Promotor
Hace unos años me metí a promotor de pisos. Para ello, después de obtener las licencias y permisos contraté una empresa constructora que edificó la casa y sus pisos correspondientes. Hace cuatro años hice la entrega de los pisos a los compradores sin objeciones. Sin embargo, ahora ha surgido un problema en el alicatado de los cuartos de baño de uno de los propietarios y después de intentar que se lo arreglara la constructora, ésta ha decidido desentenderse del asunto por lo que me he brindado a solucionar el problema, como así se ha hecho estos días.
Pero el problema surge como consecuencia de que el resto de propietarios me requieren porque dicen que tienen el mismo problema de fallo en el alicatado, bien en los cuartos de baño o en la cocina, por lo que todos quieren que les solucione el mismo problema que al primero.
Mi pregunta es que hasta donde alcanza mi responsabilidad como promotor y hasta donde la de la constructora. Quién debe asumir los desperfectos que van surgiendo en unos pisos que se entregaron hace más de cuatro años y hasta cuándo (en tiempo) existe esa responsabilidad. Y hasta cuando debo ser yo el que afronte las responsabilidades de una construcción que no he ejecutado y sí una empresa constructora que quiere "escurrir el bulto" ¿Cual sería el camino lógico a seguir en este asunto con el fin de, sin renunciar a mis responsabilidades, introducir en el tema a la constructora que cobró en su momento sus honorarios.?
En espera de su respuesta, reciba mi más cordial saludo.
Pero el problema surge como consecuencia de que el resto de propietarios me requieren porque dicen que tienen el mismo problema de fallo en el alicatado, bien en los cuartos de baño o en la cocina, por lo que todos quieren que les solucione el mismo problema que al primero.
Mi pregunta es que hasta donde alcanza mi responsabilidad como promotor y hasta donde la de la constructora. Quién debe asumir los desperfectos que van surgiendo en unos pisos que se entregaron hace más de cuatro años y hasta cuándo (en tiempo) existe esa responsabilidad. Y hasta cuando debo ser yo el que afronte las responsabilidades de una construcción que no he ejecutado y sí una empresa constructora que quiere "escurrir el bulto" ¿Cual sería el camino lógico a seguir en este asunto con el fin de, sin renunciar a mis responsabilidades, introducir en el tema a la constructora que cobró en su momento sus honorarios.?
En espera de su respuesta, reciba mi más cordial saludo.
1 Respuesta
Respuesta de benzocaina
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En todo caso seria necesario que un arquitecto técnico determinase a quien pertenecen esos defectos, esto es, quien es el responsable de los mismos en función de la fase de ejecución de la obra.
Así la ley 39/1999 (ley orgánica de edificación)define tres plazos de responsabilidades a cubrir mediante contrato de seguros en modalidad de daños o caución que comprenden los períodos siguientes:
Responsabilidad de un año: relativa al constructor por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.
Responsabilidad de 3 años: relativa al promotor por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
Responsabilidad de diez años: relativa al promotor por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
De los tres períodos de responsabilidad descritos, sólo éste último tiene carácter de obligatoriedad en el momento de entrada en vigor de la Ley (6 de Mayo del 2000) y para edificios cuyo uso principal sea de vivienda. Las responsabilidades de uno y tres años obligarán a la contratación de la póliza de seguros mediante el Decreto Ley pero de forma escalonada.
Una de las novedades que aporta la L.O.E. se refiere a la obligatoriedad de formalizar garantías por daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción Este aspecto de la L.O.E. es, por tanto, una buena noticia para los técnicos, ya que con la implantación plena de las garantías previstas en la ley se superaría la situación que arquitectos y aparejadores están sufriendo de manera sistemática. En definitiva son estos quienes asumen las consecuencias de sentencias condenatorias solidarias basadas en la insolvencia o desaparición del resto de los agentes, a quienes la legislación anterior no obligaba a responder de una manera efectiva.
En cualquier caso, desde este año 2003 la suscripción de ese seguro de responsabilidad decenal ha dejado de ser obligatorio.
Así la ley 39/1999 (ley orgánica de edificación)define tres plazos de responsabilidades a cubrir mediante contrato de seguros en modalidad de daños o caución que comprenden los períodos siguientes:
Responsabilidad de un año: relativa al constructor por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.
