En este caso, el contrato de compraventa se perfeccionó por el mero consentimiento de las partes ante las condiciones pactadas, y por tanto obliga a ambos. Esto significa que el vendedor puede obligarte a cumplir el contrato en los términos pactados, y si tu te niegas y solicitas la resolución del mismo, deberás indemnizarle por los daños y perjuicios causados, que -eso sí- no serían la pérdida de la cantidad entregada como señal.
¿Qué daños y perjuicios me puede pedir?
Eso va a depender de la cantidad que dieras como señal en relación al precio del inmueble, o sea, al tanto por ciento del total que se entregó como señal.
fue de un 12% del valor total... ¿qué opinas?
He estado viendo jurisprudencia al respecto, y como mucho, puede llegar a un 50% de lo que has entregado, si no se ha pactado ningún porcentaje en el contrato de compraventa, a fin de penalizar la resolución por incumplimiento del contrato.
¿Me puedes mandar un link o alguna referencia en internet al respecto?.. no he oído nada de ese 50% a ningún abogado de mi zona..
Gracias.
Gracias.
Siento no podértelo mandar, porque lo he consultado en la Jurisprudencia que tengo en el despacho de sentencias del Tribunal Supremo, que son tomos de la editorial Aranzadi.
6 respuestas más de otros expertos
Respuesta
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¿Podrías confirmarme tu país o el lugar de compra del piso? Es que en tu ficha aparece Portugal
Si eres español o la compra se ha firmado en España, tienes que partir de que los contratos se firman para ser cumplidos, una vez firmado surge la obligación de las partes para cumplirlo y exigir el cumplimiento a la otra
Al no haberse estipulado el carácter de las arras, éstas tienen carácter de parte del precio y confirmatorias del contrato por lo que ninguna de las partes puede resolver el contrato si no hay justa causa que le legitime para ello (algún incumplimiento culpable e importante de la otra parte que lo justifique)
Las partes de común acuerdo pueden resolverlo, pero si no hay acuerdo ni incumplimiento que legitime la resolución cualquiera de ella puede exigir a la otra que cumpla el contrato
Si presentas demanda de resolución y pierdes puedes ser condenado a costas, que en estos caso pueden ser muy elevadas pues se toma como valor del juicio el precio del piso
Todo esto te lo digo a falta de valorar el resto del contrato, pues desconozco si hay alguna cláusla que te permita resolver el contrato
Entiendo que te gustaría que te dijera que tienes derecho a recuperar tu dinero, pero si lo hiciera así y te animará a resolver el contrato podrías ser condenado a costas, por lo que mi obligación es ofrecerte la respuesta que considero más ajustada en derecho
Si eres español o la compra se ha firmado en España, tienes que partir de que los contratos se firman para ser cumplidos, una vez firmado surge la obligación de las partes para cumplirlo y exigir el cumplimiento a la otra
Al no haberse estipulado el carácter de las arras, éstas tienen carácter de parte del precio y confirmatorias del contrato por lo que ninguna de las partes puede resolver el contrato si no hay justa causa que le legitime para ello (algún incumplimiento culpable e importante de la otra parte que lo justifique)
Las partes de común acuerdo pueden resolverlo, pero si no hay acuerdo ni incumplimiento que legitime la resolución cualquiera de ella puede exigir a la otra que cumpla el contrato
Si presentas demanda de resolución y pierdes puedes ser condenado a costas, que en estos caso pueden ser muy elevadas pues se toma como valor del juicio el precio del piso
Todo esto te lo digo a falta de valorar el resto del contrato, pues desconozco si hay alguna cláusla que te permita resolver el contrato
Entiendo que te gustaría que te dijera que tienes derecho a recuperar tu dinero, pero si lo hiciera así y te animará a resolver el contrato podrías ser condenado a costas, por lo que mi obligación es ofrecerte la respuesta que considero más ajustada en derecho
Es en España. Él me mandó u n burofax dándome 15 días más para acudir a notario, si se pasaba la fecha, el contrato quedaría resuelto y además me pone que perdería la señal. Yo tendré que acepatar dicha resolución.. ¿y además pedirle todo no?
