Junta de Compensación.
Le agradecería que me aclarase si las Juntas de Compensación tienen capacidad legal para la prestación de servicios públicos esenciales(suministro de agua potable, alcantarillado, depuración, basura etc.) y el establecimiento de cuotas (a modo de tasas) y obligar al pago de las mismas a los perceptores de estos servicios, con independencia de que los usuarios sean miembros de la Junta de Compensación o no.
Gracias
Gracias
Respuesta de Jorge Herrera
1
Te transcribo a continuación un texto interesantísimo que le envié a otra personas interesada en este mismo tema. Léelo con detenimiento, ya que tiene todo lo que necesitas sabes sobre Juntas de Compensación:
Juntas de Compensación
1. Introducción.
1.1. Breve referencia al sistema de compensación.
La ejecución del planeamiento se realiza a través de los sistemas de actuación. El Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (en lo sucesivo, ¿el? ¿TRLS76?) Distingue, en su artículo 119, tres sistemas de actuación: el sistema de expropiación; el sistema de cooperación; y, por último, el sistema de compensación. De estos tres sistemas de actuación para la ejecución de planeamiento, el sistema de compensación es el sistema de actuación de iniciativa privada por excelencia.
Como señala el artículo 126.1 del TRLS76, el sistema de compensación es aquél en que los propietarios de suelo aportan terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan o Programa de Actuación Urbanística o en el acuerdo aprobatorio del sistema y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular. En resumen, en el sistema de compensación, la iniciativa privada ejecuta y controla todo el proceso de urbanización.
Al respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 1989 (RJ 1989\1968) señala:
? ¿La ejecución del planeamiento es claramente en nuestro ordenamiento jurídico una función pública? art. 114. ¿1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo? En la que los propietarios del suelo a urbanizar pueden asumir mayor, ¿menor o incluso nulo protagonismo según el sistema de ejecución que se aplique? Compensación, cooperación o expropiación-. ¿Es el de compensación donde aparece con mayor intensidad la participación de los propietarios dado que son ellos mismos? art. 126. ¿1 del Texto Refundido? Los que asumen la carga, no ya de costear la urbanización, sino de llevarla a cabo por sí mismos. Y ello mediante la constitución de una Junta de Compensación que da lugar a un supuesto de autoadministración: ¿Son los propietarios interesados los que desarrollan la función pública de la ejecución del planeamiento en virtud de una delegación que hace de la Junta un agente descentralizado de la Administración de suerte que aquélla tiene naturaleza administrativa? Art. 127.3 del Texto Refundido- en tanto en cuanto actúe funciones públicas.?
1.2. La Junta de Compensación.
La Junta de Compensación aparece pues, como figura básica en el sistema de compensación, pues es la entidad que agrupa a los propietarios de terrenos de un determinado ámbito con el objeto de ejecutar el planeamiento correspondiente para dicho ámbito aprobado por el Ayuntamiento.
Conviene mencionar que en los supuestos de propietario único, la constitución de junta de compensación es innecesaria, realizándose la gestión mediante proyecto de compensación de propietario único o mediante convenio urbanístico de dicho propietario con la administración competente.
1.2.1. Naturaleza de la Junta de Compensación.
La Junta de Compensación es una Entidad Urbanística Colaboradora de constitución voluntaria. Importa destacar que la voluntariedad del sistema de compensación se predica respecto de los propietarios en un doble sentido: (i) sólo se aplica el sistema si lo acepta una mayoría cualificada de propietarios; y (ii) ningún propietario puede ser obligado a incorporarse a la Junta contra su voluntad, de suerte que dentro de este sistema si algún titular de fincas de la unidad de actuación no acepta su participación en ella se ha de acudir a la figura de la expropiación forzosa.
Como Entidad Urbanística Colaboradora, tiene naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad jurídica desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, tal y como predica la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1991 (RJ 1991\1986):
? El sistema de compensación se incardina como uno de los métodos o instrumentos legales para la actuación urbanística, a fin de ejecutar los polígonos o unidades de actuación; en él los propietarios del suelo afectado se obligan junto a la aportación de sus respectivas parcelas y terrenos de cesión obligatoria a la Administración actuante, a la ejecución de las obras de urbanización en los términos fijados en el plan de actuación urbanística que se constituyen por el procedimiento legalmente establecido en Junta de Compensación que como órgano de naturaleza administrativa, sujeto a la tutela de la Administración, con personalidad jurídica propia, previa inscripción en el Registro correspondiente de Entidades Urbanísticas colaboradoras, con plena capacidad de obrar y de carácter corporativo.?
El carácter administrativo de las Juntas de Compensación sujeto a tutela de la Administración se recoge en el propio artículo 26.1 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (en lo sucesivo,¿? ¿RGU?), ¿Qué establece que? ¿Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras tendrán carácter administrativo y dependerán en este orden de la Administración Urbanística actuante?. En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1987 (RJ 1987\9854), resaltando la naturaleza administrativa de las Juntas de Compensación y distinguiéndolas de las sociedades civiles:
? Las Juntas de Compensación no son similares a las sociedades civiles reguladas en los artículos 1665 y siguientes del Código Civil, pues aunque ellas tienen grandes concomitancias con tales sociedades, al referirse en algunos aspectos a derechos iusprivatísticos de sus componentes, ellas cumplen primordialmente funciones administrativas de orden urbanístico y es este carácter el que las define de forma más acusada, en cuanto tienen como fin último la realización de fines urbanísticos que, sólo se puede reputar cumplidos, cuando la Corporación Municipal a la que se hallan vinculados da por concluida la urbanización para cuya realización se constituyeron y recibe las obras ejecutadas, no pudiendo, entre tanto, abandonar a sus socios o componentes el ámbito de la misma, ¿continuando hasta entonces sujetos a sus acuerdos y decisiones?.
Ahora bien, téngase en cuenta que el hecho de que la Junta de Compensación tenga naturaleza administrativa (dado que, como hemos comentado, los propietarios agrupados en Junta de Compensación desarrollan la función pública de ejecución del planeamiento) no significa que toda actuación de la Junta de Compensación deba estar sometida a Derecho Administrativo. En efecto, las actuaciones de la Junta de Compensación que se realicen fuera del ámbito de sus funciones públicas deberán sujetarse al derecho privado. En este mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1994 (RJ 1994\3907):
? Si, pues, la finalidad de la Junta de Compensación es la ejecución de la urbanización, ¿nada puede sorprender que se le atribuya? Artículos 127.3 de la Ley del Suelo y 26 del Reglamento de Gestión- personalidad jurídica propia, ¿plena capacidad para el cumplimiento de sus fines y sobre todo? En lo que ahora importa- naturaleza administrativa. Ciertamente ello no quiere decir que toda su actuación esté sometida al Derecho Administrativo, como tampoco lo está toda la actividad de las Administraciones Públicas, y que, en consecuencia, es factible que parte de aquella actuación pueda resultar ajena a nuestro específico ordenamiento, pero también lo es que cuando dichas Entidades realizan funciones públicas no resulta posible desconocer su naturaleza administrativa. Se impone, pues, examinar en cada caso la gestión de los intereses en juego.?
Por su parte, ¿el artículo 26.2 del RGU señala que? ¿La personalidad jurídica de las Entidades urbanísticas colaboradoras se entenderá adquirida a partir del momento de su inscripción en el correspondiente Registro?. La personalidad jurídica de la Junta de Compensación entendemos que viene también justificada por una cuestión de operatividad y de comodidad de la propia Administración, que estará interesada en tener un interlocutor único, en lugar de una multitud de propietarios.