Responsabilidad de 3 años: relativa al promotor por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
Responsabilidad de diez años: relativa al promotor por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
De los tres períodos de responsabilidad descritos, sólo éste último tiene carácter de obligatoriedad en el momento de entrada en vigor de la Ley (6 de Mayo del 2000) y para edificios cuyo uso principal sea de vivienda. Las responsabilidades de uno y tres años obligarán a la contratación de la póliza de seguros mediante el Decreto Ley pero de forma escalonada.
Una de las novedades que aporta la L.O.E. se refiere a la obligatoriedad de formalizar garantías por daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción Este aspecto de la L.O.E. es, por tanto, una buena noticia para los técnicos, ya que con la implantación plena de las garantías previstas en la ley se superaría la situación que arquitectos y aparejadores están sufriendo de manera sistemática. En definitiva son estos quienes asumen las consecuencias de sentencias condenatorias solidarias basadas en la insolvencia o desaparición del resto de los agentes, a quienes la legislación anterior no obligaba a responder de una manera efectiva.
En cualquier caso, desde este año 2003 la suscripción de ese seguro de responsabilidad decenal ha dejado de ser obligatorio.
Quiero aclarar que la ejecuación de los pisos y su entrega a los propietarios tuvieron lugar bastante antes de que entrara en vigor la L.O.E., por lo que no disponemos de ninguna póliza de seguro, por lo que me sigo preguntando ¿hasta cuándo y hasta donde alcanza mi responsabilidad ante los propietarios?
Y la constructora, ¿puede irse de rositas, sin más? ¿Es qué no no le alcanza la responsabilidad por este tipo de defectos constructivos?
Y otra cuestión de prioridades ¿los propietarios pueden exigir, alternativamente, responsabilidad a uno o otro según les venga en gana? ¿O por el contrario es la constructora la que debe afrontar el arreglo de los desperfectos?.
¿Debería yo arreglar los desperfectos y pasar la factura a la constructora, con posibilidades de éxito?
Espero sus noticias.
Saludos.
Y la constructora, ¿puede irse de rositas, sin más? ¿Es qué no no le alcanza la responsabilidad por este tipo de defectos constructivos?
Y otra cuestión de prioridades ¿los propietarios pueden exigir, alternativamente, responsabilidad a uno o otro según les venga en gana? ¿O por el contrario es la constructora la que debe afrontar el arreglo de los desperfectos?.
¿Debería yo arreglar los desperfectos y pasar la factura a la constructora, con posibilidades de éxito?
Espero sus noticias.
Saludos.
En este caso se habla de responsabilidad solidaria, es decir que ambas partes deben responder por igual de esos defectos de construcción.
Así el tribunal supremo dice
"SEGUNDO.- El motivo cuarto debe estudiarse conjuntamente con el décimo, ambos planteados a través del cauce procesal del nº 5 del art. 1692 de la L.E.C., y en los que se denuncia la supuesta infracción de los arts. 1591 y 1139 del C. Civil, así como la doctrina jurispurdencial referida al litisconsorcio pasivo necesario. Al citarse la incorrecta aplicación del art. 1591, se pretende exculpar a los señores Arquitectos, con la simple argumentación de la que apreciación de un perito "debe prevalecer sobre la de los demás técnicos que deponen como simples testigos", es decir, por esta vía casacional se esta determinando el proceso valorativo que se ha debido seguir en la sentencia recurrida, según el particular interés de la parte recurrente; pretensión totalmente inviable, mucho más cuando a continuación se añade, que la ruina fue debida a una defectuosa ejecución material de la obra, y a una deficiente vigilancia, función esta última incluida en la "en la dirección de obra", que como partida autónoma han cobrado los señores Arquitectos en su minuta de honorarios. Y partiendo de esta responsabilidad atribuida por la Sala de Apelación a los Técnicos Superiores, no resulta aconsejable plantear la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, dada la consolidada, y abundante no citada doctrina de esta Sala, que viene atribuyendo un a responsabilidad solidaria, derivada del art. 1591 del C. Civil, para todos los participantes en el proceso constructivo, cuando su especifica intervención en las causas de la ruina no puede determinarse de una forma individual; aplicando, como consecuencia de esta solidaridad, lo dispuesto en el art. 1144 del C. Civil, con la reserva de las facultades que se señalan en el art. 1145. En el caso que estudiamos, la demanda se dirige solidariamente contra el Constructor y los Arquitectos, en ambas sentencias se declara la responsabilidad solidaria de todos los demandados, por no poderse determinar las cuotas de responsabilidad de cada uno de ellos, y si, como se pretende en el motivo, la parte recurrente estima que los señores Aparejadores intervinientes también incurrieron en responsabilidad, y deberían intervenir en la obligación de hacer que se postulaba en el suplico de la demanda, antes del hundimiento de la cubierta, resultaría que al no constar su especifica y posible cuota de responsabilidad en el evento, la solidaridad resulta patente, y el recurrente dispone en cualquier caso, de las facultades establecidas en el citado artículo 1145. Del C. Civil."