Si expresamente no se le ha atribuido la facultad de resolver por no acudir a notario en principio el no puede resolver el contrato por su voluntad y menos aún quedarse la señal
Tu tampoco puedes resolver el contrato y exigir que te devuelva esa señal si por su parte no ha habido ningún incumplimiento
Si no hay acuerdo sobre la resolución del contrato lo único que cabe es exigir su cumplimiento
Como ya te he comentado esa cantidad tiene la calidad de parte del precio y confirmación del contrato por lo que ninguna de las partes puede resolverlo sin que exista incumplimiento por la otra
Tu tampoco puedes resolver el contrato y exigir que te devuelva esa señal si por su parte no ha habido ningún incumplimiento
Si no hay acuerdo sobre la resolución del contrato lo único que cabe es exigir su cumplimiento
Como ya te he comentado esa cantidad tiene la calidad de parte del precio y confirmación del contrato por lo que ninguna de las partes puede resolverlo sin que exista incumplimiento por la otra
Claro,... me imagino que el incumplidor soy yo, por que ya le he dicho que no quiero comprar y he incumplido el trato. Entonces,... después el vendedor me mandó un burofax para darme 15 días más, pasados esos días quedaría resuelto el contrato y retenida la señal por su parte. Yo le respondí que aceptaba pero que me devolviese el dinero...
Si los dos estáis de acuerdo en la resolución debe devolverte esa cantidad, pues no tienen el carácter de arras penitenciales, pero debes hilar muy fino en este asunto, sería conveniente contar con algún escrito de ambos conviniendo a la resolución, y una vez obtenido puedes estudiar la reclamación de esa cantidad
Debe quedar clara la voluntad de ambos de resolver el contrato, y solo con esto puedes arriesgarte en su caso a demandarle para que te devuelva la cantidad entregada
Debe quedar clara la voluntad de ambos de resolver el contrato, y solo con esto puedes arriesgarte en su caso a demandarle para que te devuelva la cantidad entregada
Suya no es que sea voluntad, si no que ya me ha dado tantos plazos, que de algún modo tiene que terminar con esto por que si no no podría venderla,... al final me dio un últimatum y yo no acepté a comprar...
En tu caso no puedo aconsejarte que le demandes reclamándole ese dinero, pues el puede reconvenirte exigiéndote que pagues el resto del precio, y en este caso al tomarse como valor de la demanda el precio del piso las costas del juicio pueden ser muy elevadas
Tu puedes considerar que con esas comunicaciones que te ha enviado puede considerarse su voluntad de resolver el contrato por incumplimiento tuyo, pero en este caso el te podría exigir indemnización de daños y perjuicios
La única forma que tienes de recuperar esa cantidad sin riesgo es una resolución por mutuo acuerdo, si no hay mutuo acuerdo y una de las partes incumple su obligación el otro puede optar por el cumplimiento o por la resolución con la indemnización de daños y perjuicios (aunque en este caso con arras confirmatorias la opción de resolver es más limitada)
Siento mucho no poder darte la solución que esperabas
Tu puedes considerar que con esas comunicaciones que te ha enviado puede considerarse su voluntad de resolver el contrato por incumplimiento tuyo, pero en este caso el te podría exigir indemnización de daños y perjuicios
La única forma que tienes de recuperar esa cantidad sin riesgo es una resolución por mutuo acuerdo, si no hay mutuo acuerdo y una de las partes incumple su obligación el otro puede optar por el cumplimiento o por la resolución con la indemnización de daños y perjuicios (aunque en este caso con arras confirmatorias la opción de resolver es más limitada)
Siento mucho no poder darte la solución que esperabas
Respuesta de ozzybou
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Lo primero que quiero preguntarle es que entiendo que no se llegó a firmar ese contrato, ¿no?, es decir, usted lo envió por mail, y luego envió el dinero, pero ese contrato nunca se formalizó,¿cierto?. Desde mi punto de vista, entiendo que es un dinero entregado en concepto de "adelanto", pero que no se ha formalizado, y por lo tanto entiendo que ese dinero debería devolvérselo, aunque en estos casos, siempre es mejor ponerse en manos de un abogado que disponga de toda la información, para que le pueda asesorar correctamente. Eso sí, inicie ya el procedimiento ya que esta persona parece que no tiene interés en devolverle el dinero, y cuanto antes inicie los trámites antes se solucionará todo, SIEMPRE QUE ya haya consultado con abogados y le hayan dicho que por ley debe devolverle el dinero. Si no es así, piense que si perdiese el juicio también estaría obligada a pagar las costas del mismo.
No, no se firmó, pero estuvo de acuerdo por mail. Ose la dije que si él estaba de acuerdo entonces es cuando le entregaría el dinero. Dicen que está duddoso...