Es conveniente recordar que la Junta de Compensación adquiere personalidad jurídica una vez inscrita en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, siendo éste, pues, el verdadero acto constitutivo de la Junta de Compensación. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de septiembre de 1988 (RJ 1988\6720) señala que:
? ¿Es cierto que las Entidades urbanísticas colaboradoras no gozan de personalidad jurídica sino a partir del momento de su inscripción en el correspondiente Registro? art. 26,2 del RGU? Y por tanto ha de ser a partir de ese momento cuando han de entrar en juego las consecuencias jurídicas que derivan de su carácter administrativo, es decir, más concretamente, ¿la posibilidad de llegar a la vía de apremio en los términos previstos en el artículo 70 del citado Reglamento de Gestión?
Por último, resulta interesante anotar la discusión doctrinal existente sobre la necesidad de que las Juntas de Compensación accedan al Registro Mercantil.
En efecto, la legislación estatal no establece ninguna obligación al respecto y, únicamente, la legislación autonómica catalana establece, en el artículo 23 del Decreto 303/1997, de 25 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento sobre medidas para facilitar la ejecución urbanística, ¿qué? En los casos en que la Junta de Compensación realice actos de adquisición o de disposición o gravamen de inmuebles, diferentes de los previstos como propios de las operaciones de compensación contenidas en el proyecto correspondiente, la certificación de la inscripción de la Junta de Compensación en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, podrá acceder al Registro Mercantil, cuando estime conveniente para mejor seguridad jurídica y publicidad, ¿de conformidad con su legislación reguladora?.
El acceso al Registro Mercantil entendemos que resulta necesario, fundamentalmente, cuando la Junta de Compensación, además de sus funciones administrativas, realice operaciones fuera del ámbito administrativo (dado que así, y dentro del ámbito comercial, se daría la necesaria publicidad que garantizase la seguridad jurídica de terceros).
1.2.2. Funciones de la Junta de Compensación.
La Junta de Compensación está encargada de la gestión urbanística del sector o unidad de actuación, cuya ejecución comprende la distribución justa de beneficios y cargas, la cesión de los terrenos destinados a dotaciones públicas, de aquellos en que se localiza el aprovechamiento correspondiente al municipio y demás cesiones que en su caso procedan, y a la ejecución de los terrenos incluidos en el sector o unidad de actuación, así como al cumplimiento de las demás obligaciones urbanísticas en los términos de la legislación urbanística autonómica aplicable.
1.2.3. Constitución de la Junta de Compensación.
Los propietarios que representen al menos el 50% de la superficie de la unidad de ejecución (el 60% en la legislación estatal supletoria) deben redactar el proyecto de Estatutos y Bases de Actuación y presentarlo ante la Administración (artículo 161.2 RGU). Son los llamados promotores de la Junta de Compensación.
Una vez presentados, la Administración aprueba inicialmente, en su caso, el proyecto de Estatutos y Bases de Actuación presentado (artículo 161.1 RGU). El acuerdo de aprobación inicial, junto con el proyecto de Estatutos y Bases de Actuación, se publica íntegramente en el Boletín Oficial de la Provincia y, además, se notifica individualizadamente a los propietarios afectados por el sistema de actuación, en cuya notificación se hace mención del Boletín Oficial en el que se inserte el acuerdo de aprobación inicial (artículo 161.3 RGU).
Durante el plazo de quince días (según la legislación estatal supletoria), contados a partir de la notificación, los propietarios afectados pueden formular ante al Administración actuante las alegaciones que a su derecho convenga y, en su caso, solicitar su incorporación a la Junta (son, entonces, los llamados miembros adheridos a la Junta). Cualquier otro tercero puede también formular alegaciones al acuerdo de aprobación durante el plazo de quince días (según la legislación estatal supletoria), contados a partir de la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia (artículo 162.1 y 2 RGU).
Una vez transcurrido el plazo de información pública, notificados todos los propietarios y resueltas las alegaciones presentadas, se procede a la aprobación definitiva por parte de la Administración actuante de los Estatutos y Bases de la Junta de Compensación con las modificaciones que en su caso se hayan producido (artículo 162.3 RGU).
El acuerdo de aprobación definitiva de los Estatutos y las Bases de la Junta de Compensación se publica en el Boletín Oficial de la Provincia, expresando, si las hubiere, las modificaciones introducidas en los Estatutos y Bases de Actuación. En estos mismos términos, el acuerdo de aprobación definitiva se notifica individualizadamente a los propietarios afectados y a los que hubieran comparecido en el expediente (artículo 162.4 RGU). Respecto de los propietarios aun no incorporados, se les requiere en esta última notificación para que, en el plazo de un mes (legislación estatal supletoria) ejerciten su derecho a incorporarse a la Junta de Compensación con advertencia de que, de no hacerlo, sus fincas serán expropiadas a favor de la Junta de Compensación que ostenta la cualidad de beneficiaria de la expropiación (127.1 TR76 y 162.5 RGU).
Transcurrido el plazo de un mes (legislación estatal supletoria), la Administración actuante requiere a los interesados para que constituyan la Junta de Compensación, mediante escritura pública en la que se designarán los cargos del órgano rector (que deben ser necesariamente personas físicas). La legislación estatal establece la posibilidad de que los propietarios que no otorguen la escritura, una vez constituida la Junta de Compensación, se adhieran a la misma en escritura de adhesión (artículo 163.5 RGU).
Una vez constituida, se da traslado de la escritura de constitución de la Junta de Compensación (y, en su caso, de las adhesiones a la misma) al órgano urbanístico actuante, quien adoptara, si procede, acuerdo aprobatorio en el plazo de treinta días (artículo 163.6 RGU).
Una vez aprobada, el propio órgano urbanístico actuante eleva el acuerdo junto con copia autorizada de la escritura al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras para su inscripción.
La inscripción en el Registro constituye el verdadero acto constitutivo de la Junta de Compensación, dado que es a partir de su inscripción, como hemos mencionado en el punto 1.2.1, cuando la Junta adquiere personalidad jurídica propia (artículo 26.2 RGU).
1.2.4. Efectos de la constitución de la Junta de Compensación.
Los artículos 168 y 169 del RGU establecen los efectos que produce la constitución de la Junta de Compensación.
Por un lado, la constitución de la Junta de Compensación provoca la afectación directa de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema (artículo 168.1 RGU). Esta afección se hace constar por nota marginal en el Registro de la Propiedad (artículo 169 RGU).
Por otro lado, la constitución de la Junta de Compensación provoca la expropiación forzosa de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación pertenecientes a propietarios que no hayan incorporado al sistema (artículo 168.2 RGU).
1.2.5. Responsabilidad de la Junta de Compensación y de sus miembros.
Los miembros de la Junta de Compensación responden frente a la misma del cumplimiento de las obligaciones y cargas impuestas por la legislación. El incumplimiento de estas obligaciones habilita a la Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria (artículo 181.1 RGU).
El incumplimiento de obligaciones dinerarias faculta a la Junta bien a solicitar a la Administración la expropiación del terreno del miembro moroso bien a interesar de la Administración el cobro de la deuda por vía de apremio. Para el inicio de cualquiera de estos dos procedimientos, el RGU exige el transcurso del plazo de un mes desde el requerimiento de pago efectuado por la Junta de Compensación (artículo 181.2 y 3 RGU). Asimismo, el RGU establece que el pago de las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación, con los intereses y recargos que procedan, realizado en cualquier momento anterior al levantamiento del acta de ocupación, da lugar a la cancelación del expediente expropiatorio.
