Creación de sociedad inmobiliaria para cobros de alquileres
Mi familia tienen varias propiedades inmobiliarias en alquiler, todas excepto una están totalmente pagadas, y libres de deudas. Nos hemos planteado la posibilidad de crear una empresa para agrupar estos inmuebles y gestionar los ingresos por todos los alquileres bajo una única actividad, y de manera más eficaz. Los objetivos de esta empresa sería los siguientes:
1. Con el patrimonio libre de deudas de la empresa, y los ingresos generados por alquileres, hacer crecer el patrimonio: invertir en adquisiciones de nuevas propiedades.
2. Optimizar los impuestos que se pagan por los ingresos de los alquileres. La idea sería pagar menos impuestos al tributar a través de la empresa que tributando a través del IRPF.
3. Optimización de impuestos en herencia, por lo que tendría que crearse una sociedad limitada con actividad económica: debería de tener un local dedicado exclusivamente a la sede de la empresa, y tener al menos un empleado a tiempo completo.
4. En principio no nos interesaría hacer llegar los beneficios a los accionistas, podríamos considerar que se utilizan todos los beneficios para reinversión, de forma que haríamos crecer el patrimonio de la empresa.
Las preguntas que tengo son las sigiuentes:
1. Entiendo que el hecho de que compense crear una sociedad o no, depende del patrimonio existente. ¿En qué punto compensaría crear una sociedad?
2. ¿Cómo traspasar la titularidad de los inmuebles a la empresa, de forma que se paguen los menores impuestos posibles? ¿Cuál sería este coste? En algunos sitios he leído que sería del 7%, en otros que sería del 1%, y en otros que sería gratis. Así que esto no lo tengo claro.
3. Si esta sociedad comprara más propiedades, ¿sería más beneficioso hacerlo a través de la sociedad, en vez de a titulo personal, por parte de un particular? Entiendo que si la vivienda que se compra es nueva, no se pagaría IVA, por lo que sería beneficioso. ¿Cómo sería el caso si la vivienda a comprar es de segunda mano (se paga ITP en vez de IVA)?
4. Si luego con el tiempo esta empresa se disuelve, ¿cómo se podrían traspasar los inmuebles desde la empresa a cada uno de los particulares? ¿Cuál sería este coste? ¿Hay un mínimo de tiempo que tienen que estar la empresa creada para luego poder disolverla?
5. Las ventajas que yo veo de tener una empresa son los siguientes: no se paga IVA, se pueden descontar algunos costes más, y quizás se page menos por el impuesto de sociedades que por el IRPF (quizás, no es seguro). ¿Qué otras ventajas tendría crear una sociedad?
1 Respuesta
Lo primero recomendarle se pongan en manos de un experto que les estudie su caso concreto.
Si lo desean, pueden encontrar información de nuestro despacho jurídico, fiscal, laboral y contable en nuestra web.
Como norma general, si ustedes tienen varios inmuebles, con varios copropietarios, la forma mas eficaz de gestionarlo es mediante una sociedad limitada. Recientemente han vuelvo a aplicarse peculiaridades fiscales a las Sociedades Patrimoniales, lo que ha disminuido las ventajas fiscales si ustedes no tienen un empleado para gestionar los inmuebles a tiempo completo y un local... pero en muchos casos, sigue saliendo mas rentable fiscalmente (dependerá del patrimonio de cada socio y de sus ingresos para saber el tipo al que tributan por IRPF). En el caso de no residentes, con propiedades en España, es mucho mas beneficioso al ser una sociedad residente en España, aunque luego al repartir dividendos si se pagaría como no residente aplacando el convenio entre ambos países.
La forma de constituir la sociedad es mediante aportación de los inmuebles, que esta exenta de impuestos como norma general. Pero si hay que pagar plusvalías municipales, gastos de notario, registro, etc...
En cuanto al tema del IVA, dependerá del uso de los inmuebles que estén sujetos a IVA o no, pero también será deducible el IVA de los gastos... y los gastos de los inmuebles...
Mencionan que "en el caso de no residentes, con propiedades en España, es mucho más beneficioso al ser una sociedad residente en España". ¿Esto por qué es así? ¿Los no residentes pagan más impuestos que una sociedad española?
Gracias.
Los no residentes no pueden deducir gastos (hay excepciones y hay que estudiar el caso concreto), por lo tanto, suele ser mas beneficioso fiscalmente el constituir una sociedad, aunque el tipo sea algo superior actualmente, pues pueden deducir los gastos, como el IBI, comunidad, etc...
