Dudas alquiler piso

En primer lugar las viviendas de protección oficial no se pueden subarrendar (Salvo que la tenga en propiedad), con lo cual ya se estaría inclumpliendo el primero de todos los males de esa vivienda.
Respecto al supuesto agente inmobiliario, este ha de tener un numero que certifique de que ciertamente es tal y esta autorizado para realizar dichas labores.
En segundo lugar por el articulo 21 de la ley de arrendamientos urbanos, el propietario tiene la obligación de mantener todo aquello con lo que entrasteis a vivir en perfecto estado y en caso de avería a reponerlo sin que ello repercuta en el alquiler.
En tercer lugar el impuesto sobre bienes inmuebles corre de cuenta del propietario de la vivienda y no del subarrendado
PASO A DESGLOSARTE LOS DERECHOS Y DEBERES
Artículo 1. Ámbito de aplicación
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas
urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una
edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias,
espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo
arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento
que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del
establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para
ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional,
recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los
celebren.
Artículo 4. Régimen aplicable
1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa
a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a los dispuesto en los apartados
siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda
se rigen por lo dispuesto en el Titulo II de la presente ley, en su defecto, por la
voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea
superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda
de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos
arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el Titulo II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones
del Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto
del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto
en el Titulo III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código
Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible,
deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:
a. El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del
servicio que presten.
b. El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen,
que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c. Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial
del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación
aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d. El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable
de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la
correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y
servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre
cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada
caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
Titulo ii.
De los arrendamientos de vivienda
Capítulo i.
Normas generales
Artículo 6. Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio
del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Titulo, salvo los casos en
que la propia norma expresamente lo autorice.
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no
tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su
cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del
arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente
frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el
consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Titulo para el arrendamiento
cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la
finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo
pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del
arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al
arrendamiento.
Capítulo ii.
De la duración del contrato
Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera
inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración
mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta
días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera
de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del
inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al
arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de
prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su
celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el
arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para
destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el
arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el
uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el
momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una
cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo
cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al
menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el
contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres
años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación
a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar
el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional
al que estuviera sometido.
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los
períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
indemnización.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del
arrendatario
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de
él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el
arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que
manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge del
arrendatario no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge
deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no
estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento
o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que
conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el
arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser
arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al
pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la
persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en
análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo
que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura
de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que
se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el
artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco
primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera
de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de
la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por
la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario y cuantos tengan un
análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del
arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto
en la presente Ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya
concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el
Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya
creación sea imputable el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no
renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato,
aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado
por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el
arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años,
debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo
citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo
que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del
arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda
arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96
del Código Civil.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser
comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la
resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o
de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él
b. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con
independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años
anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia
en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento
estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él
durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en
la letra anterior.
f. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran
una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación
de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan
convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas,
el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre
quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación
establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán
preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes,
tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo
sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o
superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas
familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el
ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del
arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del
fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado,
indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de
prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se
produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario salvo los que renuncien a su
opción, notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al
fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres
meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes
sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá considerarles
deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan
su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán
pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario,
cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del
arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el
fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
Capítulo iii.
De la renta
Artículo 17. Determinación de la renta.
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en
los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago
anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o,
en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que
se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el
efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente
las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la
totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que
se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser
actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año
de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la
variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de
Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la
primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la
fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último
aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo
estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado
anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel
en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el
porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la
oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al
Boletín Oficial en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago
precedente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de
duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual
en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés
legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres
puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel
momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas
obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital
invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada
una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal,
el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por
acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá
proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya
finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de
aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias
de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus
accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que
correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos
serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de
dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la
Administración.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el
arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con
excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un
porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a
lo dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen
mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma
prevista en el artículo 17.4.
Capítulo iv.
De los derechos y obligaciones de las partes.
Artículo 21. Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas
las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de
habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya
reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los
artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa
no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente
diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a
soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de
la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la
parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve
posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo,
a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo
o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa
comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño
inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda
serán de cargo del arrendatario.
Artículo 22. Obras de mejora
1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras
de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por
escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza,
comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha
notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten
o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá
en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán
comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en
proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así
como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Artículo 23. Obras del arrendatario
1. El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado
por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a
que se refiere el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una disminución en la
estabilidad o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya
autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el
arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación
efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la
seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del
arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía
1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la
vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de
minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma
permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación
sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
2. El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al
estado anterior si así lo exige el arrendador.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de
adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados
siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un
plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás
condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento
ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el
derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil,
cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella
cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio
efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El
derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a
la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de
las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de
copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier
otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el
convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de
celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas
arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las
notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible
la adquisición deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de
falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás
objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se
refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición
preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se
venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador
que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma
conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y
locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de
tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será
válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Capítulo v.
De la suspensión, resolución y extinción del contrato
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras
acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario
la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización
del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del
contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el
cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con
lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las
siguientes causas:
a. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo
pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c. El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
f. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la
viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes
causas:
a. La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere al
artículo 21.
b. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la
utilización de la vivienda.
Artículo 28. Extinción del arrendamiento
El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas
contempladas en el presente Titulo, por las siguientes:
a. Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
Titulo iii.
De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones
del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la
Ley Hipotecaria.
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario
Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los
arrendamientos que regula el presente Titulo. También lo será lo dispuesto en el
artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los
arrendamientos que regula este Titulo.
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el
arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin
necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en
vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse
la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por
consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero
el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado
anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al
arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Artículo 33. Muerte del arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad
empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la
actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la
extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses
siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
Artículo 34. Indemnización al arrendatario
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca
en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad
comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a
cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses
de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un
mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de
mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto,
determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses
siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a
la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del
traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con
respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida
durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del
arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el
arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la
misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la
indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con
un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo
sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la
misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en
las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local
incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
Titulo iv.
Disposiciones comunes
Artículo 36. Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en
metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de
viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta
a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá
exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse
igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la
prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado
para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por
las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se
presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del
arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves
por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones
Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las
Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así
como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos
dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus
respectivos presupuestos. (Añadido por ley 13/1996)
Artículo 37. Formalización del arrendamiento.
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del
contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la
finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas
que las partes hubieran libremente acordado.
Titulo v.
Procesos arrendaticios
Artículo 38. Competencia.
(Derogado por Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil)
Artículo 39. Procedimiento.
(Derogado por Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil)
Artículo 40. Acumulación de acciones.
(Derogado por Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil)
Disposiciones adicionales.
Primera. Régimen de las Viviendas de Protección Oficial en arrendamiento
1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se
califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente Ley,
concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para
la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no
existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la
correspondiente calificación definitiva.
2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial
a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta
que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.
3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial,
cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse
anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del
Sistema de Indices de Precios de Consumo.
4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real
de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las
cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas
en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de
promoción pública reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978.
7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de
legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá
por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las
variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de
daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el
arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará
íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones
particulares.
La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que
se estará por entero a lo dispuesto en la presente Ley.
Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria
1. El artículo 2 número 5 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero
de 1946, tendrá la siguiente redacción:
5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos.
2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán
reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos
urbanos al Registro de la Propiedad.
Tercera. Depósito de fianzas
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores
de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la parte en metálico
de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a
disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la
extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del
contrato, la Administración autonómica o el Ente Público competente no procediere a
la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal
correspondiente.
Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
Las personas que, en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda
de la presente Ley, se vean privadas del derecho a la subrogación mortis causa que les
reconocía el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de
ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en
cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.
Quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil
1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma
siguiente:
1) El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las
cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de
viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen
actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser enervado por el
arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio,
paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las
cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho
instante adeude.
2) Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni
cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su
constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación
de la demanda y éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha
presentación.
3) En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las
circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta
proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe
antes de la celebración del juicio.
2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38,
tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales, como ante los
Tribunales Superiores.
En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los
recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos
tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar
adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.
Si el arrendatario no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se
procederá a su ejecución, siempre que requerido por el juez o tribunal que conozca de
los mismos no cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco
días.
También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el
arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación
del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin
embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios
períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia.
En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual.
3. El artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado de la forma
siguiente:
Artículo 1687.3
Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan
regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la
renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los
trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes
con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en
todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los
declarativos ordinarios.
No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía
exceda de 1.500.000 pesetas.
Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia,
aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas.
(Artículo redactado según Ley 50/1998, de 30 de diciembre.)
Sexta. Censo de Arrendamientos Urbanos
1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y
Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente
ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la
presente ley subsistentes a su entrada en vigor.
2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de
la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su duración y
de la fecha del contrato.
3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas,
Transportes y Medio Ambiente, en plazo máximo de tres meses a partir de la entrada
en vigor de la Ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo anterior.
4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se
refiere esta Disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al
arrendador de los datos remitidos.
5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al
arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se
refiere la Disposición Final Cuarta de la presente Ley.
Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje
Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número
3, cuyo contenido será el siguiente:
En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen
jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes,
los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se
dispone en el número 1 de este artículo
Octava. Derecho de retorno
El derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta. 3 del Texto
Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el
Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta
Disposición y en su defecto por las normas del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el
Planeamiento Urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la
rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el
que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento,
el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione
una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre
que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no
alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en
el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
Novena. Declaración de la situación de minusvalía
A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser
declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las
Administraciones Públicas competentes.
Décima. Prescripción
Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de
arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada
en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción
previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código
Civil.
Disposiciones transitorias.
Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de
1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato
en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto
4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición
Transitoria Segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo
de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de
esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para
los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de
mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del
Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley
relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de...

