IVA compra vivienda
Necesito saber si es deducible el IVA de la compra de un inmueble por una sociedad cuyo objeto social es la compra-venta, alquiler y gestión y explotación de inmuebles. He preguntado en varios organismos y las respuestas son contradictorias.
1 respuesta
Respuesta de monegrino
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En ese caso, si la única actividad de la empresa es el alquiler de viviendas ( aunque sean alquileres esporádicos a turistas o similar), la actividad no da derecho a deducir, por lo que el IVA de la adquisición es no deducible. Además, la única manera de recuperarlo sería solicitar la devolución, pues no vais a repercutir IVA, y la revisión y sanción sería segura en caso de que lo hicierais.
Se trata de una sociedad que se ha creado para la compra de unos apartamentos. En principio se va a dedicar a alquiler de estos y otros inmuebles que puedan ir adquiriendo, aunque puede que en unos años vendan los inmuebles y liquiden la sociedad, según como vaya el negocio.
Para poder contestar con precisión haría falta estudiar el caso concreto, y quizá por eso no has obtenido respuesta concisa.
No obstante, te puedo adelantar por donde van los tiros:
Para que el IVA sea deducible, son necesarias varias cosas:
- Que el adquierente sea empresario ( las mercantiles siempre lo son a efectos de IVA)
- Que el bien se afecte a una actividad empresarial ( el alquiler siempre lo es, pero la compra-venta podría no serlo)
- El IVA es deducible en función del destino previsible del bien.
- Hay empresas que realizan operaciones que dan derecho a deducir ( venta de local sujeta a IVA, alquiler de locales a empresas..) y operaciones que no dan derecho a deducir ( segundas transmisiones de viviendas a particulares, alquiler de viviendas...). Esto hace que las cuotas soportadas sean deducibles solo en parte, y para determinar que parte exactamente hay que conocer los ingresos detallados de la empresa.
Con todo lo anterior, la respuesta es muy complicada, por no decir imposible, sin conocer en detalle la empresa.
¿Qué actividades tiene la empresa? No las que pone en el objeto social, sino las realmente realizadas.
¿Qué volumen de operaciones tiene cada actividad?
Con esto hay que hacer un estudio de deducibilidad del IVA, por ver si hay sectores diferenciados, si hay que aplicar prorratas y que tipo...
Luego hay que ver a que actividad se destina el inmueble adquirido y que uso previsible se le va a dar.
Y solo después de todo lo anterior, se puede contestar con criterio a la pregunta.
Si afinas un poco más igual se puede concretar un poco, pero ya te digo que el tema hay que estudiarlo bien.
Siento no poder ser más preciso.
No obstante, te puedo adelantar por donde van los tiros:
Para que el IVA sea deducible, son necesarias varias cosas:
- Que el adquierente sea empresario ( las mercantiles siempre lo son a efectos de IVA)
- Que el bien se afecte a una actividad empresarial ( el alquiler siempre lo es, pero la compra-venta podría no serlo)
- El IVA es deducible en función del destino previsible del bien.
- Hay empresas que realizan operaciones que dan derecho a deducir ( venta de local sujeta a IVA, alquiler de locales a empresas..) y operaciones que no dan derecho a deducir ( segundas transmisiones de viviendas a particulares, alquiler de viviendas...). Esto hace que las cuotas soportadas sean deducibles solo en parte, y para determinar que parte exactamente hay que conocer los ingresos detallados de la empresa.
Con todo lo anterior, la respuesta es muy complicada, por no decir imposible, sin conocer en detalle la empresa.
¿Qué actividades tiene la empresa? No las que pone en el objeto social, sino las realmente realizadas.
¿Qué volumen de operaciones tiene cada actividad?
Con esto hay que hacer un estudio de deducibilidad del IVA, por ver si hay sectores diferenciados, si hay que aplicar prorratas y que tipo...
Luego hay que ver a que actividad se destina el inmueble adquirido y que uso previsible se le va a dar.
Y solo después de todo lo anterior, se puede contestar con criterio a la pregunta.
Si afinas un poco más igual se puede concretar un poco, pero ya te digo que el tema hay que estudiarlo bien.
Siento no poder ser más preciso.
Como me da la sensación de que es difícil aclararse con esto, te pongo unos ejemplos.
- Imagina que la empresa se dedica a la compra-venta de viviendas ( solo viviendas) y alquiler de inmuebles. La vivienda se compra para venderla. El IVA sería no deducible.
- La misma empresa, además de vender pisos, vende locales sujetos a IVA. Ahora se aplicaría prorrata, y si fuera la general, el IVA sería deducible en parte, pero si fuera la especial, no sería deducible.
- La misma empresa, compra la vivienda para instalar sus oficinas, y se dedica a promover viviendas y locales. El IVA sería totalmente deducible.
Pues eso, que si no se sabe a que se dedica la empresa, el volumen de operaciones de cada actividad y el destino del inmueble, no se puede decir nada.
- Imagina que la empresa se dedica a la compra-venta de viviendas ( solo viviendas) y alquiler de inmuebles. La vivienda se compra para venderla. El IVA sería no deducible.
- La misma empresa, además de vender pisos, vende locales sujetos a IVA. Ahora se aplicaría prorrata, y si fuera la general, el IVA sería deducible en parte, pero si fuera la especial, no sería deducible.
- La misma empresa, compra la vivienda para instalar sus oficinas, y se dedica a promover viviendas y locales. El IVA sería totalmente deducible.
Pues eso, que si no se sabe a que se dedica la empresa, el volumen de operaciones de cada actividad y el destino del inmueble, no se puede decir nada.
