Valor residual hotel
Estoy haciendo el plan de negocio de un pequeño hotel. Para el flujo de caja, estaba pensando calcular el valor residual del hotel a perpetuidad, ya que después de los 10 años de la proyección, suponemos que va a seguir generando beneficios por muchos años más. ¿Es esto lo adecuado? ¿El banco que revisa el estudio para la concesión de un crédito tiene alguna preferencia?
¿Cuál es la fórmula de calculo de este valor?
¿Cuál es la fórmula de calculo de este valor?
1 Respuesta
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Dependerá del tipo de bien que haya declarado al adquirir el hotel. Me explico, por un lado están los derechos de un traspaso, cuando se adquiere el negocio que tienen consideración de inmovilizado inmaterial y por otro lado existe el edificio en concreto que tiene un valor de mercado.
El mejor modo de actuar es proceder a la tasación del bien actualmente y disponer el valor del mismo en el plan contable - en lo tocante ha inmovilizado material, edificios. Respecto del valor del hotel, no se como quiere que afecte vd., al flujo de caja del negocio por cuanto es un valor difícilmente convertible en liquidez en el corto plazo. En este caso, lo que genera beneficios a la actividad del negocio son los servicios que presta el hotel, no el propio hotel en sí mismo (el edificio), este edificio tiene un valor dentro del activo de la empresa como bien afecto a la actividad aunque, en caso de la venta del mismo, se convertiría en un ingreso extraordinario fuera de la actividad y que supondría el cierre del negocio salvo que se vendiera por la compra de un nuevo edificio mayor.
En este caso podemos considerar la amortización anual del edificio según las tablas correspondientes a efectos contables y que afectarán en cierta medida como gastos del ejercicio al flujo de caja minorando los resultados obtenidos y por tanto deduciéndose del impuesto de sociedades.
El mejor modo de actuar es proceder a la tasación del bien actualmente y disponer el valor del mismo en el plan contable - en lo tocante ha inmovilizado material, edificios. Respecto del valor del hotel, no se como quiere que afecte vd., al flujo de caja del negocio por cuanto es un valor difícilmente convertible en liquidez en el corto plazo. En este caso, lo que genera beneficios a la actividad del negocio son los servicios que presta el hotel, no el propio hotel en sí mismo (el edificio), este edificio tiene un valor dentro del activo de la empresa como bien afecto a la actividad aunque, en caso de la venta del mismo, se convertiría en un ingreso extraordinario fuera de la actividad y que supondría el cierre del negocio salvo que se vendiera por la compra de un nuevo edificio mayor.
En este caso podemos considerar la amortización anual del edificio según las tablas correspondientes a efectos contables y que afectarán en cierta medida como gastos del ejercicio al flujo de caja minorando los resultados obtenidos y por tanto deduciéndose del impuesto de sociedades.
Muchas gracias por su respuesta.
Respecto a su duda respecto a como afecta al flujo de caja, me refiero a la recuperación de la inversión en el ultimo año de la proyección. Calcularla "a perpetuidad" (suponiendo que el negocio va a seguir produciendo el flujo neto del ultimo año indefinidamente) o simplemente poniendo el valor contable (inversión inicial, ya que es obra nueva, menos la depreciación acumulada), o un valor de venta del inmueble.
Muchas gracias
Respecto a su duda respecto a como afecta al flujo de caja, me refiero a la recuperación de la inversión en el ultimo año de la proyección. Calcularla "a perpetuidad" (suponiendo que el negocio va a seguir produciendo el flujo neto del ultimo año indefinidamente) o simplemente poniendo el valor contable (inversión inicial, ya que es obra nueva, menos la depreciación acumulada), o un valor de venta del inmueble.
Muchas gracias
Pero de hacerlo así estaría alterando la realidad de la proyección por cuanto estaría desprendiéndose del elemento que da consistencia al negocio y del que depende la actividad empresarial. En realidad es un valor que no es líquido y que por tanto, como ya le indiqué, no debe de pensarse en su amortización total a los diez años, sino que el valor deberá tasarse al final de esos 10 años para conocer el valor real y realizar las oportunas correcciones al valor contable del bien.
La inversión la va recuperando año a año mediante el sistema de amortización lineal, debe calcular separadamente el bien material del edificio del del solar (que no se deprecia) y por tanto calcular la depreciación del bien por el uso (genera gastos de mantenimiento que en realidad se van amortizando año a año), para conocer el coeficiente que debe indicar debe vd. acudir a las tablas de amortización.
Contablemente debe vd., realizar los siguientes apuntes:
Inmovilizado ----------------------- caja / banco / préstamo, etc......
(Grupo 2) (grupo 5)
(680) gastos amortización -------- amortización acumulada (subgrupo 28)
En este caso, los gastos por amortización constituyen el retorno de la inversión del bien en el correr de los años.
No debe prever la venta residual como retorno puesto que al final de ese periodo de 10 años corregirá el valor contable del inmueble con su valor de tasación real de mercado.
La inversión la va recuperando año a año mediante el sistema de amortización lineal, debe calcular separadamente el bien material del edificio del del solar (que no se deprecia) y por tanto calcular la depreciación del bien por el uso (genera gastos de mantenimiento que en realidad se van amortizando año a año), para conocer el coeficiente que debe indicar debe vd. acudir a las tablas de amortización.
Contablemente debe vd., realizar los siguientes apuntes:
Inmovilizado ----------------------- caja / banco / préstamo, etc......
(Grupo 2) (grupo 5)
(680) gastos amortización -------- amortización acumulada (subgrupo 28)
En este caso, los gastos por amortización constituyen el retorno de la inversión del bien en el correr de los años.
No debe prever la venta residual como retorno puesto que al final de ese periodo de 10 años corregirá el valor contable del inmueble con su valor de tasación real de mercado.