Por su parte, la Junta de Compensación responde frente a la Administración de la urbanización completa de la unidad de actuación (en plazo y con las características técnicas requeridas) y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes si así se hubiese establecido, y las demás obligaciones que pudiesen resultar de aplicación (artículo 182 RGU).
Si, en el ejercicio de sus atribuciones, la Junta de Compensación incurre en infracciones consideradas graves, con independencia de la sanción económica que le corresponda por comisión de infracción grave, la Administración puede sustituir el sistema de compensación por el sistema de cooperación o el sistema de expropiación (artículo 183.1 RGU). No obstante lo anterior, la Junta de Compensación puede repercutir el importe de las multas impuestas a la misma, como consecuencia de las responsabilidades en que hubiere podido incurrir, a aquellos de sus miembros que directamente intervinieran en la comisión de la infracción o hubieren percibido el beneficio derivado de la misma (artículo 183.2 RGU). En este caso, y con el objetivo de hacer efectiva la mencionada repercusión, la Junta puede solicitar de la Administración la exacción de la vía de apremio (artículo 183.3 RGU).
1.3. Regulación del sistema de Compensación.
La normativa aplicable al sistema de Compensación es la propia de cada Comunidad Autónoma, si bien, la legislación estatal (RGU y TRLS76) resulta de aplicación supletoria.
Al respecto, cabe mencionar que algunas Comunidades Autónomas han sustituido los sistemas de ejecución privada regulados en la legislación estatal por una regulación propia, ¿con el llamado? ¿Agente urbanizador? Como figura principal (Comunidad Valenciana y Castilla-La Mancha).
El resto de las Comunidades Autónomas mantienen el sistema de compensación recogido en la legislación estatal, si bien la mayoría permite, en mayor o menor medida, ¿la entrada del? ¿Agente urbanizador?, concurriendo ambas figuras en la ejecución del planeamiento.
En efecto, la legislación extremeña recoge la figura del agente urbanizador de forma casi idéntica a Castilla-La Mancha y Comunidad Valenciana, si bien el agente urbanizador no llega a sustituir completamente el sistema de Compensación, como ocurre en las comunidades autónomas citadas.
La entrada del agente urbanizador se configura en las legislaciones de Castilla León, Galicia, Madrid, Murcia y Navarra, como sistema complementario y alternativo de los sistemas de actuación recogidos en la legislación estatal.
Andalucía y Asturias recogen la figura del agente urbanizador como modalidad de cada uno de los sistemas de actuación recogidos en la legislación estatal, mientras que en Cataluña se configura como variante únicamente del sistema de cooperación.
Aragón, Canarias, Cantabria y La Rioja introducen un sistema de concesión de obra pública (de servicios, ¿en el caso de Canarias) que podría considerarse una forma? ¿Diluida? Del agente urbanizador.
Baleares y País Vasco (al igual que Ceuta y Melilla) no han legislado sobre la materia.
2. Estatutos de la Junta de Compensación.
2.1. Introducción.
Como hemos comentado (1.2) la Junta de Compensación es la entidad urbanística que agrupa a los propietarios de los terrenos de un determinado ámbito con el objeto de ejecutar el planeamiento correspondiente para dicho ámbito aprobado por el Ayuntamiento.
Pues bien, toda agrupación necesita de una norma interna que regule la forma en que ha de regirse la organización de la agrupación y el régimen de los miembros que la forman. Toda agrupación necesita de unos Estatutos.
Los Estatutos de la Junta de Compensación constituyen, pues, la norma interna por la que ha de regirse la misma, recogiendo las reglas fundamentales de régimen interno de la Junta de Compensación a la que se refieren.
2.2. Aprobación de los Estatutos de la Junta de Compensación.
Nos remitimos en este punto a lo ya expuesto para la constitución de la Junta de Compensación (1.2.3).
2.3. Contenido y límites.
Sin perjuicio de la libertad de los miembros de la Junta de Compensación para pactar las reglas o normas que regirán la organización de la Junta de Compensación y el régimen jurídico-económico de aplicación a sus miembros, el RGU establece, en su artículo 166, las determinaciones mínimas que deben contener los Estatutos:
? Los Estatutos de las Juntas de Compensación contendrán, cuanto menos, las siguientes circunstancias:
a) Nombre, domicilio, objeto y fines.
b) Órgano Urbanístico bajo cuya tutela se actúe.
c) Expresión del polígono o unidad de actuación que constituye su objeto.
d) Duración.
e) Condiciones o requisitos para incorporarse a la Junta, que no podrán ser más gravosos para unos propietarios que para otros. Los cotitulares de una finca o derecho habrán de designar una sola persona para el ejercicio de sus facultades como miembro de la Junta, respondiendo solidariamente frente a ella de cuantas obligaciones dimanen de su condición. Si no designaren representante en el plazo que al efecto se señale, lo nombrará el órgano actuante.
Cuando las fincas pertenezcan a menores o personas que tengan limitada su capacidad de obrar, estarán representados en la Junta de Compensación por quienes ostenten la representación legal de los mismos.
f) Condiciones o requisitos para incorporarse a la Junta empresas urbanizadoras si expresamente se previera la posibilidad de su participación. Estas estarán representadas por una sola persona.
g) Órganos de gobierno y administración, forma de designarlos y facultades de cada uno de ellos.
h) Requisitos de la convocatoria de los órganos de gobierno y administración, requisitos y forma de la adopción de acuerdos, quórum mínimo y forma de computarse los votos, con expresión de los casos en que sean proporcionales al derecho o interés económico de cada miembro y aquellos otros en que el voto sea individualizado.
i) Derechos y obligaciones de sus miembros.
j) Medios económicos y reglas para la exacción de aportaciones con carácter tanto ordinario o extraordinario pudieran acordarse.
k) Expresión de los recursos que con arreglo a la Ley sean procedentes contra los acuerdos de la Junta.
l) Normas sobre su disolución o liquidación.?
De las Comunidades Autónomas que recogen como sistema de actuación el sistema de Compensación (1.3), pocas regulan el contenido de los Estatutos de la Junta de Compensación y, aquéllas Comunidades que sí lo regulan, se limitan a reproducir el contenido del artículo 166 del RGU.
Así, el artículo 130 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía establece que los estatutos y las bases de actuación, además de las determinaciones que se establezcan reglamentariamente, las siguientes:
?a) La previsión de incorporación de los propietarios, hayan suscrito o no la iniciativa, mediante la aportación de sus fincas originarias y con opción entre el abono en metálico de la parte de los costes de urbanización que les sean imputables y la cesión de terrenos edificables de valor equivalente a dicha parte de los costes.
b)La previsión de que los propietarios que no deseen incorporarse a la gestión del sistema puedan solicitar la expropiación de sus terrenos.
c)La previsión de que los propietarios que no opten por alguna de las alternativas anteriores quedarán sujetos a reparcelación forzosa.
d)Oferta de adquisición a los propietarios que no hayan suscrito la iniciativa de los terrenos de su titularidad afectados por la actuación.
e)Oferta de compensación de los costes de urbanización mediante cesión de terrenos edificables, que se aplicará igualmente a los propietarios que puedan quedar sujetos a reparcelación forzosa.
f)Forma en la que ha de computarse la participación y representación de los miembros integrantes, propietarios o no, en la Junta de Compensación.
g)Garantías económicas para el desarrollo de los trabajos, que no podrán ser inferior en cuantía al siete por ciento de los costes de urbanización y de otros que sean objeto de la actividad a desarrollar.?
