Anónimo
Resolución contrato compraventa por incumplimiento
Estoy vendiendo una finca, de forma que el comprador (es una sociedad mercantil que compra como cuerpo cierto) pagó una parte del precio, y ahora debe ir pagando el resto según unos plazos estipulados en el contrato (el último pago se haría en septiembre de 2013). La parte compradora lleva un plazo sin pagar, y según sus palabras no van a pagar más plazos ¿Cómo se resolvería el contrato si no pagan? En el contrato no hay cláusula que diga nada sobre eso, sólo se dice que se hará escritura pública de compraventa cuando "abonen la totalidad de las cantidades" expresadas en el contrato. Si siguen sin pagar, ¿qué pasaría con la finca? ¿Vuelve a su vendedor?
Muchas gracias.
Muchas gracias.
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Respuesta de dixen_eu
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Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley según el art. 1258 del Código Civil y en virtud del principio pacta sunt serevanda (lo pactado obliga a las partes).
Quien redactó dicho contrato, supongo que incluiría las arras confirmatorias, penales, penitenciales o como compraventa simple.
Indíqueme qué cláusulas están estipuladas, si quiere que le ayude
Quien redactó dicho contrato, supongo que incluiría las arras confirmatorias, penales, penitenciales o como compraventa simple.
Indíqueme qué cláusulas están estipuladas, si quiere que le ayude
Las clausulas del contrato que hacen referencia a nuestro tema son estas (los compradores ya han incumplido el tercer pago, y les quedan aún bastantes más):
Primera: La parte vendedora, propietaria de la finca descrita en este contrato, vende la misma a la parte compradora, quien compra como cuerpo cierto, en precio y condiciones que se reflejan en este contrato.
Segunda: El precio que se fija para la transmisión es de xxx euros pagados a cuenta en fecha 23 de junio de 2009, más xxxx euros que se pagarán de la siguiente forma:
Un primer pago de xxxx euros que son abonados en el momento de la firma del presente documento, sirviendo la firma del mismo como la más fiel carta de pago.
Un segundo pago de xxx euros que se abonarán en todo caso antes del 31 de agostode 2010, mediante transferencia en la cuenta bancaria que la parte vendedora notificará a la parte compradora.
Un tercer pago de xxx euros que se abonarán en todo caso antes del 31 de agosto de 2011, mediante transferencia en la cuenta bancaria que la parte vendedora notificará a la parte compradora.
Un cuarto pago de xxx euros que se abonarán en todo caso antes del 31 de agosto de 2012, mediante transferencia en la cuenta bancaria que la parte vendedora notificará a la parte compradora.
Un quinto pago de xxx euros que se abonarán en todo caso antes del 31 de agosto de 2013, mediante transferencia en la cuenta bancaria que la parte vendedora notificará a la parte compradora.
Tercera: Una vez abonadas la totalidad de las cantidades expresadas anteriormente, se procederá por las partes a la firma de la escritura pública de compraventa. La parte compradora tendrá derecho a elegir notario y fecha para la escrituración de la presente compraventa. A tal efecto la parte compradora notificará mediante cualquier medio escrito el día y hora con una antelación de ocho días previos al otorgamiento de dicha escritura.
Cuarta: Si cualquiera de las personas que integran la parte vendedora, o en su caso sus herederos legales, no acudiesen a la firma de escritura pública de compraventa en la fecha notificada o incumpliesen cualquiera de las obligaciones que contraen por el presente documento, la parte compradora podrá optar o por solicitar el cumplimiento del contrato o por dar por resuelto el mismo con una indemnización de daños y perjuicios que se valora expresamente por ambas partes en el pago de una cantidad económica igual al 50% de todas las cantidades entregadas por la parte compradora hasta el momento del incumplimiento.
Las cláusulas 5 y 6 no tienen que ver con el tema.
Séptima: Ambas partes renuncian a cualquier fuero que les pueda corresponder y declaran someterse expresamente, para resolución de cualquier conflicto derivado del presente contrato a los juzgados y tribunales de FFFFF.
Primera: La parte vendedora, propietaria de la finca descrita en este contrato, vende la misma a la parte compradora, quien compra como cuerpo cierto, en precio y condiciones que se reflejan en este contrato.
Segunda: El precio que se fija para la transmisión es de xxx euros pagados a cuenta en fecha 23 de junio de 2009, más xxxx euros que se pagarán de la siguiente forma:
Un primer pago de xxxx euros que son abonados en el momento de la firma del presente documento, sirviendo la firma del mismo como la más fiel carta de pago.