En caso de graves defectos de construcción, que se puedan calificar de ruina, el comprador tiene a su disposición la acción establecida por el artículo 1591 del Código Civil, aplicable a los graves defectos que ocurran en un plazo de diez años. La acción tiene un plazo de prescripción de quince años, desde que el defecto se hizo manifiesto. Esta acción tiene las siguientes características:
Puede ser ejercitada por todos los compradores de la vivienda.
Los defectos deben integrarse en la calificación de ruina, aunque el Tribunal Supremo ha declarado que puede integrarse en dicho concepto la ruina parcial (por ejemplo, ruina de la fontanería, de la cubierta, etc.) o ruina funcional. El concepto de ruina se viene paulatinamente ampliando a cualquier defecto grave y general del edificio.
La acción puede dirigirse contra el contratista, el promotor y los técnicos que han intervenido en la construcción.
El resto de los defectos pueden ser reclamados con base en las normas sobre cumplimiento de los contratos.
En España, y cuando una de las partes incumple lo acordado en el contrato, la parte cumplidora puede optar por exigir el cumplimiento de la obligación o, en caso de que el incumplimiento sea grave, optar por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios y abono de intereses.
El plazo de ejercicio de esta acción es de quince años.
Podemos afirmar que los problemas que plantean los vicios de construcción constituyen un porcentaje elevadísimo de pleitos. Basta leer las sentencias pronunciadas por el Tribunal Supremo sobre la materia para darse cuenta de ello.
Entre las últimas que hemos, figuran:
La de 14 de mayo de 2002, dictada por la Sala 1ª en el recurso de casación 3639/1996, que refiriéndose a obras en una urbanización realizadas por técnicos y empresas distintas y para nada relacionadas, en cuyo pleito se había excepcionado la falta de litisconsorcio pasivo necesario que la sentencia recurrida había estimado decretando la necesidad de demandar conjuntamente a quienes habían realizado dichas obras, ha declarado que en temas de construcción a los que se aplica el artículo 1591 del C.c. es conocida, por reiterada y constante la doctrina jurisprudencial que proclama la solidaridad de los intervinientes en el proceso edificativo, siempre que no sea posible determinar o individualizar la proporción o el grado en que la conducta de cada uno de ellos ha sido determinante en la causación de los vicios ruinógenos; pero estos casos hay que entenderlos y referirlos a una situación de construcción debidamente concretada y delimitada por la correspondiente relación contractual que la rige y disciplina que no es el caso de autos ya que existen dos contratos que ninguna coligación se ha demostrado mantengan, salvo su proyección material en la urbanización, pero realizados y ejecutados en periodos de tiempo distintos, aunque sucesivos y dotados de plena autonomía e independencia.
La de 13 de mayo de 2002 de la misma Sala 1ª, dictada en el recurso 3570/1996, en la que además de ratificar la doctrina citada en la anterior, recuerda que la más reciente jurisprudencia entiende que concurre ruina con proyección de progresiva cuando se genera estado de imperfecciones corrientes y derivadas del uso normal de las cosas.
La de 11 de mayo de 2002 de la propia Sala, dictada en el recurso 3438/1996, que declara que si se plantea por la actora por vía del artículo 1591 C.c. una petición de condena a un "facere" como es la obligación de reparar los vicios acontecidos, que derivan en su correlativa obligación a cargo de los responsables codemandados, se remita a la suma hasta entonces de su monto, según el informe pericial referido; de todo lo cual se deriva que la pretensión aspira, y así se plantea, a la restauración del quebranto o la reparación del daño producido; por lo que la condena al "facere" impuesta habrá de referirse no al monto inicial traducible de la demanda sino al de su real ejecución, en el bien entendido que esa adecuación lo sea, en exclusiva, a la equivalencia económica del gasto o expensa derivado de la reparación del vicio constatado y, obvio es, nunca desnaturalizado, si indebidamente se incluyen otros vicios o defectos que no se tuvieron en cuenta en el litigio resuelto por la instancia que se ejecuta, sin que, por ello no quepa atender o incluir al progresivo deterioro por el tiempo de aquellos vicios o defectos enjuiciados, que, de por sí, lleva consigo la restauración "in totum" o total del quebranto daños producidos.
