Contabilización de las retenciones en garantía.

Si tiene el carácter de excepcional y no es cobrable, puede llevarlo a la 778, no obstante le adjunto un memorando realizado por mí, de lo que en lo que no afecte al nuevo pgc, es de aplicación.
Espero le sea de utilidad
Atentamtamente
Felipe de Pablos
www.plandeviabilidad.com
Si tiene cualquier duda coméntemelo y por favor valore la respuesta, positivamente
Memorando en cliente y proveedores
Tratamiento contable de garantías art.19 ley 38/1999 de 5 de noviembre
En el caso de que existan constructoras que trabajan con promotoras, las garantías se registran de la siguiente manera:
Si el constructor realiza una construcción a una promotora, el constructor realizará una factura por el total y en caso de contrato con el promotor de retener un 5% desde la entrega hasta 6 meses posteriores a dicha entrega (es lo usual). El constructor aunque haya realizado la factura por el total con cargo a la (430.0) con su iva correspondiente (477.16) y abonado en la cuenta de ventas (700). Procederá a realizar una retención en el PAGO del 5% durante un período que suele comprender desde la entrega del inmueble hasta 6 meses. Realizando el siguiente asiento con cargo a la (430.8) y abono a la (430.0).
Las retenciones por garantías tienen una salvedad en el caso de ser el cliente el sector público, en cuyo caso no existe la obligación de retener por parte de la administración dado que los plazos de pago suelen superar con creces los 6 meses.
Ver ejemplo:
Constructor pacta una obra por valor de 1.000.000€ con un promotor acordando una retención del 5% desde que se entrega la obra hasta 6 meses posteriores para ver y solventar posibles defectos en la construcción.
Contabilidad del Constructor:
1º cuando se entrega la obra.
1.160.000 (430.0) a (700) 1.000.000
(477.16) 160.000
2º cuando el promotor le dice al constructor que efectivamente no le paga un 5% hasta dentro de seis meses y que si no hay arreglos le devuelve el 5% íntegramente en caso de existir arreglos a realizar o los repara o se los cobra del 5%.
58.000 (430.8) a (430.0) 58.000 (es el 5% de 1.160.000)
Contabilidad del promotor:
1º A la recepción de la factura del constructor:
1.000.000 (606) a (400.0) 1.160.000
160.000 (472.16)
2º Cuando se comunica que el pago no se va a realizar de momento.
58.000 (400.0) a (400.8) 58.000 (es el 5% de 1.160.000)
Puntualizaciones a la ley:
Aunque lo normal es que se pacte el 5% durante 6 meses la ley dicta que se deberán tener cubiertas unas garantías con un seguro o respondiendo personalmente de los defectos o fallos de la construcción que con arreglo a la ley son:
Ü Seguro de daños materiales o seguro de caución de un 5% del coste final de la obra incluyendo honorarios profesionales durante 1 año por vicios o defectos en la ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Ü Seguro de daños materiales o seguro de caución de un 30% del coste final de la obra incluyendo honorarios profesionales durante 3 años por el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Ü Seguro de daños materiales o seguro de caución de un 100% del coste final de la obra incluyendo honorarios profesionales durante 10 años por el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Ver lo que la ley expone
Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.
1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:
a. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.
b. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
c. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:
a. Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.
b. La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.
c. No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre.
3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:
a. Las señaladas en los apartados 2 a) y 2 b) de este artículo. En relación con el apartado 2 a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
b. El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
c. El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 de este artículo.
5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:
a. El 5 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1 a) de este artículo.
b. El 30 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1 b) de este artículo.
c. El 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1 c) de este artículo.
6. El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.
7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías.
8. Para las garantías a que se refiere el apartado 1 a) de este artículo no serán admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.
En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartados 1 b) y 1 c) de este artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 por 100 del capital asegurado de cada unidad registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:
a. Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
b. Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
c. Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
d. Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
e. Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
f. Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
g. Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
h. Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
i. Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.
Peculiaridades de la 437
En esta área y dado la peculiaridad de los anticipos de clientes en el plan sectorial, se pueden tomar como anticipos tal y como son de una promotora que vende y recoge dinero a cuenta a unos clientes particulares.
En el caso de ser la constructora la que vende a una promotora, va contabilizando las certificaciones parciales en la 437 y declarando su correspondiente IVA y cuando llega la certificación final se deshace dicho anticipo con cargo a la correspondiente cuenta de cliente que cancela la cuenta de anticipo.
Ejemplo:
Por las certificaciones.
(430) a (437)
(477)
Por la certificación final.