Por su parte, el Decreto 22/2004, de 29 de enero por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León señala en su artículo 192 el contenido de los Estatutos de la entidad urbanística colaboradora:
?a) Datos generales de la entidad, tales como nombre, domicilio social, fines, Municipio en cuyo término se sitúa la actuación urbanística a la que esté vinculada la entidad, e instrumentos de planeamiento urbanístico aplicables.
b) Condiciones de incorporación, que deben respetar las siguientes reglas:
1ª Debe reconocerse el derecho de los propietarios afectados por la actuación urbanística a la que esté vinculada la entidad, a incorporarse a la misma con idénticos derechos y en análogas condiciones que los miembros fundadores.
2ª Pueden regularse condiciones para la incorporación de personas físicas o jurídicas que aporten financiación o asuman la ejecución total o parcial de la actuación.
c) Condiciones de representación, que deben respetar las siguientes reglas:
1ª Tanto los propietarios como las demás personas físicas o jurídicas que se incorporen a la entidad, y en su caso el Ayuntamiento, deben ser representados por una persona física.
2ª En los supuestos de fincas pertenecientes a menores o a personas que tengan limitada su capacidad de obrar, actúan quienes ostenten su representación legal.
3ª Los cotitulares de una finca o derecho deben designar una persona como representante ante la entidad, sin perjuicio de responder solidariamente de sus obligaciones; en su defecto, dicho representante debe ser designado por el Ayuntamiento.
d) Facultades, forma de designación y régimen de convocatoria, constitución y adopción de acuerdos de los órganos de gobierno.
e) Recursos procedentes contra los acuerdos de los órganos de la entidad.
f) Normas para la recaudación de las cuotas ordinarias y extraordinarias.
g) Normas sobre duración, disolución y liquidación de la entidad.
h) Otros derechos y obligaciones de los miembros de la entidad.?
¿Dado qué el artículo 166 del RGU configura el contenido? ¿Mínimo? De los Estatutos de la Junta de Compensación, la libertad y, fundamentalmente, la imaginación son los rasgos característicos que surgen en el proceso de redacción de los Estatutos de la Junta de Compensación.
Esta libertad de contenido, obviamente, lleva aparejada una responsabilidad que se materializa en el límite del respeto tanto formal como material de la legalidad vigente.
La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 21 de julio de 2000 (RJCA 2000\1460) establece, recogiendo lo ya dispuesto en Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1996 (RJ 1996\6536) que:
? Las cuestiones atinentes al articulado de los Estatutos (?) Es evidente que han de ser conformes al Ordenamiento Jurídico, estableciéndose en los artículos 166 y 167 del citado Reglamento de Gestión Urbanística las circunstancias y determinaciones que cuando menos han de contener los Estatutos y Bases de actuación.?
Por su parte, la Sentencia de 20 de enero de 1997 (RJ 1997\177) establece que:
? Parece obvio que la intervención que en la aprobación de Bases y Estatutos de las entidades urbanísticas se concede a la Administración está dirigida, entre otros extremos, a controlar la legalidad de dichos acuerdos tanto en los aspectos formales como materiales que integren el contenido de Bases y Estatutos, a tenor de los artículos 166 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística. Es evidente que la intervención del artículo 162.3 del Reglamento de Gestión confiere a la Administración actuante, para la aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de Actuación, comporta un control de la legalidad de su contenido en todos los extremos. ¿Qué ello es así se deduce no sólo del precepto citado que prevé la aprobación pura y simple de Bases y Estatutos (cuando éstos se ajusten a la ley) o, alternativamente,? Adoptará las modificaciones que, en su caso, ¿procedieran?. Modificaciones que no pueden ser otras que las que se deriven de la falta de legalidad de los acuerdos inicialmente adoptados. Desde otra perspectiva, la de la lógica de la intervención administrativa legalmente consagrada, parece que el control de la legalidad de la constitución, actuación y funcionamiento de las Entidades Urbanísticas es una de las causas que justifican la intervención administrativa establecida. Ello sin merma de las facultades que a la Junta y sus miembros corresponden en los aspectos de regulación discrecional.
Espero que esta información te sea de utilidad, pero si necesitas algo más, tendré mucho agrado en ayudarte.
Juntas de Compensación
1. Introducción.
1.1. Breve referencia al sistema de compensación.
La ejecución del planeamiento se realiza a través de los sistemas de actuación. El Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (en lo sucesivo, ¿el? ¿TRLS76?) Distingue, en su artículo 119, tres sistemas de actuación: el sistema de expropiación; el sistema de cooperación; y, por último, el sistema de compensación. De estos tres sistemas de actuación para la ejecución de planeamiento, el sistema de compensación es el sistema de actuación de iniciativa privada por excelencia.
Como señala el artículo 126.1 del TRLS76, el sistema de compensación es aquél en que los propietarios de suelo aportan terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan o Programa de Actuación Urbanística o en el acuerdo aprobatorio del sistema y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular. En resumen, en el sistema de compensación, la iniciativa privada ejecuta y controla todo el proceso de urbanización.
Al respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 1989 (RJ 1989\1968) señala:
? ¿La ejecución del planeamiento es claramente en nuestro ordenamiento jurídico una función pública? art. 114. ¿1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo? En la que los propietarios del suelo a urbanizar pueden asumir mayor, ¿menor o incluso nulo protagonismo según el sistema de ejecución que se aplique? Compensación, cooperación o expropiación-. ¿Es el de compensación donde aparece con mayor intensidad la participación de los propietarios dado que son ellos mismos? art. 126. ¿1 del Texto Refundido? Los que asumen la carga, no ya de costear la urbanización, sino de llevarla a cabo por sí mismos. Y ello mediante la constitución de una Junta de Compensación que da lugar a un supuesto de autoadministración: ¿Son los propietarios interesados los que desarrollan la función pública de la ejecución del planeamiento en virtud de una delegación que hace de la Junta un agente descentralizado de la Administración de suerte que aquélla tiene naturaleza administrativa? Art. 127.3 del Texto Refundido- en tanto en cuanto actúe funciones públicas.?
1.2. La Junta de Compensación.
La Junta de Compensación aparece pues, como figura básica en el sistema de compensación, pues es la entidad que agrupa a los propietarios de terrenos de un determinado ámbito con el objeto de ejecutar el planeamiento correspondiente para dicho ámbito aprobado por el Ayuntamiento.
Conviene mencionar que en los supuestos de propietario único, la constitución de junta de compensación es innecesaria, realizándose la gestión mediante proyecto de compensación de propietario único o mediante convenio urbanístico de dicho propietario con la administración competente.
1.2.1. Naturaleza de la Junta de Compensación.
La Junta de Compensación es una Entidad Urbanística Colaboradora de constitución voluntaria. Importa destacar que la voluntariedad del sistema de compensación se predica respecto de los propietarios en un doble sentido: (i) sólo se aplica el sistema si lo acepta una mayoría cualificada de propietarios; y (ii) ningún propietario puede ser obligado a incorporarse a la Junta contra su voluntad, de suerte que dentro de este sistema si algún titular de fincas de la unidad de actuación no acepta su participación en ella se ha de acudir a la figura de la expropiación forzosa.