Y la de 21 marzo de 2002, dictada en el recurso 3374/1996, que ratificando otras anteriores declara que dentro del concepto de ruina hay que incluir la potencial o funcional, y en este orden de cosas se reputan defectos graves, incluidos en el concepto de ruina del artículo 1591 del C.c. "las deficiencias en las cubiertas de las terrazas resultantes de humedades y todos aquellos vicios que impiden el disfrute, la normal utilización y habitabilidad por representar riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación que acrecienta el transcurso del tiempo, si no se adoptan medidas correctoras necesarias y efectivas (sentencias de 16 de febrero de 1985, 22 de julio y 23 de diciembre de 1991 y 31 de diciembre de 1992, respecto a las humedades, y en consideración a otros vicios, las de 15 de octubre de 1994, 7 de febrero y 22 de mayo de 1995), reparación que alcanza no solo a lo que constituye las obras propias de la subsanación del vicio, sino a la reparación de los desperfectos que se puedan ocasionar en otras superficies del inmueble, por las obras llevadas a cabo para reparar las averías ruinógenas.
En resumen, la responsabilidad los propietarios pueden exigirla indistintamente a uno u otro.
Así el tribunal supremo dice
"SEGUNDO.- El motivo cuarto debe estudiarse conjuntamente con el décimo, ambos planteados a través del cauce procesal del nº 5 del art. 1692 de la L.E.C., y en los que se denuncia la supuesta infracción de los arts. 1591 y 1139 del C. Civil, así como la doctrina jurispurdencial referida al litisconsorcio pasivo necesario. Al citarse la incorrecta aplicación del art. 1591, se pretende exculpar a los señores Arquitectos, con la simple argumentación de la que apreciación de un perito "debe prevalecer sobre la de los demás técnicos que deponen como simples testigos", es decir, por esta vía casacional se esta determinando el proceso valorativo que se ha debido seguir en la sentencia recurrida, según el particular interés de la parte recurrente; pretensión totalmente inviable, mucho más cuando a continuación se añade, que la ruina fue debida a una defectuosa ejecución material de la obra, y a una deficiente vigilancia, función esta última incluida en la "en la dirección de obra", que como partida autónoma han cobrado los señores Arquitectos en su minuta de honorarios. Y partiendo de esta responsabilidad atribuida por la Sala de Apelación a los Técnicos Superiores, no resulta aconsejable plantear la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, dada la consolidada, y abundante no citada doctrina de esta Sala, que viene atribuyendo un a responsabilidad solidaria, derivada del art. 1591 del C. Civil, para todos los participantes en el proceso constructivo, cuando su especifica intervención en las causas de la ruina no puede determinarse de una forma individual; aplicando, como consecuencia de esta solidaridad, lo dispuesto en el art. 1144 del C. Civil, con la reserva de las facultades que se señalan en el art. 1145. En el caso que estudiamos, la demanda se dirige solidariamente contra el Constructor y los Arquitectos, en ambas sentencias se declara la responsabilidad solidaria de todos los demandados, por no poderse determinar las cuotas de responsabilidad de cada uno de ellos, y si, como se pretende en el motivo, la parte recurrente estima que los señores Aparejadores intervinientes también incurrieron en responsabilidad, y deberían intervenir en la obligación de hacer que se postulaba en el suplico de la demanda, antes del hundimiento de la cubierta, resultaría que al no constar su especifica y posible cuota de responsabilidad en el evento, la solidaridad resulta patente, y el recurrente dispone en cualquier caso, de las facultades establecidas en el citado artículo 1145. Del C. Civil."
En caso de graves defectos de construcción, que se puedan calificar de ruina, el comprador tiene a su disposición la acción establecida por el artículo 1591 del Código Civil, aplicable a los graves defectos que ocurran en un plazo de diez años. La acción tiene un plazo de prescripción de quince años, desde que el defecto se hizo manifiesto. Esta acción tiene las siguientes características:
Puede ser ejercitada por todos los compradores de la vivienda.
Los defectos deben integrarse en la calificación de ruina, aunque el Tribunal Supremo ha declarado que puede integrarse en dicho concepto la ruina parcial (por ejemplo, ruina de la fontanería, de la cubierta, etc.) o ruina funcional. El concepto de ruina se viene paulatinamente ampliando a cualquier defecto grave y general del edificio.
La acción puede dirigirse contra el contratista, el promotor y los técnicos que han intervenido en la construcción.