Un segundo pago de xxx euros que se abonarán en todo caso antes del 31 de agostode 2010, mediante transferencia en la cuenta bancaria que la parte vendedora notificará a la parte compradora.
Un tercer pago de xxx euros que se abonarán en todo caso antes del 31 de agosto de 2011, mediante transferencia en la cuenta bancaria que la parte vendedora notificará a la parte compradora.
Un cuarto pago de xxx euros que se abonarán en todo caso antes del 31 de agosto de 2012, mediante transferencia en la cuenta bancaria que la parte vendedora notificará a la parte compradora.
Un quinto pago de xxx euros que se abonarán en todo caso antes del 31 de agosto de 2013, mediante transferencia en la cuenta bancaria que la parte vendedora notificará a la parte compradora.
Tercera: Una vez abonadas la totalidad de las cantidades expresadas anteriormente, se procederá por las partes a la firma de la escritura pública de compraventa. La parte compradora tendrá derecho a elegir notario y fecha para la escrituración de la presente compraventa. A tal efecto la parte compradora notificará mediante cualquier medio escrito el día y hora con una antelación de ocho días previos al otorgamiento de dicha escritura.
Cuarta: Si cualquiera de las personas que integran la parte vendedora, o en su caso sus herederos legales, no acudiesen a la firma de escritura pública de compraventa en la fecha notificada o incumpliesen cualquiera de las obligaciones que contraen por el presente documento, la parte compradora podrá optar o por solicitar el cumplimiento del contrato o por dar por resuelto el mismo con una indemnización de daños y perjuicios que se valora expresamente por ambas partes en el pago de una cantidad económica igual al 50% de todas las cantidades entregadas por la parte compradora hasta el momento del incumplimiento.
Las cláusulas 5 y 6 no tienen que ver con el tema.
Séptima: Ambas partes renuncian a cualquier fuero que les pueda corresponder y declaran someterse expresamente, para resolución de cualquier conflicto derivado del presente contrato a los juzgados y tribunales de FFFFF.
La cláusula quinta no está bien redactada porque deberían haber incluido a continuación de "... compradora hasta el momento del incumplimiento los siguientes epígrafes:
a) En caso de tal incumplimiento y de la rescisión unilateral del contrato, las cantidades entregadas quedarán en cualquier caso en poder de la vendedora.
Con eso se habría asegurado que por lo menos lo ya pagado le serviría de resarcimiento.
Las arras penales otorgan la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea cumplida. El resarcimiento consistirá en la pérdida de las arras o su restitución doblada en caso de incumplimiento. Es un sistema apriorístico de la liquidación de los posibles daños y perjuicios, sin que obste para el cumplimiento forzoso de la obligación.
Y debería haber suprimido "con una indemnización de daños y perjuicios que se valora[rá] expresamente por ambas partes", ya que con ello, puede prolongarse sine die las negociaciones o acuerdos para llegar a un punto convergente por ambas partes.
En su lugar debería haber puesto "... que se valorará tomando como referencia el capital restante para la completa extinción del pago".
Para los vencimientos, se deberían haber suscrito por parte de la sociedad, letras o cualquier otro documento mercantil que fuera fácilmente negociable, endosable o ejecutable.
Así las cosas, y como primera medida, proceda a intimarles enviándoles un Burofax con Certificación de Texto y Acuse de Recibo (26€) en el siguiente sentido:
"En______________ a 22 de septiembre de 2011.
GRUPOFAX SA/SRL/SE (lo que corresponda)
D. FULANO DE TAL, ADMINISTRADOR Calle______________ núm.___________ (CP, Localidad y Provincia)
Muy Sres. mios:
A fecha 31.10.2011, les correspondía abonar el segundo plazo del contrato de compraventa sobre una finca sita en __________________ provincia de ________________. Dicho contrato fué formalizado en virtud del principio de autonomía da la voluntad de ambas partes, acordándose y aceptando distintas fechas para los vencimientos los pagos.
Según me han manifestado telefónicamente, parece ser que dichos pagos se han interrumpido sin saber a fecha cierta cuando se reanudarán, lo que es contrario a lo pactado por las partes.
Por lo expuesto, les ruego que a la mayor brevedad procedan al abono de la cantidad vencida y que importan _______________ EUROS (CONSIGNAR EN NUMEROS Y ENTRE PARÉNTESIS EN LETRAS) en el improrrogable plazo de quince días contados a partir de la fecha siguiente al de la recepción del presente documento, o me veré en la desagradable tesitura de proceder a la reclamación judicial de la deuda y a la rescisión del contrato.
