Duda existencial iva
Tengo un local comercial que estuvo afecto hace aprox.12 años a una actividad económica que desarrollé a titulo personal. Desde ese momento y hasta hace un año el local estuvo cedido a titulo gratuito a una sociedad de la que soy partícipe. Desde entonces esta a la venta.
Ahora tengo un comprador con el que estoy cerrando la operación pero quiere deducirse el iva en la operación de compra. Yo, creo que no tengo la condición de empresario y que no puedo emitir factura ni repercutir el iva de la operación. Sin embargo el comprador me ha dicho que lo ha consultado con su asesor y que debido a que el local estuvo en su momento dedicado a una actividad económica de mi titularidad, puedo expedir factura y que si bien la operación en un principio estaría exenta puedo renunciar a la exención y repercutir el iva en dicha operación. Solamente tendría que darme de anta censalmente como empresario, emitir la factura y luego darme de baja. A posteriori tendría que ingresar, a través del modelo correspondiente, el iva resultante de la operación.
A mi me interesa vender el local y no me gustaría contravenir al comprador por este tema pero no veo que sea posible. He estado consultando la ley de iva y no he visto por ninguna parte que esto se pueda hacer. Todo lo que veo es que para poder emitir factura hay que tener la condición de sujeto pasivo de iva y para ello hay que ser empresario o profesional y dentro de esa definición entiendo que no entra mi caso.
¿Podría ayudarme alguien? Si su asesor tiene razón ¿Dónde exactamente está regulado?.
Ahora tengo un comprador con el que estoy cerrando la operación pero quiere deducirse el iva en la operación de compra. Yo, creo que no tengo la condición de empresario y que no puedo emitir factura ni repercutir el iva de la operación. Sin embargo el comprador me ha dicho que lo ha consultado con su asesor y que debido a que el local estuvo en su momento dedicado a una actividad económica de mi titularidad, puedo expedir factura y que si bien la operación en un principio estaría exenta puedo renunciar a la exención y repercutir el iva en dicha operación. Solamente tendría que darme de anta censalmente como empresario, emitir la factura y luego darme de baja. A posteriori tendría que ingresar, a través del modelo correspondiente, el iva resultante de la operación.
A mi me interesa vender el local y no me gustaría contravenir al comprador por este tema pero no veo que sea posible. He estado consultando la ley de iva y no he visto por ninguna parte que esto se pueda hacer. Todo lo que veo es que para poder emitir factura hay que tener la condición de sujeto pasivo de iva y para ello hay que ser empresario o profesional y dentro de esa definición entiendo que no entra mi caso.
¿Podría ayudarme alguien? Si su asesor tiene razón ¿Dónde exactamente está regulado?.
Respuesta de monegrino
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Tu planteamiento es correcto. Si no realizas operaciones sujetas a IVA, el local no puede estar afecto a ninguna actividad sujeta, y por tanto a la hora de venderlo actúas como un particular y la transmisión quedará sujeta a ITP. El comunicar en el notario que el local está afecto a una actividad
Sujeta sin que sea así no está exento de riesgos, y al notario le tenéis que comunicar lo anterior de forma expresa.
Dicho esto, hay algo que me choca:
Dices que el local estuvo afecto a tu actividad, y que luego lo cediste gratuitamente a una sociedad de la cual eres partícipe. Esta "cesión gratuita" contraviene tanto la ley del IVA como la del IRPF-ISOC, al ser una operación vinculada. Esa cesión de uso en realidad es una operación sujeta a IVA, como un arrendamiento, pero como no lo habéis tratado como tal, ahora sería complicado suponer esa afectación.
Si no quieres perder la venta y el comprador está empeñado en renunciar a la exención para deducir el IVA, un truco puede ser el siguiente: hacer un contrato de alquiler con opción a compra. Tú te tendrás que dar de alta como arrendador, repercutir y liquidar el IVA, y como el local quedará afecto a una actividad sujeta, en el momento de la venta se puede renunciar a la exención si el comprador cumple las condiciones.
Sujeta sin que sea así no está exento de riesgos, y al notario le tenéis que comunicar lo anterior de forma expresa.
Dicho esto, hay algo que me choca:
Dices que el local estuvo afecto a tu actividad, y que luego lo cediste gratuitamente a una sociedad de la cual eres partícipe. Esta "cesión gratuita" contraviene tanto la ley del IVA como la del IRPF-ISOC, al ser una operación vinculada. Esa cesión de uso en realidad es una operación sujeta a IVA, como un arrendamiento, pero como no lo habéis tratado como tal, ahora sería complicado suponer esa afectación.
Si no quieres perder la venta y el comprador está empeñado en renunciar a la exención para deducir el IVA, un truco puede ser el siguiente: hacer un contrato de alquiler con opción a compra. Tú te tendrás que dar de alta como arrendador, repercutir y liquidar el IVA, y como el local quedará afecto a una actividad sujeta, en el momento de la venta se puede renunciar a la exención si el comprador cumple las condiciones.
En cuanto a la operación vinculada tienes toda la razón. Lo que ocurre es que en su momento decidí asumir el riesgo.