(437) a (700)
[Quantor]Contable
Adaptaciones sectoriales
Empresa constructora
Clientes y deudores
Normas de valoración
ini. 2 .10, nva. 12 de Orden de 27 de enero de 1993 por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Constructoras. (BOE de 5 de febrero)
Art. 75 .2 de Ley 37/1992, del 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. (BOE de 29 de diciembre)
Art. 75 .2 de Norma Foral 7/1994, de 9 noviembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. (Bizkaia. BOB de 14 de diciembre)
Art. 75 .2 de Norma del Impuesto del Valor Añadido. Decreto Foral Normativo número 12/1993, de 19 de enero. (Convalidado por las Juntas Generales de Alaba por Acuerdo de 3 de marzo de 1993) (Álava. BOTHA de 29 de enero)
Art. 75 .2 de Decreto Foral 102/1992, de 29 de diciembre, por el que se adapta la normativa fiscal del Territorio Histórico de Gipuzkoa a la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. (Gipuzkoa. BOG de 31 de diciembre).
Art. 24 .2 de Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. (Navarra. BON de 31 de diciembre)
+FICHA TÉCNICA
+Legislación citada
art.6, art.8 .2 .1 de Ley 37/1992 de 28 diciembre 1992
+Jurisprudencia citada
STS Sala 3ª de 5 marzo 2001 (J2001/4108)
+D. Administrativa citada
DGT 2112-01 de 29 noviembre 2001 (D2001/11983)
DGT 2101-01 de 28 noviembre 2001 (D2001/11722)
DGT 0398-01 de 23 febrero 2001 (D2001/10597)
DGT 0215-99 de 23 febrero 1999 (D1999/13670)
ICAC 2-26/1996 de septiembre 1996 (D1996/2518)
+Ejemplos
Retenciones en facturas de anticipos a cuenta. Clientes y deudores. Empresas constructoras. Adaptaciones sectoriales.
Retenciones sobre obras ejecutadas. Clientes y deudores. Empresas constructoras. Adaptaciones sectoriales.
+Otra documentación relacionada
+Legislación
Art.75 .2 de NF 7/1994 de 9 noviembre 1994
ini.2 .10, nva. 12 de O de 27 enero 1993
Art.75 .2 de DFNorm. 12/1993 de 19 enero 1993
Art. 75 .2 de Ley 37/1992 de 28 diciembre 1992
Art. 75 .2 de DF 102/1992 de 29 diciembre 1992
Art. 24 .2 de LForal 19/1992 de 30 diciembre 1992
Valor nominal
Norma de valoración. 12 O de 27 enero 1993Norma de valoración. 12 Orden de 27 de enero de 1993 por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Constructoras. (BOE de 5 de febrero)
Los importes correspondientes a "Clientes y Deudores", en general, figurarán en el Balance por su valor nominal. Los intereses incorporados al nominal de los créditos y débitos por operaciones de tráfico con vencimiento superior a 1 año deberán registrarse en el Balance como "Ingresos a distribuir en varios ejercicios" o "Gastos a distribuir en varios ejercicios", respectivamente, imputándose anualmente a resultados de acuerdo con un criterio financiero.
Retenciones por garantía
Artículo. 75 .2 Ley 37/1992 de 28 diciembre 1992Artículo. 75 .2 Ley 37/1992, del 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. (BOE de 29 de diciembre)
Tal y como establece el ICAC, cuando el cliente no abona el 100% de la factura y retiene una determinada cantidad en concepto de garantía de obras, las cantidades retenidas por tal concepto deben ser consideradas como ingresos por venta en la empresa constructora, figurando como contrapartida un crédito con el cliente que retuvo dicha cantidad.
Ahora bien, si los referidos importes tienen un vencimiento superior a un año el ingreso por la venta debe contabilizarse con exclusión de los intereses implícitos incorporados al nominal. Dichos intereses deben contabilizarse en una partida independiente de ingresos a distribuir en varios ejercicios, e imputarse a resultados con un criterio financiero en el período existente entre el día en que se efectúa la retención y el momento en que se prevé su cobro. ICAC 2-26/1996 de septiembre 1996 • ICAC 2-26/1996 de septiembre 1996
Las cantidades retenidas en garantía de obras ejecutadas en las empresas constructoras, se consideran como ingresos por venta en la constructora figurando como contrapartida un crédito con el cliente que retuvo dicha cantidad, pero si estos importes tienen un vencimiento superior a un año, se deben excluir los intereses implícitos incorporados al nominal de dichas partidas en aplicación al principio de devengo, debiéndose registrarse en el balance como ingresos a distribuir en varios ejercicios.
Por otro lado, hemos de tener en cuenta la incidencia del IVA en este tipo de facturas, distinguiendo si se trata de una factura sobre obra ejecutada, o si es una factura que documenta un pago anticipado a la ejecución :
- Si se trata de "Retenciones sobre obras ejecutadas" que se ponen a disposición del cliente, o que se practican como liquidación parcial por parte de trabajos ejecutados y a cuenta de la liquidación definitiva, se devengará el IVA de la totalidad de la base imponible, con independencia de que una parte del precio haya sido retenido como consecuencia de la garantía de la correcta ejecución.
