Proceso de desahucio

¿Cómo funciona el procedimiento de Desahucio?

Dada la crisis económica que estamos atravesando tiene múltiples consecuencias, así como jurídicas y de diversos aspectos. Por ello, son en reiteradas ocasiones que se escucha o lee sobre el aumento de la morosidad bancaria y el impago de préstamos e hipotecas. También se escucha sobre el concurso de acreedores (comúnmente conocida como quiebra y suspensión de pagos) donde, por desgracia, terminan muchas empresas. Por ello, os hemos escrito esta entrada para responder a cómo funciona el procedimiento de desahucio

Además de estas consecuencias, también sucede que aumenta la morosidad en las relaciones arrendaticias, es decir, inquilinos que dejan de pagar así sea como las viviendas como los locales ocupados.

¿Qué podemos hacer en estos casos?

Lo primero, es tener en cuenta que la Ley 29/1994, de Arrendamiento Urbanos, considera, en su artículo 27.2, la falta de pago de la renta o rentas, la resolución del contrato y que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por “La falta de pago de reta o cualquiera de las cantidades que haya asumido el arrendador”

¿Con esto qué quiere decir? Pues bien, que en caso de impago de la renta se puede resolver el contrato. Pero, ¿Cómo se realiza esta resolución? ¿Cómo recuperar la posesión y/o cobrar las cantidades adeudadas? ¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio?

Pues, muy sencillo, para ello el propietario deberá interponer una demanda de juicio verbal de desahucio, donde el Juez declare resuelto el contrato y ordene el desalojo de la propiedad. También se podrá reclamar, en el mismo procedimiento, el abono de las rentas arrendaticias pendientes de pago y las que se vayan acumulando hasta su desalojo.

En ciertas ocasiones, que antes de presentar una demanda de desahucio, enviar un burofax al inquilino reclamando el pago de las rentas tanto como el desalojo de la propiedad. Este aviso se puede hacer mediante telegrama, correo certificado con acuse de recibo o burofax.

¿Cuándo se produce la citación del juicio?

Después de presentar la demanda de desahucio, el Juzgado procederá a notificar al inquilino y lo citará para comparecer al juicio. En la notificación también tendrá señalada la fecha del desalojo de la vivienda. Esto es conocido como lanzamiento. Esta es la primera parte a la duda de cómo funciona el procedimiento de desahucio.

Resulta conveniente señalar, que la Ley de enjuiciamiento Civil permite al arrendatario demandado continuar ocupando la finca. Esto sucede, si una vez notificada la demanda, paga o consigna judicialmente el importe de las rentas debidas. Pero, esto solo podrá hacerlo y tendrá efecto si el pago se realiza antes del día señalado para el juicio.

Lo definido más arriba, se conoce como enervación del desahucio, y sólo se puede realizar una vez por cada contrato de arrendamiento.

Además, solo podrá llevarse a cabo la enervación si el propietario no ha requerido al arrendatario el pago de las rentas debidas, con al menos, dos meses de antelación a la interposición de la demanda. En caso de que el arrendador hubiese efectuado dicho requisito y el inquilino no ha pagado la deuda antes de la demanda, el desahucio no se podrá enervar.

Por ello, se recomienda, en ciertos casos, el envío de la notificación mediante burofax, correo certificado, etc.

¿Qué puede hacer el inquilino durante el proceso del juicio?

Una vez que el inquilino no hace uso de la posibilidad de la enervación, se celebra el juicio. Respecto al mismo, hay que tener presente que los juicios de desahucio solo se permiten al inquilino demandado alegar y probar el pago o las circunstancias de la enervación, pero no realizar cualquier otro tipo de alegaciones.

Una vez celebrado el juicio, se notifica a ambos para sentencia, y en caso de ser condenatoria, el propietario puede solicitar que se lleve a cambo el desalojo de la propiedad.

El propietario debe garantizar, el día del lanzamiento, la presencia de un cerrajero, que será quien se ocupe de abrir la puerta de la finca y cambiar la cerradura.

¿Cómo se realiza el desalojo del inquilino?

El día señalado, las personas que se han señalado, llamaran a la puerta para verificar si la propiedad está ocupada.

En caso de estar ocupada, el funcionario comunicará que se va a proceder al lanzamiento y les requerirá para que proceda a abandonar la propiedad de forma inmediata. Pero, si el inquilino se negase, se solicitará la intervención de los cuerpos de seguridad para proceder al desalojo forzoso.

Pero, si la propiedad estuviese desocupada, la Comisión Judicial autorizará al cerrajero abrir la puerta y cambiar la cerradura.

Una vez abierto, la Comisión Judicial acompañada por el propietario y si Procurados, revisará la propiedad para comprobar la ausencia de algún elemento o si ha causado desperfecto el inquilino. En caso de darse estas circunstancias, se hará constar en el acta de lanzamiento.

¿Quiénes firmarán el acta?

El acta será firmada por el funcionario, el procurador y el cerrajero. Con la firma se da por finalizada la diligencia de lanzamiento, se hará la entrega de las nuevas llaves y así quedará restituido en su posesión del inmueble

Si por algún motivo, existiesen bienes del inquilino por no ser retirados por el mismo, estos bienes se consideran de por Ley, como bienes abandonados. El propietario puede hacer lo que estime conveniente con ellos.

¿Y mis cantidades adeudadas las podré cobrar?

Una vez realizado el lanzamiento o desalojo de la propiedad, el propietario también cobrara del inquilino demandado las cantidades adeudadas dictaminadas en la sentencia. Ademas en el juicio con costas serán devueltos todos los gastos de representación junto los importes debidos.

Espero que esta entrada resuelva vuestra duda respecto a cómo funciona el procedimiento de desahucio.

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