Como Entidad Urbanística Colaboradora, tiene naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad jurídica desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, tal y como predica la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1991 (RJ 1991\1986):
? El sistema de compensación se incardina como uno de los métodos o instrumentos legales para la actuación urbanística, a fin de ejecutar los polígonos o unidades de actuación; en él los propietarios del suelo afectado se obligan junto a la aportación de sus respectivas parcelas y terrenos de cesión obligatoria a la Administración actuante, a la ejecución de las obras de urbanización en los términos fijados en el plan de actuación urbanística que se constituyen por el procedimiento legalmente establecido en Junta de Compensación que como órgano de naturaleza administrativa, sujeto a la tutela de la Administración, con personalidad jurídica propia, previa inscripción en el Registro correspondiente de Entidades Urbanísticas colaboradoras, con plena capacidad de obrar y de carácter corporativo.?
El carácter administrativo de las Juntas de Compensación sujeto a tutela de la Administración se recoge en el propio artículo 26.1 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (en lo sucesivo,¿? ¿RGU?), ¿Qué establece que? ¿Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras tendrán carácter administrativo y dependerán en este orden de la Administración Urbanística actuante?. En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1987 (RJ 1987\9854), resaltando la naturaleza administrativa de las Juntas de Compensación y distinguiéndolas de las sociedades civiles:
? Las Juntas de Compensación no son similares a las sociedades civiles reguladas en los artículos 1665 y siguientes del Código Civil, pues aunque ellas tienen grandes concomitancias con tales sociedades, al referirse en algunos aspectos a derechos iusprivatísticos de sus componentes, ellas cumplen primordialmente funciones administrativas de orden urbanístico y es este carácter el que las define de forma más acusada, en cuanto tienen como fin último la realización de fines urbanísticos que, sólo se puede reputar cumplidos, cuando la Corporación Municipal a la que se hallan vinculados da por concluida la urbanización para cuya realización se constituyeron y recibe las obras ejecutadas, no pudiendo, entre tanto, abandonar a sus socios o componentes el ámbito de la misma, ¿continuando hasta entonces sujetos a sus acuerdos y decisiones?.
Ahora bien, téngase en cuenta que el hecho de que la Junta de Compensación tenga naturaleza administrativa (dado que, como hemos comentado, los propietarios agrupados en Junta de Compensación desarrollan la función pública de ejecución del planeamiento) no significa que toda actuación de la Junta de Compensación deba estar sometida a Derecho Administrativo. En efecto, las actuaciones de la Junta de Compensación que se realicen fuera del ámbito de sus funciones públicas deberán sujetarse al derecho privado. En este mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1994 (RJ 1994\3907):
? Si, pues, la finalidad de la Junta de Compensación es la ejecución de la urbanización, ¿nada puede sorprender que se le atribuya? Artículos 127.3 de la Ley del Suelo y 26 del Reglamento de Gestión- personalidad jurídica propia, ¿plena capacidad para el cumplimiento de sus fines y sobre todo? En lo que ahora importa- naturaleza administrativa. Ciertamente ello no quiere decir que toda su actuación esté sometida al Derecho Administrativo, como tampoco lo está toda la actividad de las Administraciones Públicas, y que, en consecuencia, es factible que parte de aquella actuación pueda resultar ajena a nuestro específico ordenamiento, pero también lo es que cuando dichas Entidades realizan funciones públicas no resulta posible desconocer su naturaleza administrativa. Se impone, pues, examinar en cada caso la gestión de los intereses en juego.?
Por su parte, ¿el artículo 26.2 del RGU señala que? ¿La personalidad jurídica de las Entidades urbanísticas colaboradoras se entenderá adquirida a partir del momento de su inscripción en el correspondiente Registro?. La personalidad jurídica de la Junta de Compensación entendemos que viene también justificada por una cuestión de operatividad y de comodidad de la propia Administración, que estará interesada en tener un interlocutor único, en lugar de una multitud de propietarios.
Es conveniente recordar que la Junta de Compensación adquiere personalidad jurídica una vez inscrita en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, siendo éste, pues, el verdadero acto constitutivo de la Junta de Compensación. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de septiembre de 1988 (RJ 1988\6720) señala que:
? ¿Es cierto que las Entidades urbanísticas colaboradoras no gozan de personalidad jurídica sino a partir del momento de su inscripción en el correspondiente Registro? art. 26,2 del RGU? Y por tanto ha de ser a partir de ese momento cuando han de entrar en juego las consecuencias jurídicas que derivan de su carácter administrativo, es decir, más concretamente, ¿la posibilidad de llegar a la vía de apremio en los términos previstos en el artículo 70 del citado Reglamento de Gestión?
Por último, resulta interesante anotar la discusión doctrinal existente sobre la necesidad de que las Juntas de Compensación accedan al Registro Mercantil.
En efecto, la legislación estatal no establece ninguna obligación al respecto y, únicamente, la legislación autonómica catalana establece, en el artículo 23 del Decreto 303/1997, de 25 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento sobre medidas para facilitar la ejecución urbanística, ¿qué? En los casos en que la Junta de Compensación realice actos de adquisición o de disposición o gravamen de inmuebles, diferentes de los previstos como propios de las operaciones de compensación contenidas en el proyecto correspondiente, la certificación de la inscripción de la Junta de Compensación en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, podrá acceder al Registro Mercantil, cuando estime conveniente para mejor seguridad jurídica y publicidad, ¿de conformidad con su legislación reguladora?.
El acceso al Registro Mercantil entendemos que resulta necesario, fundamentalmente, cuando la Junta de Compensación, además de sus funciones administrativas, realice operaciones fuera del ámbito administrativo (dado que así, y dentro del ámbito comercial, se daría la necesaria publicidad que garantizase la seguridad jurídica de terceros).
1.2.2. Funciones de la Junta de Compensación.
La Junta de Compensación está encargada de la gestión urbanística del sector o unidad de actuación, cuya ejecución comprende la distribución justa de beneficios y cargas, la cesión de los terrenos destinados a dotaciones públicas, de aquellos en que se localiza el aprovechamiento correspondiente al municipio y demás cesiones que en su caso procedan, y a la ejecución de los terrenos incluidos en el sector o unidad de actuación, así como al cumplimiento de las demás obligaciones urbanísticas en los términos de la legislación urbanística autonómica aplicable.
1.2.3. Constitución de la Junta de Compensación.
Los propietarios que representen al menos el 50% de la superficie de la unidad de ejecución (el 60% en la legislación estatal supletoria) deben redactar el proyecto de Estatutos y Bases de Actuación y presentarlo ante la Administración (artículo 161.2 RGU). Son los llamados promotores de la Junta de Compensación.
Una vez presentados, la Administración aprueba inicialmente, en su caso, el proyecto de Estatutos y Bases de Actuación presentado (artículo 161.1 RGU). El acuerdo de aprobación inicial, junto con el proyecto de Estatutos y Bases de Actuación, se publica íntegramente en el Boletín Oficial de la Provincia y, además, se notifica individualizadamente a los propietarios afectados por el sistema de actuación, en cuya notificación se hace mención del Boletín Oficial en el que se inserte el acuerdo de aprobación inicial (artículo 161.3 RGU).
Durante el plazo de quince días (según la legislación estatal supletoria), contados a partir de la notificación, los propietarios afectados pueden formular ante al Administración actuante las alegaciones que a su derecho convenga y, en su caso, solicitar su incorporación a la Junta (son, entonces, los llamados miembros adheridos a la Junta). Cualquier otro tercero puede también formular alegaciones al acuerdo de aprobación durante el plazo de quince días (según la legislación estatal supletoria), contados a partir de la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia (artículo 162.1 y 2 RGU).