El Tribunal Supremo, en un recurso de casación para unificación de doctrina, precisa que en el caso de expedición de certificaciones de obra el devengo del IVA se produce en el momento en que aquellas se expiden o emiten, y no en el momento en que las mismas se cobran. Se entiende que con la expedición de una certificación se entregan unidades de obra ejecutadas de manera parcial, y originan el derecho a su abono, pero no quiere decir que el abono de estas certificaciones sea pago anticipado de la entrega final de la obra. Certificación de obra. Clientes y deudores. Empresas constructoras.
En los contratos de ejecuciones de obras tales como edificaciones de oficinas, naves industriales, etc., suele establecerse diferentes tramos de ejecución. Una vez terminada una fase o tramo, quien ejecuta la obra emite una certificación de obra. En dicho documento consta:
- Tramo de obra ejecutado.
- Precio del tramo en función de lo estipulado en el contrato.
- Tipo de gravamen aplicable.
- Cuota de IVA.
- Modo de efectuar el pago.
Ejecución de obra. Clientes y deudores. Empresas constructoras.
Las ejecuciones de obra tienen la consideración de entregas de bienes cuando cumplan lo siguiente: Artículo. 8 .2 .1 Ley 37/1992 de 28 diciembre 1992Artículo. 8 .2 .1 Ley 37/1992, del 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. (BOE de 29 de diciembre) - Tienen por objeto la construcción o rehabilitación de una edificación. Artículo. 6 Ley 37/1992 de 28 diciembre 1992Artículo. 6 Ley 37/1992, del 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. (BOE de 29 de diciembre)
- El empresario que ejecuta la obra aporta una parte de los materiales utilizados.
- El coste de los materiales excede del 20% de la base imponible.
Cada certificación documenta una entrega de obras constituyendo, por tanto, la realización del hecho imponible del IVA. Por lo tanto, el empresario que emita certificaciones de obra por aquellos tramos ejecutados, deberá declarar las cuotas de IVA repercutidas en la declaración-liquidación correspondiente al período impositivo en el que emita dichas certificaciones. STS Sala 3ª de 5 marzo 2001 • STS Sala 3ª de 5 marzo 2001
El Tribunal desestima el recurso planteado, determinando que en el caso de certificaciones de obra, el tipo aplicable es el vigente en el momento del devengo, que se produce en el momento en que las certificaciones de obra se expiden o emiten y no en el momento en que se abonan.
• Retenciones sobre obras ejecutadas. Clientes y deudores. Empresas constructoras. Adaptaciones sectoriales.
- Si se trata de "Retenciones que figuran en facturas que documentan anticipos a cuenta" de la obra que se va a ejecutar, el IVA se devengará exclusivamente sobre las cantidades efectivamente cobradas, en el momento del cobro total o parcial, y por los importes efectivamente percibidos. • DGT 2112-01 de 29 noviembre 2001
Un Ayuntamiento que presta servicios de urbanización en ejecución de un plan a través de un sistema de cooperación, obteniendo pagos a cuenta por parte de los propietarios, debe repercutir el IVA mediante la emisión de facturas completas por cada cobro realizado.
• DGT 2101-01 de 28 noviembre 2001
El pago de los intereses con anterioridad a la entrega de una obra, en cuanto supone un pago anticipado con respecto a dicha entrega, implica el devengo del IVA por los importes efectivamente satisfechos, debiendo repercutirse el impuesto con ocasión de su pago y sobre la base de su importe.
• DGT 0398-01 de 23 febrero 2001
El devengo del IVA de unas ejecuciones de obra con o sin aportación de materiales, por las cuales se emite las certificaciones a cambio de una retención sobre el precio, que realiza el cliente como garantía, será cuando se realice el pago anticipado, si el vencimiento de los pagarés fuera anterior a la puesta a disposición de los bienes o a la realización de la operación.
Las cantidades que se han retenido en garantía de la correcta ejecución de los trabajos objeto del contrato no se consideran efectivamente cobradas. DGT 0215-99 de 23 febrero 1999 • DGT 0215-99 de 23 febrero 1999
El 5% de retención en la ejecución de una obra inmobiliaria, y en concepto de garantía, no forma parte de la base imponible cuando se trate de pagos anticipados.
El IVA no se devengará hasta que el importe de la retención se hubiese efectivamente cobrado o hasta que las ejecuciones de obra se hubiesen puesto a disposición del dueño de la obra. • Retenciones en facturas de anticipos a cuenta. Clientes y deudores. Empresas constructoras. Adaptaciones sectoriales.