El resto de los defectos pueden ser reclamados con base en las normas sobre cumplimiento de los contratos.
En España, y cuando una de las partes incumple lo acordado en el contrato, la parte cumplidora puede optar por exigir el cumplimiento de la obligación o, en caso de que el incumplimiento sea grave, optar por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios y abono de intereses.
El plazo de ejercicio de esta acción es de quince años.
Podemos afirmar que los problemas que plantean los vicios de construcción constituyen un porcentaje elevadísimo de pleitos. Basta leer las sentencias pronunciadas por el Tribunal Supremo sobre la materia para darse cuenta de ello.
Entre las últimas que hemos, figuran:
La de 14 de mayo de 2002, dictada por la Sala 1ª en el recurso de casación 3639/1996, que refiriéndose a obras en una urbanización realizadas por técnicos y empresas distintas y para nada relacionadas, en cuyo pleito se había excepcionado la falta de litisconsorcio pasivo necesario que la sentencia recurrida había estimado decretando la necesidad de demandar conjuntamente a quienes habían realizado dichas obras, ha declarado que en temas de construcción a los que se aplica el artículo 1591 del C.c. es conocida, por reiterada y constante la doctrina jurisprudencial que proclama la solidaridad de los intervinientes en el proceso edificativo, siempre que no sea posible determinar o individualizar la proporción o el grado en que la conducta de cada uno de ellos ha sido determinante en la causación de los vicios ruinógenos; pero estos casos hay que entenderlos y referirlos a una situación de construcción debidamente concretada y delimitada por la correspondiente relación contractual que la rige y disciplina que no es el caso de autos ya que existen dos contratos que ninguna coligación se ha demostrado mantengan, salvo su proyección material en la urbanización, pero realizados y ejecutados en periodos de tiempo distintos, aunque sucesivos y dotados de plena autonomía e independencia.
La de 13 de mayo de 2002 de la misma Sala 1ª, dictada en el recurso 3570/1996, en la que además de ratificar la doctrina citada en la anterior, recuerda que la más reciente jurisprudencia entiende que concurre ruina con proyección de progresiva cuando se genera estado de imperfecciones corrientes y derivadas del uso normal de las cosas.
La de 11 de mayo de 2002 de la propia Sala, dictada en el recurso 3438/1996, que declara que si se plantea por la actora por vía del artículo 1591 C.c. una petición de condena a un "facere" como es la obligación de reparar los vicios acontecidos, que derivan en su correlativa obligación a cargo de los responsables codemandados, se remita a la suma hasta entonces de su monto, según el informe pericial referido; de todo lo cual se deriva que la pretensión aspira, y así se plantea, a la restauración del quebranto o la reparación del daño producido; por lo que la condena al "facere" impuesta habrá de referirse no al monto inicial traducible de la demanda sino al de su real ejecución, en el bien entendido que esa adecuación lo sea, en exclusiva, a la equivalencia económica del gasto o expensa derivado de la reparación del vicio constatado y, obvio es, nunca desnaturalizado, si indebidamente se incluyen otros vicios o defectos que no se tuvieron en cuenta en el litigio resuelto por la instancia que se ejecuta, sin que, por ello no quepa atender o incluir al progresivo deterioro por el tiempo de aquellos vicios o defectos enjuiciados, que, de por sí, lleva consigo la restauración "in totum" o total del quebranto daños producidos.
Y la de 21 marzo de 2002, dictada en el recurso 3374/1996, que ratificando otras anteriores declara que dentro del concepto de ruina hay que incluir la potencial o funcional, y en este orden de cosas se reputan defectos graves, incluidos en el concepto de ruina del artículo 1591 del C.c. "las deficiencias en las cubiertas de las terrazas resultantes de humedades y todos aquellos vicios que impiden el disfrute, la normal utilización y habitabilidad por representar riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación que acrecienta el transcurso del tiempo, si no se adoptan medidas correctoras necesarias y efectivas (sentencias de 16 de febrero de 1985, 22 de julio y 23 de diciembre de 1991 y 31 de diciembre de 1992, respecto a las humedades, y en consideración a otros vicios, las de 15 de octubre de 1994, 7 de febrero y 22 de mayo de 1995), reparación que alcanza no solo a lo que constituye las obras propias de la subsanación del vicio, sino a la reparación de los desperfectos que se puedan ocasionar en otras superficies del inmueble, por las obras llevadas a cabo para reparar las averías ruinógenas.
En resumen, la responsabilidad los propietarios pueden exigirla indistintamente a uno u otro.