Una vez transcurrido el plazo de información pública, notificados todos los propietarios y resueltas las alegaciones presentadas, se procede a la aprobación definitiva por parte de la Administración actuante de los Estatutos y Bases de la Junta de Compensación con las modificaciones que en su caso se hayan producido (artículo 162.3 RGU).
El acuerdo de aprobación definitiva de los Estatutos y las Bases de la Junta de Compensación se publica en el Boletín Oficial de la Provincia, expresando, si las hubiere, las modificaciones introducidas en los Estatutos y Bases de Actuación. En estos mismos términos, el acuerdo de aprobación definitiva se notifica individualizadamente a los propietarios afectados y a los que hubieran comparecido en el expediente (artículo 162.4 RGU). Respecto de los propietarios aun no incorporados, se les requiere en esta última notificación para que, en el plazo de un mes (legislación estatal supletoria) ejerciten su derecho a incorporarse a la Junta de Compensación con advertencia de que, de no hacerlo, sus fincas serán expropiadas a favor de la Junta de Compensación que ostenta la cualidad de beneficiaria de la expropiación (127.1 TR76 y 162.5 RGU).
Transcurrido el plazo de un mes (legislación estatal supletoria), la Administración actuante requiere a los interesados para que constituyan la Junta de Compensación, mediante escritura pública en la que se designarán los cargos del órgano rector (que deben ser necesariamente personas físicas). La legislación estatal establece la posibilidad de que los propietarios que no otorguen la escritura, una vez constituida la Junta de Compensación, se adhieran a la misma en escritura de adhesión (artículo 163.5 RGU).
Una vez constituida, se da traslado de la escritura de constitución de la Junta de Compensación (y, en su caso, de las adhesiones a la misma) al órgano urbanístico actuante, quien adoptara, si procede, acuerdo aprobatorio en el plazo de treinta días (artículo 163.6 RGU).
Una vez aprobada, el propio órgano urbanístico actuante eleva el acuerdo junto con copia autorizada de la escritura al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras para su inscripción.
La inscripción en el Registro constituye el verdadero acto constitutivo de la Junta de Compensación, dado que es a partir de su inscripción, como hemos mencionado en el punto 1.2.1, cuando la Junta adquiere personalidad jurídica propia (artículo 26.2 RGU).
1.2.4. Efectos de la constitución de la Junta de Compensación.
Los artículos 168 y 169 del RGU establecen los efectos que produce la constitución de la Junta de Compensación.
Por un lado, la constitución de la Junta de Compensación provoca la afectación directa de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema (artículo 168.1 RGU). Esta afección se hace constar por nota marginal en el Registro de la Propiedad (artículo 169 RGU).
Por otro lado, la constitución de la Junta de Compensación provoca la expropiación forzosa de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación pertenecientes a propietarios que no hayan incorporado al sistema (artículo 168.2 RGU).
1.2.5. Responsabilidad de la Junta de Compensación y de sus miembros.
Los miembros de la Junta de Compensación responden frente a la misma del cumplimiento de las obligaciones y cargas impuestas por la legislación. El incumplimiento de estas obligaciones habilita a la Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria (artículo 181.1 RGU).
El incumplimiento de obligaciones dinerarias faculta a la Junta bien a solicitar a la Administración la expropiación del terreno del miembro moroso bien a interesar de la Administración el cobro de la deuda por vía de apremio. Para el inicio de cualquiera de estos dos procedimientos, el RGU exige el transcurso del plazo de un mes desde el requerimiento de pago efectuado por la Junta de Compensación (artículo 181.2 y 3 RGU). Asimismo, el RGU establece que el pago de las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación, con los intereses y recargos que procedan, realizado en cualquier momento anterior al levantamiento del acta de ocupación, da lugar a la cancelación del expediente expropiatorio.
Por su parte, la Junta de Compensación responde frente a la Administración de la urbanización completa de la unidad de actuación (en plazo y con las características técnicas requeridas) y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes si así se hubiese establecido, y las demás obligaciones que pudiesen resultar de aplicación (artículo 182 RGU).
Si, en el ejercicio de sus atribuciones, la Junta de Compensación incurre en infracciones consideradas graves, con independencia de la sanción económica que le corresponda por comisión de infracción grave, la Administración puede sustituir el sistema de compensación por el sistema de cooperación o el sistema de expropiación (artículo 183.1 RGU). No obstante lo anterior, la Junta de Compensación puede repercutir el importe de las multas impuestas a la misma, como consecuencia de las responsabilidades en que hubiere podido incurrir, a aquellos de sus miembros que directamente intervinieran en la comisión de la infracción o hubieren percibido el beneficio derivado de la misma (artículo 183.2 RGU). En este caso, y con el objetivo de hacer efectiva la mencionada repercusión, la Junta puede solicitar de la Administración la exacción de la vía de apremio (artículo 183.3 RGU).
1.3. Regulación del sistema de Compensación.
La normativa aplicable al sistema de Compensación es la propia de cada Comunidad Autónoma, si bien, la legislación estatal (RGU y TRLS76) resulta de aplicación supletoria.
Al respecto, cabe mencionar que algunas Comunidades Autónomas han sustituido los sistemas de ejecución privada regulados en la legislación estatal por una regulación propia, ¿con el llamado? ¿Agente urbanizador? Como figura principal (Comunidad Valenciana y Castilla-La Mancha).
El resto de las Comunidades Autónomas mantienen el sistema de compensación recogido en la legislación estatal, si bien la mayoría permite, en mayor o menor medida, ¿la entrada del? ¿Agente urbanizador?, concurriendo ambas figuras en la ejecución del planeamiento.
En efecto, la legislación extremeña recoge la figura del agente urbanizador de forma casi idéntica a Castilla-La Mancha y Comunidad Valenciana, si bien el agente urbanizador no llega a sustituir completamente el sistema de Compensación, como ocurre en las comunidades autónomas citadas.
La entrada del agente urbanizador se configura en las legislaciones de Castilla León, Galicia, Madrid, Murcia y Navarra, como sistema complementario y alternativo de los sistemas de actuación recogidos en la legislación estatal.
Andalucía y Asturias recogen la figura del agente urbanizador como modalidad de cada uno de los sistemas de actuación recogidos en la legislación estatal, mientras que en Cataluña se configura como variante únicamente del sistema de cooperación.
Aragón, Canarias, Cantabria y La Rioja introducen un sistema de concesión de obra pública (de servicios, ¿en el caso de Canarias) que podría considerarse una forma? ¿Diluida? Del agente urbanizador.
Baleares y País Vasco (al igual que Ceuta y Melilla) no han legislado sobre la materia.
2. Estatutos de la Junta de Compensación.
2.1. Introducción.
Como hemos comentado (1.2) la Junta de Compensación es la entidad urbanística que agrupa a los propietarios de los terrenos de un determinado ámbito con el objeto de ejecutar el planeamiento correspondiente para dicho ámbito aprobado por el Ayuntamiento.
Pues bien, toda agrupación necesita de una norma interna que regule la forma en que ha de regirse la organización de la agrupación y el régimen de los miembros que la forman. Toda agrupación necesita de unos Estatutos.
Los Estatutos de la Junta de Compensación constituyen, pues, la norma interna por la que ha de regirse la misma, recogiendo las reglas fundamentales de régimen interno de la Junta de Compensación a la que se refieren.
2.2. Aprobación de los Estatutos de la Junta de Compensación.
Nos remitimos en este punto a lo ya expuesto para la constitución de la Junta de Compensación (1.2.3).