Sin otro particular,
(Firmado y rubricado)
NOMBRE APELLIDOS Y DNI Calle _______________ num________ piso________ letra___ (CP, Localidad y Provincia)"
Como la finca no ha sido abonada en su totalidad, sino que los pactos de la compraventa han sido incumplidos unilateralmente, usted sigue siendo la nuda propietaria, pero la propiedad dominical la tiene la sociedad hasta tanto en cuanto no sea rescindido el contrato en la forma que establece la Ley.
Creo que debería contratar los servicios de un Abogado para actuar contra esa Sociedad y que estudie cual es la mejor fórmula para intentar resarcirla y que los trastornos sean los mínimos posibles, llegando incluso a negociar para que la propiedad dominical vuelva a su legítima propietaria.
Si se avienen a razones directamente con usted, no firme nada de entrada y no dude en ponerse en contacto para realizar la consulta porque habrá que redactar un documento de renuncia de forma que no pueda tener repercusiones posteriores.
Ruego cierre y valore.
a) En caso de tal incumplimiento y de la rescisión unilateral del contrato, las cantidades entregadas quedarán en cualquier caso en poder de la vendedora.
Con eso se habría asegurado que por lo menos lo ya pagado le serviría de resarcimiento.
Las arras penales otorgan la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea cumplida. El resarcimiento consistirá en la pérdida de las arras o su restitución doblada en caso de incumplimiento. Es un sistema apriorístico de la liquidación de los posibles daños y perjuicios, sin que obste para el cumplimiento forzoso de la obligación.
Y debería haber suprimido "con una indemnización de daños y perjuicios que se valora[rá] expresamente por ambas partes", ya que con ello, puede prolongarse sine die las negociaciones o acuerdos para llegar a un punto convergente por ambas partes.
En su lugar debería haber puesto "... que se valorará tomando como referencia el capital restante para la completa extinción del pago".
Para los vencimientos, se deberían haber suscrito por parte de la sociedad, letras o cualquier otro documento mercantil que fuera fácilmente negociable, endosable o ejecutable.
Así las cosas, y como primera medida, proceda a intimarles enviándoles un Burofax con Certificación de Texto y Acuse de Recibo (26€) en el siguiente sentido:
"En______________ a 22 de septiembre de 2011.
GRUPOFAX SA/SRL/SE (lo que corresponda)
D. FULANO DE TAL, ADMINISTRADOR Calle______________ núm.___________ (CP, Localidad y Provincia)
Muy Sres. mios:
A fecha 31.10.2011, les correspondía abonar el segundo plazo del contrato de compraventa sobre una finca sita en __________________ provincia de ________________. Dicho contrato fué formalizado en virtud del principio de autonomía da la voluntad de ambas partes, acordándose y aceptando distintas fechas para los vencimientos los pagos.
Según me han manifestado telefónicamente, parece ser que dichos pagos se han interrumpido sin saber a fecha cierta cuando se reanudarán, lo que es contrario a lo pactado por las partes.
Por lo expuesto, les ruego que a la mayor brevedad procedan al abono de la cantidad vencida y que importan _______________ EUROS (CONSIGNAR EN NUMEROS Y ENTRE PARÉNTESIS EN LETRAS) en el improrrogable plazo de quince días contados a partir de la fecha siguiente al de la recepción del presente documento, o me veré en la desagradable tesitura de proceder a la reclamación judicial de la deuda y a la rescisión del contrato.
Sin otro particular,
(Firmado y rubricado)
NOMBRE APELLIDOS Y DNI Calle _______________ num________ piso________ letra___ (CP, Localidad y Provincia)"
Como la finca no ha sido abonada en su totalidad, sino que los pactos de la compraventa han sido incumplidos unilateralmente, usted sigue siendo la nuda propietaria, pero la propiedad dominical la tiene la sociedad hasta tanto en cuanto no sea rescindido el contrato en la forma que establece la Ley.
Creo que debería contratar los servicios de un Abogado para actuar contra esa Sociedad y que estudie cual es la mejor fórmula para intentar resarcirla y que los trastornos sean los mínimos posibles, llegando incluso a negociar para que la propiedad dominical vuelva a su legítima propietaria.
Si se avienen a razones directamente con usted, no firme nada de entrada y no dude en ponerse en contacto para realizar la consulta porque habrá que redactar un documento de renuncia de forma que no pueda tener repercusiones posteriores.
Ruego cierre y valore.