Correcciones valorativas
Norma de valoración. 12 O de 27 enero 1993Norma de valoración. 12 Orden de 27 de enero de 1993 por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Constructoras. (BOE de 5 de febrero)
Por último, deberán realizarse las correcciones valorativas que procedan dotándose en su caso las correspondientes provisiones en función del riesgo que presenten las posibles insolvencias con respecto al cobro de los activos de que se trate.
Obra a certificar
Inicio.2 .10 O de 27 enero 1993Inicio. 2 .10 Orden de 27 de enero de 1993 por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Constructoras. (BOE de 5 de febrero)
Las principales novedades respecto a las cuentas de "Clientes y Deudores" se derivan del método de reconocimiento de ingreso que se haya elegido.
Así, como novedad, aparece el concepto de "obra a certificar" como consecuencia de la aplicación del método de porcentaje de realización, ya que corresponderá a la parte de obra realmente ejecutada valorada a precio de venta y que no ha sido todavía incluida en las certificaciones de obra.
A este respecto, se plantearon dos tendencias de tratamiento contable: como "existencias" o como "clientes"; es decir, un sector se pronunció por la contabilización de las ventas en función de la obra certificada, mientras que otro sector propugnó la contabilización de las ventas en función de la obra ejecutada, optándose finalmente por la inclusión de la obra a certificar dentro del grupo 4, en la cuenta 434 "Clientes, obra ejecutada pendiente de certificar" y ello en base a que las existencias se valoran a precio de coste y no a precio de venta como la obra a certificar.
Quantor]contable
Adaptaciones sectoriales
Empresa constructora
Clientes y deudores
Información en la Memoria
Pte. 4 apa. 2 de Orden de 27 de enero de 1993 por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Constructoras. (BOE de 5 de febrero)
+FICHA TÉCNICA
+Legislación citada
O de 27 enero 1993
+Otra documentación relacionada
+Legislación
Pte. 4 apa. 2 de O de 27 enero 1993
Por lo que respecta a la información a facilitar en la Memoria en relación con los clientes y deudores, se exige lo siguiente:
Normas de valoración
Se exige, en relación a las transacciones en moneda distinta del euro, la indicación de:
- Criterios de valoración de saldos en moneda distinta del euro.
- Procedimiento empleado para calcular el tipo de cambio en euros de elementos patrimoniales que en la actualidad o en su origen hubieran sido expresados en moneda distinta del euro.
- Criterios de contabilización de las diferencias de cambio.
Créditos comerciales
- Desglose de la cuenta de clientes, diferenciando los saldos de clientes nacionales y extranjeros- Detalle de los clientes nacionales distinguiendo entre:
* Sector público: Estado, Comunidades Autónomas, Ayuntamientos, Organismos autónomos y Empresas públicas, indicando la antigüedad de saldos del sector.
* Sector privado.
- Montante y riesgo de los efectos descontados en el ejercicio.
- Riesgo bancario total de la empresa y riesgo disponible al cierre del ejercicio.
Ingresos y gastos
Debe efectuarse un desglose de la partida 5.b del debe de la cuenta de pérdidas y ganancias "Variación de provisiones y pérdidas de créditos incobrables", distinguiendo entre fallidos y la variación de la provisión para insolvencias.
En el caso de que la empresa formule la cuenta de pérdidas y ganancias abreviada el desglose se efectuará en la partida 4 del debe de la cuenta de pérdidas y ganancias "Variación de las provisiones de tráfico y pérdidas de créditos incobrables".
Cartera de pedidos
- Desglose de la cartera de pedidos diferenciando los contratos en curso de realización de los pendientes de comenzar, indicando la obra facturada y la pendiente de realizar.
- Desglose de la cartera de pedidos por tipología de obras. O de 27 enero 1993 Orden de 27 de enero de 1993 por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Constructoras. (BOE de 5 de febrero)
- Detalle por países, en la obra a ejecutar en el extranjero, y por Comunidades Autónomas para la obra contratada en España.
Provisiones de tráfico específicas del sector de construcción
Debe indicarse:
- Criterio de contabilización.
- Descripción general del método de estimación.
- Cálculo de los riesgos cubiertos.
Contabilización de retenciones en clientes por parte de la constructora
Para cÿÿtabilizar un clienteÿÿen dÿÿerminadas circunstancias y siempre que no sea al sector público se realizará una retención del 5% que se contabilizará en la cuenta 430.8.- por tanto se contabilizará de la siguiente manera.
(En un supuesto de una venta de 100€)
95€ (430.0) Clientes a (700.0) ventas 100€
5€ (430.8) Clientes, retenciones por garantía

Gracias por su pronta respuesta, pero tal vez no me haya expresado bien, pero nosotros somos la promotora y no la constructora.
¿Cuál sería el tratamiento contable de esas retenciones que no se van a liquidar?.
¿Gasto extraordinario o menor coste de la obra?.
Gracias de antemano.