¿Desahucio me avisan o no?

No se puede predecir, básicamente porque no está expresamente estipulado. Para empezar el decreto de adjudicación debe alcanzar firmeza, es decir, que debe constar haberse notificado a todas las partes. Eso significa que quizás haya que depender del resultado de comunicaciones con otros Juzgados (exhortos) para conseguir esa firmeza. Una vez alcanzado ese estado es la parte ejecutante quien debe solicitar al Juzgado que se fije el lanzamiento, ya que el propio Juzgado no puede disponerlo de oficio. Unas veces las adjudicatarias (quien se queda la vivienda) tienen "prisa" por tener la posesión y otras no tanto, así que, como le dije, es impredecible.

En cualquier caso sí le avisarán del día y hora que se fijará para el lanzamiento. Por un lado, ud. debe tener la posibilidad de entregar las llaves voluntariamente, ahorrándose las costas judiciales del cerrajero; por otra parte el Juzgado debe tener constancia que ud. ha sido notificado que los muebles y enseres que queden en el inmueble se considerarán abandonados.

Desahucio por falta de pago: qué es y qué fases tiene

Qué hacer antes de demandar

En el caso en que el inquilino deje de pagar, lo primero será realizar una llamada telefónica para conocer el origen del impago e intentar alcanzar un acuerdo para un pago aplazado o para una resolución del contrato de alquiler, por ejemplo.

Si no es posible lograr un acuerdo para la resolución del contrato o pasados unos días el inquilino sigue sin pagar y no es posible contactar con él, tenemos la opción de enviar un burofax para reclamar el pago de la renta.

El burofax es un servicio de correos por el que se envía la carta que hayamos redactado por fax de una oficina de correos a otra y luego al destinatario, y se puede obtener la certificación de contenido y el acuse de recibo. La gran ventaja de un burofax es que tiene efectos legales en cuanto al contenido de la carta y a la recepción por parte del destinatario.

En el burofax se deben especificar los siguientes datos:

• El importe que debe el inquilino.
• La reclamación de pago.
• Un plazo para pagar desde la recepción de la comunicación.
• La forma de pago.
• Un aviso de que en caso de que prosiga el impago se pueden iniciar acciones judiciales.

Una vez transcurrido el plazo para pagar si este no ha pagado, podemos plantearnos la posibilidad de comenzar un juicio de desahucio por falta de pago.

Tanto en esta fase inicial y anterior al procedimiento de desahucio, como durante el propio juicio de desahucio, es importante recibir asesoramiento de abogados expertos que nos puedan indicar el mejor camino a seguir en función de nuestro caso y de nuestros intereses

¿Qué es un procedimiento de desahucio por falta de pago?

Un proceso de desahucio es un tipo de procedimiento judicial donde se reclaman las rentas impagadas por parte del inquilino (acordadas previamente mediante un contrato de alquiler) y el desalojo de la vivienda o inmueble arrendado.

En el año 2013 se realizó una modificación legal para lograr agilizar este procedimiento y que un propietario no tuviera que esperar tanto tiempo a poder recuperar su casa, aunque el tiempo que dure el procedimiento va a depender de muchos factores, como el volumen de trabajo del juzgado al que se le asigne el asunto o las dificultades que existan para comunicar la demanda al inquilino.

Fases de un procedimiento de desahucio

A continuación, detallamos las fases del procedimiento de desahucio por falta de pago:

1. Demanda

La demanda es el escrito inicial con el que comienza el procedimiento. Lo más recomendable es que la redacte un abogado especializado y debe estar firmada tanto por el abogado como por un procurador. Se presenta en el tribunal que corresponda en función del lugar en el que se encuentra la vivienda. Fundamentalmente consta de varias partes:

• Hechos. Se describe el contenido del contrato, las reclamaciones realizadas al inquilino y la cantidad que se adeuda por este.
• Fundamentos de derecho. Son los artículos en los que se basa la petición de desahucio. En este caso, en general, se trata de artículos del Código Civil, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Suplico. Es la solicitud que se le hace al juzgado. En el caso del desahucio por falta de pago de la renta, al juzgado se le pide que condene al inquilino a pagar las cantidades que debe y a desalojar el inmueble alquilado.

2. Vista del juicio de desahucio

Una vez presentada la demanda, en el plazo de un mes, el juez notificará al inquilino un decreto de admisión de la demanda de desahucio y se le informará de la fecha de lanzamiento en caso de no oponerse al desahucio. Si el inquilino se opone a la demanda (por ejemplo, puede ser que no esté de acuerdo con la cantidad que se le reclama), se celebrará el juicio. El tiempo aproximado para todos estos trámites depende de cada juzgado, aproximadamente suele ser de entre uno y tres meses.

En este punto puede ocurrir que el inquilino enerve el desahucio. Esto quiere decir que pague la cantidad que debe y el desahucio se paralice, pero lo podrá hacer una sola vez. En este caso el juicio terminará con un decreto del juzgado declarando enervado el desahucio.
En el caso en que el inquilino reciba la demanda y no haga nada, el juez continuará el procedimiento y dictará decreto.

3. Sentencia

Finalmente, el juez dicta sentencia. Si en el juicio se ha probado la existencia de un impago, el juez condenará al inquilino a pagar y a desalojar el inmueble y probablemente también haya una condena en costas, es decir, a pagar los gastos del proceso judicial.

4. Lanzamiento

El lanzamiento es el momento en el que se ejecuta la sentencia en lo que se refiere a la recuperación de la posesión del inmueble por el propietario y se desaloja al inquilino. Por lo general, al lanzamiento suele acudir el procurador, junto con una comisión judicial nombrada por el juzgado y dos agentes de policía.

Puede ocurrir que el inquilino devuelva las llaves antes de la fecha de lanzamiento, bien al propietario o depositándolas en el juzgado, y en ese caso se suspenderá el lanzamiento salvo que al propietario le interese que se levante acta del estado del inmueble.

Links de interes

https://www.das.es/blog/desahucio-por-falta-de-pago-que-es-y-fases/

El adjudicatario de la subasta deberá requerirle a usted para que desaloje y, si usted no se marcha, deberá acudir al juzgado para que ejecute el desalojo, esto, afortunadamente para usted, no se desarrolla de “un día para otro”, y más con “la que está cayendo” suspendidas todas las actuaciones judiciales.