Obras no registrada en catastro
He consultado en la referencia catastral de una propiedad que poseo de una herencia proindiviso con un familiar. Se trata de un local comercial y 2 plazas de garaje en planta baja. He consultado por internet en el catastro y aparece un plano que ya no se corresponde con el estado actual de la propiedad.
Mi familiar realizó hace ya más de 20 años obras de reforma tomando parte de mi terreno para uso personal y comercial (por ejemplo, en la actualidad hay 3 plazas de garaje). Quisiera saber si esto significa que en su momento no se solicitó licencia para dicha obra, puesto que, como he mencionado, no aparecen en el plano del catastro.
Quisiera saber también qué derecho tengo sobre lo construido por mi familiar. Yo nunca le vendí el terreno, aunque si lo autoricé verbalmente, sin darme cuenta de las complicaciones legales que esto puede originar ahora que quiero vender mi parte de herencia.
Pues no deberías estar tan tranquila, ya que efectivamente podrían haber adquirido la propiedad de dicho terreno por usucapión, ya que has dejado usar y sin reclamar nada durante mucho tiempo a tu familiar, así que mejor te marches a un abogado y pongas en funcionamiento cuanto antes la reclamación del bien, si no es tarde.
¡Gracias! Amplio el tema, y dado lo complicado que es, lo hago por partes y solicito por favor nueva opinión.
1) No he dicho que además de garaje y local comercial en la planta baja, existía un corral proindiviso y en cuyo terreno también mi familiar construyó naves para ampliar su negocio.
2) En la primera planta existen dos pisos iguales que heredamos uno cada uno.
3) Al construir en planta baja, a cada uno de los pisos de la primera, planta nos quedaron dos azoteas muy grande, es decir, perdimos el corral y ganamos azotea.
4) Mi familiar amplió su piso sobre dicha azotea. A la mía no le he dado ningún uso.
5) Tengo la sospecha que todas estas obras se han hecho sin licencia. ¿Cómo me podría enterar de si estoy en lo cierto.?
6) Podría yo construir sobre "mi" azotea, o si han adquirido derecho sobre lo construido en el bajo, la azotea también es suya.
Por último decir que justifico mi comportamiento por lo mucho que quería a mi familiar, ahora el problema es con sus herederos, a los que también quiero mucho, pero ya es hora de haga valer mis derechos, también en beneficio de mis herederos.
Muchas gracias de antemano por la ayuda.
Como usted ya ha dicho, el tema es muy complejo y aunque usted explique lo mejor que pueda las circunstancias, hay que ir a documentos, es decir todo esto esta bien, pero al final serán las escrituras y el registro lo primero que se tenga que consultar por lo que, como ya le dije, lo mejor que se ponga cuanto antes en manos de un abogado y probablemente también le hará falta un perito para hacer un informe y saber exactamente la realidad de la finca (eso se lo dirá el abogado).
De todos los puntos realmente seguro sólo puedo contestar a uno
5) Para saber si se han hecho con licencia tendrá que consultar en el Ayuntamiento, aunque es una cuestión menor, ya que, a los seis años de construido nadie puede exigirles licencia, por lo que decía parece que hace mucho más tiempo
6) Normalmente existen dos derechos, el de suelo y el de vuelo, pero rara vez están separados, el que tiene el suelo es propietario del vuelo y de todo lo que se pueda construir encima, por tanto lo importante es determinar quien es el propietario del suelo. Teóricamente usted no puede construir sobre la propiedad de otro y por tanto la terraza no es suya, sino de su familiar, descubra o aclare a quien pertenece el suelo y entonces sabrá si puede o no construir en la terraza sobre la propiedad del familiar.
Nuevamente le aconsejo que se dirija a un abogado el tiempo corre en su contra.
Buenas tardes, he consultado con abogado y me dicen que al ser un proindiviso, no está tan claro de quién es lo construido.
Voy a hablar con los familiares y ver que solución se les ocurre y si no llegamos a un acuerdo razonable me meteria, sintiéndolo mucho, en procesos de juzgados.
¿Que le parece?
También existe un terreno de 4000 metros cuadrados , heredado proindiviso,( porque existía el proyecto de trazar por alli una calle) y que se ha mantenido así, durante 39 años, sin que me hayan pagado nada de alquiler y lo han usado para sus negocios. Supongo que tendré todo el derecho del mundo en, a partir de ahora exigir un alquiler, podría Ud. opinar al respecto.¿cómo plantearselo?
Muchas gracias.
Mi opinión sólo es un comentario de "barra de bar", entiendo que hace bien en defender sus intereses y para ello, nada mejor que intentar un arreglo por las buenas antes que un pleito, en todo caso déjese asesorar, incluso para el posible acuerdo, por su abogado es lo mejor.
2 respuestas más de otros expertos
Tu problema es muy claro, pero complicado. Lo que haya hecho tu familiar en TU terreno es tuyo, sin lugar a dudas. Tal como esta no puedes venderlo, o sea que no tienes otra soluci;on que recurrir a un arquitecto o a un aparejador para que haga los planos actualizados, que un notario haga la escritura de "obra nueva" (aunque tenga muchos años de hecha), que lo lleven al Registro de la Propiedad y, ultimo, que se mande al Catastro para la modificación correspondiente. Es un largo proceso, pero las cosas son así.
Gracias, porque me ha tranquilizado bastante, puesto que los herederos de mi familiar me aseguran,que al haber pasado tanto tiempo sin aclarar la situación había perdido todo derecho.
Decirle que lo construido son naves que han utilizado con fines comerciales e incluso arrendado y a mi no me interesan para nada ,querría recuperar la primitiva situación del local.¿ tendrìa derecho a exigir la demolición de los mismos?.
Gracias
Lo que este en los limites de tu predio creo que puedes demolerlo sin dar explicaciones a nadie. Ahora bien, si quieres que lo demuelan, entonces tendrás que iniciar un pleito, lo cual no se si sera lo más aconsejable. Te recomiendo hacer la pregunta en la sección legal de este mismo blog, donde te contestara, con más conocimiento de causa, algún abogado. Hasta aquí no llego.
La primera cuestión que tiene que aclarar es si la escritura de aceptación y partición de herencia se hizo, por sus palabras deduzco que si, pero la duda existe.
En caso de que se aceptará ustedes son dueños en proindiviso y por partes iguales de la finca. Es indudable que la finca tiene un valor diferente no solo por el tiempo transcurrido sino por las mejorar realizadas, lo que no es obstáculo para que usted pueda reclamar.
Mi consejo ejercite una acción de división de cosa común, y como consecuencia de ella usted se desprenderá de la mitad de su parte, bien a su familiar en primer lugar, o en su defecto a un tercero, o incluso en caso de controversia saldría a subasta.
Por supuesto, póngase en manos de un Abogado, le hará falta. Son muchos los incidentes y actuaciones que se tienen que realizar.