Extinción de Condominio y proindiviso

No me ha quedado clara del todo la situación

¿Los 3 propietarios son los 3 hermanos? ¿Es la vivienda familiar de los tres hermanos y los padres?

¿La vivienda esta repartida en 1/3 de un hermano, 1/3 de otro hermano y 1/3 de usted, que no es hermano, y que adquirió la parte de uno de los tres hermanos a causa de una deuda?

¿En virtud de qué los tres hermanos adquirieron la vivienda? ¿Una compra? ¿Una herencia?

¿En qué comunidad autónoma está esa vivienda?

A/A Sr. Collado.
Hola de nuevo y disculpe por no haberle aclarado bien la situación.
La vivienda era en un principio de los padres de los tres hermanos.( Los 3 hermanos están casados cada uno con su mujer felizmente).
Posteriormente los padres pasaron la casa a sus hijos y a la mujer de cada uno de ellos de la siguiente manera
Cada matrimonio tiene 16,666666 por titulo de herencia
16,666666 por titulo de compraventa
Uno de los matrimonio me vendió su parte "a mí que no soy hermano sino un amigo" en titulo de Dación en pago de la deuda que mantenía conmigo, e hicimos un UN PACTO DE RETRO, a un año, ya que al año siguiente me quería recomprar de nuevo esa parte de la vivienda que me había vendido en Notaría, haciéndolo todo correcto y pagando yo todos los gastos, escritura, hacienda, registro.
El querer recomprar la casa era porque es una vivienda en un sitio privilegiado de 600 m2 de terreno y en el centro de una localidad, según el hermano valía mucho más que la deuda, aunque ahora estará a la par, vendiendo la vivienda entera y repartiendo.
Gracias de nuevo

A/A Sr. Collado.
Hola de nuevo y disculpe por no haberle aclarado bien la situación.
La vivienda era en un principio de los padres de los tres hermanos.( Los 3 hermanos están casados cada uno con su mujer felizmente).
Posteriormente los padres pasaron la casa a sus hijos y a la mujer de cada uno de ellos de la siguiente manera
Cada matrimonio tiene 16,666666 por titulo de herencia
16,666666 por titulo de compraventa
Uno de los matrimonio me vendió su parte "a mí que no soy hermano sino un amigo" en titulo de Dación en pago de la deuda que mantenía conmigo, e hicimos un UN PACTO DE RETRO, a un año, ya que al año siguiente me quería recomprar de nuevo esa parte de la vivienda que me había vendido en Notaría, haciéndolo todo correcto y pagando yo todos los gastos, escritura, hacienda, registro.
El querer recomprar la casa era porque es una vivienda en un sitio privilegiado de 600 m2 de terreno y en el centro de una localidad, según el hermano valía mucho más que la deuda, aunque ahora estará a la par, vendiendo la vivienda entera y repartiendo.
Gracias de nuevo

NOTA- EL PACTO DE RETRO VENCIÓ HACE 3 AÑOS

Entiendo. La vivienda era la casa familiar y los padres la transmitieron a sus hijos en vida, utilizando la modalidad de la compraventa.

En primer lugar, hay que comprobar que en la escritura de transmisión de la vivienda a los hijos, los padres no se reservaran el derecho de usufructo.

El usufructo se entiende siempre sobre la totalidad de la vivienda, por lo tanto no puede ser perturbado por otra persona, aunque tenga la nuda propiedad de la total vivienda o parte de ella cual es su caso. Entendiendo por nuda aquella propiedad que se tiene por tal concepto, pero que el uso y disfrute de la misma corresponde legalmente a otra persona (alquiler o usufructo)

Por supuesto si el usufructuario consiente en que el nudo propietario también pueda disfrutar de la vivienda, no hay problema, pero puede oponerse a ello y, si lo hiciera, tendría razón.

No puede alquilar una parte de una vivienda que no está segregada y que está inscrita en el registro de la propiedad como indivisible.