Entiendo que es como verbal.. o algo así... y la cantidad es como señal... y parte del precio
Entiendo que es como verbal.. o algo así... y la cantidad es como señal... y parte del precio
Pues realmente es como usted dice, normalmente el pago en concepto de arras no se devuelve una vez llegado al acuerdo si el comprador se echa atrás. Es difícil demostrar que no hubo acuerdo si usted le ingresó el dinero.
Como le comentaba, mejor consulte con su abogado particular, pero el tema sólo se lo podrá explicar él conociendo la jurisprudencia sobre el tema.
Como le comentaba, mejor consulte con su abogado particular, pero el tema sólo se lo podrá explicar él conociendo la jurisprudencia sobre el tema.
Respuesta de jagbroker
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Bajo mi punto de vista, que no queda más que la negociación con el propietario, la ley está de su parte, pero la cantidad es muy elevada, normalmente las señales suelen ser de más pequeña cuantía. Coméntale al comprador que no estás dispuesto a perder 30.000 euros bajo ningún concepto e intenta que se conforme con menos.
También le puedes argumentar que tu intención era dar una señal más pequeña, pero también pagarle por adelantado una parte como se refleja en el contrato "30.000 euros ... como señal y parte del pago". Se puede interpetrar que una parte de los 30.000 sería para señal y otra como parte del pago. Entonces hay que buscar una cantidad lógica, claro que para el vendedor hay que saber que sería lógico.
Suerte y saludos
También le puedes argumentar que tu intención era dar una señal más pequeña, pero también pagarle por adelantado una parte como se refleja en el contrato "30.000 euros ... como señal y parte del pago". Se puede interpetrar que una parte de los 30.000 sería para señal y otra como parte del pago. Entonces hay que buscar una cantidad lógica, claro que para el vendedor hay que saber que sería lógico.
Suerte y saludos
Él estás bastante enfadado, por que dice que ha rechazado compradores (claro han pasado unos meses), ha hecho mudanzas, y ahora ya no vende la casa ni siquiera rebajándola, y está metido en otro piso y ni siquiera tiene mi dinero,... yo le he dicho que 10.000, pero el no acepta, por todos los daños y perjuicios que le he causado,... pero si vamos a juicio, lo tendrá que demostrar, ¿no? Sólo con facturas, si no tiene, no puede! Le tendrán que embargar digo yo!
Si se pusiera por un momento en el lugar del comprador, vería que no tiene nada que perder, que yá ha ganado 30.000 euros, ¿qué luego hay un juicio y pierdes 15.000?, pues sí podría ser pero los 30.000 ya los tiene "por adelantado".
Si no quiere negociar, tendrá que ir a por todas e intentar demostrar que los 30.000 euros entregados no eran constitutivos de una señal.
Si no quiere negociar, tendrá que ir a por todas e intentar demostrar que los 30.000 euros entregados no eran constitutivos de una señal.
Respuesta de imanem
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En esta ocasión creo que no puedo ayudarte ya que no soy abogado. Espero que pueda contestarte otra persona.
Por mi experiencia, un contrato obliga a las dos partes por igual y en este caso, aunque no haya arras penitenciales expresas tampoco se recoge en el contrato que pueda anularse sin más.
Si los abogados que has consultado te han dicho que tienes derecho a la devolución del dinero sin ningún tipo de penalización, y realmente el piso no te interesa, ni más barato, valora el coste de un juicio y ve a por ello.
Pero si el piso si te interesa, plantéale al dueño la posibilidad de denunciarle por no devolverte el dinero pero que te lo quedarías si ajusta el precio a la realidad del mercado. Un trato justo para ambas partes, hoy día, es hacer una tasación y fijar ese precio como el de venta. El coste de la tasación, a negociar.
Por mi experiencia, un contrato obliga a las dos partes por igual y en este caso, aunque no haya arras penitenciales expresas tampoco se recoge en el contrato que pueda anularse sin más.
Si los abogados que has consultado te han dicho que tienes derecho a la devolución del dinero sin ningún tipo de penalización, y realmente el piso no te interesa, ni más barato, valora el coste de un juicio y ve a por ello.
Pero si el piso si te interesa, plantéale al dueño la posibilidad de denunciarle por no devolverte el dinero pero que te lo quedarías si ajusta el precio a la realidad del mercado. Un trato justo para ambas partes, hoy día, es hacer una tasación y fijar ese precio como el de venta. El coste de la tasación, a negociar.
Respuesta de letrado10
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Demándalo