2.3. Contenido y límites.
Sin perjuicio de la libertad de los miembros de la Junta de Compensación para pactar las reglas o normas que regirán la organización de la Junta de Compensación y el régimen jurídico-económico de aplicación a sus miembros, el RGU establece, en su artículo 166, las determinaciones mínimas que deben contener los Estatutos:
? Los Estatutos de las Juntas de Compensación contendrán, cuanto menos, las siguientes circunstancias:
a) Nombre, domicilio, objeto y fines.
b) Órgano Urbanístico bajo cuya tutela se actúe.
c) Expresión del polígono o unidad de actuación que constituye su objeto.
d) Duración.
e) Condiciones o requisitos para incorporarse a la Junta, que no podrán ser más gravosos para unos propietarios que para otros. Los cotitulares de una finca o derecho habrán de designar una sola persona para el ejercicio de sus facultades como miembro de la Junta, respondiendo solidariamente frente a ella de cuantas obligaciones dimanen de su condición. Si no designaren representante en el plazo que al efecto se señale, lo nombrará el órgano actuante.
Cuando las fincas pertenezcan a menores o personas que tengan limitada su capacidad de obrar, estarán representados en la Junta de Compensación por quienes ostenten la representación legal de los mismos.
f) Condiciones o requisitos para incorporarse a la Junta empresas urbanizadoras si expresamente se previera la posibilidad de su participación. Estas estarán representadas por una sola persona.
g) Órganos de gobierno y administración, forma de designarlos y facultades de cada uno de ellos.
h) Requisitos de la convocatoria de los órganos de gobierno y administración, requisitos y forma de la adopción de acuerdos, quórum mínimo y forma de computarse los votos, con expresión de los casos en que sean proporcionales al derecho o interés económico de cada miembro y aquellos otros en que el voto sea individualizado.
i) Derechos y obligaciones de sus miembros.
j) Medios económicos y reglas para la exacción de aportaciones con carácter tanto ordinario o extraordinario pudieran acordarse.
k) Expresión de los recursos que con arreglo a la Ley sean procedentes contra los acuerdos de la Junta.
l) Normas sobre su disolución o liquidación.?
De las Comunidades Autónomas que recogen como sistema de actuación el sistema de Compensación (1.3), pocas regulan el contenido de los Estatutos de la Junta de Compensación y, aquéllas Comunidades que sí lo regulan, se limitan a reproducir el contenido del artículo 166 del RGU.
Así, el artículo 130 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía establece que los estatutos y las bases de actuación, además de las determinaciones que se establezcan reglamentariamente, las siguientes:
?a) La previsión de incorporación de los propietarios, hayan suscrito o no la iniciativa, mediante la aportación de sus fincas originarias y con opción entre el abono en metálico de la parte de los costes de urbanización que les sean imputables y la cesión de terrenos edificables de valor equivalente a dicha parte de los costes.
b)La previsión de que los propietarios que no deseen incorporarse a la gestión del sistema puedan solicitar la expropiación de sus terrenos.
c)La previsión de que los propietarios que no opten por alguna de las alternativas anteriores quedarán sujetos a reparcelación forzosa.
d)Oferta de adquisición a los propietarios que no hayan suscrito la iniciativa de los terrenos de su titularidad afectados por la actuación.
e)Oferta de compensación de los costes de urbanización mediante cesión de terrenos edificables, que se aplicará igualmente a los propietarios que puedan quedar sujetos a reparcelación forzosa.
f)Forma en la que ha de computarse la participación y representación de los miembros integrantes, propietarios o no, en la Junta de Compensación.
g)Garantías económicas para el desarrollo de los trabajos, que no podrán ser inferior en cuantía al siete por ciento de los costes de urbanización y de otros que sean objeto de la actividad a desarrollar.?
Por su parte, el Decreto 22/2004, de 29 de enero por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León señala en su artículo 192 el contenido de los Estatutos de la entidad urbanística colaboradora:
?a) Datos generales de la entidad, tales como nombre, domicilio social, fines, Municipio en cuyo término se sitúa la actuación urbanística a la que esté vinculada la entidad, e instrumentos de planeamiento urbanístico aplicables.
b) Condiciones de incorporación, que deben respetar las siguientes reglas:
1ª Debe reconocerse el derecho de los propietarios afectados por la actuación urbanística a la que esté vinculada la entidad, a incorporarse a la misma con idénticos derechos y en análogas condiciones que los miembros fundadores.
2ª Pueden regularse condiciones para la incorporación de personas físicas o jurídicas que aporten financiación o asuman la ejecución total o parcial de la actuación.
c) Condiciones de representación, que deben respetar las siguientes reglas:
1ª Tanto los propietarios como las demás personas físicas o jurídicas que se incorporen a la entidad, y en su caso el Ayuntamiento, deben ser representados por una persona física.
2ª En los supuestos de fincas pertenecientes a menores o a personas que tengan limitada su capacidad de obrar, actúan quienes ostenten su representación legal.
3ª Los cotitulares de una finca o derecho deben designar una persona como representante ante la entidad, sin perjuicio de responder solidariamente de sus obligaciones; en su defecto, dicho representante debe ser designado por el Ayuntamiento.
d) Facultades, forma de designación y régimen de convocatoria, constitución y adopción de acuerdos de los órganos de gobierno.
e) Recursos procedentes contra los acuerdos de los órganos de la entidad.
f) Normas para la recaudación de las cuotas ordinarias y extraordinarias.
g) Normas sobre duración, disolución y liquidación de la entidad.
h) Otros derechos y obligaciones de los miembros de la entidad.?
¿Dado qué el artículo 166 del RGU configura el contenido? ¿Mínimo? De los Estatutos de la Junta de Compensación, la libertad y, fundamentalmente, la imaginación son los rasgos característicos que surgen en el proceso de redacción de los Estatutos de la Junta de Compensación.
Esta libertad de contenido, obviamente, lleva aparejada una responsabilidad que se materializa en el límite del respeto tanto formal como material de la legalidad vigente.
La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 21 de julio de 2000 (RJCA 2000\1460) establece, recogiendo lo ya dispuesto en Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1996 (RJ 1996\6536) que:
? Las cuestiones atinentes al articulado de los Estatutos (?) Es evidente que han de ser conformes al Ordenamiento Jurídico, estableciéndose en los artículos 166 y 167 del citado Reglamento de Gestión Urbanística las circunstancias y determinaciones que cuando menos han de contener los Estatutos y Bases de actuación.?
Por su parte, la Sentencia de 20 de enero de 1997 (RJ 1997\177) establece que:
? Parece obvio que la intervención que en la aprobación de Bases y Estatutos de las entidades urbanísticas se concede a la Administración está dirigida, entre otros extremos, a controlar la legalidad de dichos acuerdos tanto en los aspectos formales como materiales que integren el contenido de Bases y Estatutos, a tenor de los artículos 166 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística. Es evidente que la intervención del artículo 162.3 del Reglamento de Gestión confiere a la Administración actuante, para la aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de Actuación, comporta un control de la legalidad de su contenido en todos los extremos. ¿Qué ello es así se deduce no sólo del precepto citado que prevé la aprobación pura y simple de Bases y Estatutos (cuando éstos se ajusten a la ley) o, alternativamente,? Adoptará las modificaciones que, en su caso, ¿procedieran?. Modificaciones que no pueden ser otras que las que se deriven de la falta de legalidad de los acuerdos inicialmente adoptados. Desde otra perspectiva, la de la lógica de la intervención administrativa legalmente consagrada, parece que el control de la legalidad de la constitución, actuación y funcionamiento de las Entidades Urbanísticas es una de las causas que justifican la intervención administrativa establecida. Ello sin merma de las facultades que a la Junta y sus miembros corresponden en los aspectos de regulación discrecional.