Les puede vender su parte, pero en las mismas condiciones en que usted la adquirió en su día.

Usted me dice que no tienen firmado el usufructo, pero yo intentaría ver la escritura esa de la compraventa con lupa, porque me parece muy raro. Habitualmente los notarios, cuando intuyen una transmisión intervivos de la vivienda familiar, entre padres e hijos, avisan del tema de la reserva del usufructo a favor de los padres, para evitar que los hijos les dejen sin vivienda, porque el futuro es incierto y no se sabe que pueda pasar.

Si los padres viven ahí sin usufructo de clase alguna y se niegan a dejar la vivienda, tendrá que interponerles una demanda judicial para que se vayan, no usted, los compradores.

Revise también la escritura que usted firmó de dación en pago. Vea en que condiciones le vende el hermano su parte de la casa, si dice "libre, vacua y expedita", puede, desde ya, instar la resolución de esa dación (si es su interés, claro) puesto que habiendo dos personas viviendo en ese domicilio, en la escritura no consta, razón por la cual usted no podía saber dicha circunstancia que claramente el vendedor ocultó.

Para vender esa propiedad, hay que llegar a un consenso entre propietarios y usufructuarios o ocupantes.

Si necesita alguna otra aclaración no dude en pedírmela, si no necesita más aclaraciones, recuerde cerrar la pregunta, es importante para el buen servicio de de la web todoexpertos.com
Un saludo
www.lopezcollado.es

A/A Sr. Collado.
Buenos días, antes de nada sinceramente agradecerle por las molestias que se ha tomado al responder a mis preguntas de forma desinteresada.
Y si me permite un par de preguntas más, le comento lo siguiente.
Después de haber revisado mi escritura de Dación En Pago, literalmente dice ARRENDAMIENTOS .- Manifiesta la parte transmitente, que la finca descrita está libre de arrendamientos y ocupantes.
Me comenta que puedo ya instar la resolución de esa Dación, ya que yo no sabía que había personas viviendo allí.
Pero que beneficio sacaría yo ?
En que me beneficiaría esa resolución?
A su vez también me dice usted que los futuros compradores son los que tienen que poner la demanda judicial para que se vayan los ocupantes de la vivienda.(padres)
Porque no yo como propietario del 33,333333% ?
Porque ellos sí y no yo?
Podrían poner una demanda judicial los futuros compradores con un contrato de alquiler con opción a compra de mi 33% o de un porcentaje inferior a ese 33%?
De nuevo le doy las gracias.
Un afectuoso saludo.

El único beneficio en resolver la dación sería recuperar el dinero (el importe de la deuda) de la parte que usted adquirió, y sacarse "el muerto" de encima, antes que el precio de la vivienda siga bajando, cosa que ocurrirá casi con toda seguridad en los próximos meses.

Le decía que los futuros compradores debían interponer la demanda judicial para que se marchen los ocupantes, porque si lo hace usted, necesitará tiempo para proseguir el procedimiento, y he entendido que usted tiene compradores inmediatos.

Los futuros compradores, tendrán igual derecho que usted, pudiendo acudir a los tribunales para la disolución del condominio o para adquirir la posesión de la vivienda.

Aunque la ley dice que el usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos, en un hipotético procedimiento para conseguir el uso y disfrute de la vivienda, hay que ver que alegan los ocupantes de la vivienda, pues podrían contestar a la demanda diciendo que son usufructuarios por voluntad de sus hijos, aunque sin título que lo demuestre y el tema se alargaría bastante en el tiempo.

Aunque en su escritura de dación en pago diga que no hay ocupantes en la vivienda, han transcurrido 4 años desde la firma del documento, y sería difícil probar, que usted acaba de descubrir que esa vivienda está ocupada. Sin embargo, si lo hacen los nuevos compradores la simultaneidad de la adquisición y el descubrimiento de que la vivienda está ocupada, sería más creíble frente a un tribunal.

Barcelona