Hola. Gracias por responder. Ya me lo leeré detenidamente. Pero lo que sí he encontrado es esto en el texto que has pegado:
"2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no
estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada
vivienda."
Eso significa que sí es legal que nos lo cobre, ¿no?
Saludos.

Una sentencia resuelta por la sala de lo civil del tribunal supremo considera como "causa de resolución" de contratos de alquiler el impago, por parte del inquilino, de la tributación del ibi. Además, el fallo también interpreta que la acreditación documental de esta deuda tributaria resulta un motivo de desahucio. En los fundamentos de derecho del supremo, que evalúan la ley de arrendamientos de 1964, se establece que esta norma legal permite entre "los derechos del arrendador" la exigencia al inquilino "del importe total de la cuota del ibi" como "cantidades asimiladas a la renta". En opinión de la sala de lo civil, esta deuda impositiva, "en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencia de abono de la renta, faculta al arrendador para instar la resolución del contrato"
En caso de que la dueña desee cobrar el Ibi este ha de estar dentro de la cuota de alquiler y fraccionado en 12 meses, para que no suponga una carga para el arrendado y se regirá por el siguiente articulo:
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el
arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con
excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un
porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a
lo dispuesto en el artículo 18.1.
Por todo esto estimo que debéis sentaros a hablar con la parte arrendataria y pactar una nueva cuota de alquiler en la que este incluido el impuesto sobre bienes inmuebles y en el que se acoja al artivulo 21 por el que se haga cargo de las reparaciones que sean precisas.

¿La casa todavía esta afectada por la protección?
En caso negativo puedes dejar de pagar y consignar en un notario las cantidades de alquiler con orden de que se pague previa reparación de todo lo que estimes. No es preciso que entregues efectivo basta con un talón nominativo la propietaria. Si no lo cobra no puede alegar que no has pagado y deberá comenzar un juicio para que el juez decida. Lo de la TDT no es legal.
Por si la casa todavía esta afecta a la protección debes informarte si la señora puede o no alquilar la casa, esto es si es ta afecta todavía a la protecciçón y también si ha registrado su contrato Respóndeme a esto y con lo que me diga st epodre aconsejar año más.

Hola. Gracias por contestar. ¿Me puedes aclarar cómo puedo saber si esta señora ha registrado el contrato? Saludos.