Por otra parte, si he entendido bien tu planteamiento, partiendo de la base de que no se podría aplicar el iva a la operación en estas condiciones, debería preparar un contrato privado de arrendamiento con opción de compra, darme de alta en el censo como arrendador y por tanto declarar y presentar liquidaciones trimestrales del impuesto y, en base a ese contrato ejercer la opción de compra y así podría devengar el iva en la operación.
Me parece una gran idea.
Por cierto, que haya tenido afecto el local a una actividad años atrás no supone como dice el asesor del comprador que ahora pueda realizar la operación sujeta a iva ¿verdad?. (Perdona que insista en esto en concreto, pero se lo dice un presunto experto en la materia ...)
Mil gracias.
Por otra parte, si he entendido bien tu planteamiento, partiendo de la base de que no se podría aplicar el iva a la operación en estas condiciones, debería preparar un contrato privado de arrendamiento con opción de compra, darme de alta en el censo como arrendador y por tanto declarar y presentar liquidaciones trimestrales del impuesto y, en base a ese contrato ejercer la opción de compra y así podría devengar el iva en la operación.
Me parece una gran idea.
Por cierto, que haya tenido afecto el local a una actividad años atrás no supone como dice el asesor del comprador que ahora pueda realizar la operación sujeta a iva ¿verdad?. (Perdona que insista en esto en concreto, pero se lo dice un presunto experto en la materia ...)
Mil gracias.
El hecho de que el local estuviera en su momento afecto a una actividad no implica que ahora su transmisión esté sujeta a IVA, ni mucho menos. El IVA es un impuesto complejo, y sin conocer todas las circunstancias es difícil pronunciarse, porque siempre puede haber algo que cambie la cosa. En cualquier caso, el asesor del comprador, que no conoce las circunstancias del local, no puede decir que la venta está sujeta a IVA por el hecho de que en tiempos se usara en una actividad. Al menos eso está claro.
Hay un concepto que es la afectación - desafectación que conviene tener claro para discutir este tema. Un bien puede pertenecer al patrimonio empresarial de la persona (estaría afecto) o al patrimonio personal (desafecto). En las personas físicas el límite entre patrimonio personal y empresarial a veces es un tanto difuso, y el hecho de que un bien pertenezca a uno u otro, puede depender de la mera intención de uso en el fondo, pero en la forma dependerá de lo que declaremos en el censo vía 036, de las declaraciones que hagamos y de lo que pongamos en los libros registro de la actividad.
Ejemplos:
Tu dejas de usar el local en tu tienda pero tienes intención de alquilarlo. Entonces te das de alta como arrendador y el local lo anuncias, o de hecho lo alquilas. En este caso, el local seguiría afecto a una actividad sujeta (alquiler), y su transmisión estaría sujeta.
Tu dejas de usar el local y no lo utilizas para nada, solo para trastero. Te das de baja en el censo como empresario. En este caso quedaría desafecto y la transmisión quedaría sujeta a ITP.
En tu caso, en que no se ha formalizado un alquiler pero que de hecho éste ha existido, se podría discutir mucho. Ahora bien, hacienda se va a agarrar a las formalidades: si diste de baja la actividad y no te diste de alta como arrendador, formalmente el local ha quedado desafecto. No te admitirían la sujeción a IVA de su transmisión.
Como ves es un tema complejo.
Hay un concepto que es la afectación - desafectación que conviene tener claro para discutir este tema. Un bien puede pertenecer al patrimonio empresarial de la persona (estaría afecto) o al patrimonio personal (desafecto). En las personas físicas el límite entre patrimonio personal y empresarial a veces es un tanto difuso, y el hecho de que un bien pertenezca a uno u otro, puede depender de la mera intención de uso en el fondo, pero en la forma dependerá de lo que declaremos en el censo vía 036, de las declaraciones que hagamos y de lo que pongamos en los libros registro de la actividad.
Ejemplos:
Tu dejas de usar el local en tu tienda pero tienes intención de alquilarlo. Entonces te das de alta como arrendador y el local lo anuncias, o de hecho lo alquilas. En este caso, el local seguiría afecto a una actividad sujeta (alquiler), y su transmisión estaría sujeta.
Tu dejas de usar el local y no lo utilizas para nada, solo para trastero. Te das de baja en el censo como empresario. En este caso quedaría desafecto y la transmisión quedaría sujeta a ITP.
En tu caso, en que no se ha formalizado un alquiler pero que de hecho éste ha existido, se podría discutir mucho. Ahora bien, hacienda se va a agarrar a las formalidades: si diste de baja la actividad y no te diste de alta como arrendador, formalmente el local ha quedado desafecto. No te admitirían la sujeción a IVA de su transmisión.
Como ves es un tema complejo.
Me ha quedado claro. Además era mi impresión desde un principio, pero si algo sé de este impuesto es que no deja de darme sorpresas y dada la propuesta del comprador me hizo dudar.
Muchas gracias por tu tiempo.
Muchas gracias por tu tiempo.