Espero que esta información te sea de utilidad, pero si necesitas algo más, tendré mucho agrado en ayudarte.
Estimado amigo:
Quiero agradecerte tu opinión y cuando este tema se resuelva, pues ya se han iniciado por algunos vecinos reclamaciones en vía administrativa a los recibos emitidos por la inmobiliaria, te contaré en que ha acabado.
Saludos. Quedo a tu disposición.
Quiero agradecerte tu opinión y cuando este tema se resuelva, pues ya se han iniciado por algunos vecinos reclamaciones en vía administrativa a los recibos emitidos por la inmobiliaria, te contaré en que ha acabado.
Saludos. Quedo a tu disposición.
En primer lugar quiero agradecerte tu rápida respuesta, si bien a pesar haber leído el texto con atención (disculpa mi torpeza)sigue persistiendo la duda siguiente:
Como sabes, entre las obligaciones de la Juntas de Compensación figura la de la conservación, mantenimiento de infraestructuras y dotaciones de servicios hasta tanto las obras son recepcionadas por el Ayuntamiento.
En la práctica los ayuntamientos otorgan licencias de obras para la construcción de viviendas (que posteriormente son ocupadas) aún cuando las obras de urbanización aún no han sido finalizadas, parece que con ello se pretende permitir la financiación de dichas de las obras de urbanización aunque la normativa vigente, en un sentido estricto no lo permitiría.
De lo anterior se desprende que un elevado número de JCs deben hacer frente al mantenimiento de las infraestructuras (viales, redes de suministro de agua, saneamiento, etc)durante muchos años, especialmente en urbanizaciones periféricas, dado que los ayuntamientos encuentran muy rentable cobrar el IBI de las viviendas construidas, sin tener que hacer frente a los gastos de conservación de las infraestructuras que previamente ha sido necesario desarrollar.
Así las cosas, esta situación también es aprovechada por determinadas compañías inmobiliarias, que mientras construyen las viviendas para su venta, solicitan poderes de representación en el seno de la JC a los nuevos propietarios, afirmando que los mismos (los poderes) resultan necesarios para permitirle tomar las decisiones en el seno de la JC y completar la urbanización de los terreno en los plazos previstos, y que ese poder exime de cualquier obligación de pago de los gastos de urbanización a los nuevos "junteros"; poder que de ser revocado obliga al nuevo propietario a pagar la totalidad de los gastos de urbanización en la cuota de participación que le corresponden.
En definitiva la posición dominante de uno de los miembros en el seno de la JC, en este caso de la inmobiliaria, les facilita la adopción acuerdos de dudosa legalidad (y ese es el motivo de mi consulta);por citar alguno:
- Precios que, en el ámbito de la demarcación de la JC, los usuarios deben por la recepción del servicio de suministro de agua potable, alcantarillado y depuración (pues se trata de redes que pertenecen a la JC y aun no tienen carácter municipal).
En mi opinión la fijación del precio por la prestación de estos servicios excede a las competencias que la ley otorga a las JC, pues esa competencia quedaría reservada exclusivamente a la Administración por la naturaleza del servicio(Ley 7/85 y Ley de Haciendas Locales) pero, por otro lado, hay quien afirma que dada la naturaleza jurídica mixta (público-privada) la JC podría adoptar este tipo de acuerdos, al estar dentro de sus competencias "la conservación y mantenimiento de dotaciones de servicios", y que dichos acuerdos obligaría a los comuneros en un ámbito de derecho privado.(Opinión esta última que no comparto)
Te agradecería enormemente que me dieras tu opinión en este asunto.
Saludos. José Luis López
Como sabes, entre las obligaciones de la Juntas de Compensación figura la de la conservación, mantenimiento de infraestructuras y dotaciones de servicios hasta tanto las obras son recepcionadas por el Ayuntamiento.
En la práctica los ayuntamientos otorgan licencias de obras para la construcción de viviendas (que posteriormente son ocupadas) aún cuando las obras de urbanización aún no han sido finalizadas, parece que con ello se pretende permitir la financiación de dichas de las obras de urbanización aunque la normativa vigente, en un sentido estricto no lo permitiría.
De lo anterior se desprende que un elevado número de JCs deben hacer frente al mantenimiento de las infraestructuras (viales, redes de suministro de agua, saneamiento, etc)durante muchos años, especialmente en urbanizaciones periféricas, dado que los ayuntamientos encuentran muy rentable cobrar el IBI de las viviendas construidas, sin tener que hacer frente a los gastos de conservación de las infraestructuras que previamente ha sido necesario desarrollar.
Así las cosas, esta situación también es aprovechada por determinadas compañías inmobiliarias, que mientras construyen las viviendas para su venta, solicitan poderes de representación en el seno de la JC a los nuevos propietarios, afirmando que los mismos (los poderes) resultan necesarios para permitirle tomar las decisiones en el seno de la JC y completar la urbanización de los terreno en los plazos previstos, y que ese poder exime de cualquier obligación de pago de los gastos de urbanización a los nuevos "junteros"; poder que de ser revocado obliga al nuevo propietario a pagar la totalidad de los gastos de urbanización en la cuota de participación que le corresponden.
En definitiva la posición dominante de uno de los miembros en el seno de la JC, en este caso de la inmobiliaria, les facilita la adopción acuerdos de dudosa legalidad (y ese es el motivo de mi consulta);por citar alguno:
- Precios que, en el ámbito de la demarcación de la JC, los usuarios deben por la recepción del servicio de suministro de agua potable, alcantarillado y depuración (pues se trata de redes que pertenecen a la JC y aun no tienen carácter municipal).
En mi opinión la fijación del precio por la prestación de estos servicios excede a las competencias que la ley otorga a las JC, pues esa competencia quedaría reservada exclusivamente a la Administración por la naturaleza del servicio(Ley 7/85 y Ley de Haciendas Locales) pero, por otro lado, hay quien afirma que dada la naturaleza jurídica mixta (público-privada) la JC podría adoptar este tipo de acuerdos, al estar dentro de sus competencias "la conservación y mantenimiento de dotaciones de servicios", y que dichos acuerdos obligaría a los comuneros en un ámbito de derecho privado.(Opinión esta última que no comparto)
Te agradecería enormemente que me dieras tu opinión en este asunto.
Saludos. José Luis López
Comprendo tu preocupación y comparto ampliamente tu punto de vista. El problema radica es que las leyes que constituyen las Juntas de Compensación por lo visto son muy amplias y permiten que ocurran situaciones como las que me has planteado. Ahora bien, tus argumentos son válidos y bien podrías asesorarte legalmente con un abogado para ver de qué forma podrían, apegándose estrictamente a la Ley de Juntas de Compensación e interpretándola de manera correcta, detener cualquier ventajismo o abuso que se quiera cometer amparados en erróneamente ella. Como tu, soy un fanático de la justicia y me gusta que todo funcione de manera justa para todos. Entonces pienso que con una buena argumentación y basándose estrictamente en lo que dictan los reglamentos pueden detenerse estos ventajismos de los cuales muchos se aprovechan, pensando muchas veces que los demás no se atreverán o nos se les ocurrirá nunca escrudriñar las leyes y hacer que estas se cumplan tal y como fueron ideadas y que funcionen para todos por igual. Adelante con esto, hermano, y no permitan que nada ni nadie vulnere sus derechos. Recibe un saludo y estoy a tu orden cuando necesites algo más.
