Me concedieron una hipoteca con tasación caducada
En el 2013 me concedieron una segunda hipoteca para poder pagar la primera, me la concedieron con la tasación de la primera hipoteca hecha en 2007, me dicen que las tasaciones caducan a los 6 meses, ¿entonces cómo han podido hacerlo?
Otra cosa, el interés de la hipoteca lo tenia a irph cajas + 0.25, el sustitutivo a cajas de ahorros + 0. La Caixa, cuando desaparecen esos tipos de interés me lo dejan fijo a la ultima revisión que tenia que fue 4,11. ¿Esto es así? ¿O me tienen que poner otro tipo de interés? Estoy revisando la hipoteca para ver que irregularidades tengo. Y luego otra cosa, cuando me retraso en pagar la hipoteca, a partir del día 3 ya me cobran de comisión 30€ por la primera hipoteca y 15€ por la segunda hipoteca, aparte de los intereses que se suman en la cuota. ¿Esto me lo han de cobrar? Porque he visto en varias paginas que dicen que te lo tienen que devolver porque es abusivo.
1 Respuesta
La escritura de hipoteca es un contrato entre dos personas, y es muy difícil pronunciarse sobre el mismo sin tenerlo delante. Aún así, aquí van unas orientaciones aproximadas:
1º. Una tasación tiene un periodo de vigencia de 6 meses, por ley. Podría "actualizarse" incluso hasta 3 años con una serie de requisitos muy estrictos; pero jamás puede usarse una tasación de 6 años atrás. Aunque pudiera parecer que el banco no la necesita o que no está obligado a recabarla para dar el crédito, sí lo está. El valor de tasación tiene una enorme importancia en los procedimientos de ejecución hipotecaria y de impugnación de cláusulas abusivas. Por tanto, el asunto puede derivar en una nulidad formal del clausulado de la segunda hipoteca, al menos en una parte muy relevante.
2º. Lo que mencionas del tipo de interés agrupado no se puede saber sin tener a la vista las escrituras, aunque 4,11 parece bastante elevado, al menos en casi dos puntos.
3º. El cálculo de la sanción económica por retraso es otra de las cosas que tienen muy poco claro los usuarios de servicios bancarios, así que aquí te van las instrucciones:
1. El cálculo se hace por días. Es decir, que el interés moratorio pactado (en realidad, una penalización con el nombre de "interés") ha de sumarse al corriente, multiplicarlo por el número de días de retraso y dividirlo por 365. Por ejemplo, si tu cuota es de 200 euros y queda pactado un interés moratorio de 5 puntos más, y te retrasas 3 días en el pago la cuenta es la siguiente:
200 x 0, 911 x 3 /365= 1,49 euros.
El cálculo es sobre el interés regular que mencionaste, de 4,11 %.
2. Es legal fijar una cantidad exacta por cada retraso, en concepto de "gastos de reclamación", pues se supone que el acreedor despliega una estructura de reclamación de la mora (teléfono, empleado) que tiene sus costes. Se acepta que esta cantidad sea de 20-30 euros.
Por tanto, la cuenta total de la mora sería la suma de la cuota fija por retraso + 1,49 euros.
3. No pueden desdoblar dos conceptos sobre el mismo objeto hipotecario, pues se trata de un solo quebranto (la falta de fondos en la cuenta) y de un solo objeto hipotecario. Por lo tanto, no te pueden cobrar los 15 euros de la segunda, aunque sí los 25 de la primera.
Haces muy bien en revisar a fondo las escrituras y preguntar todas las dudas que te susciten. Hasta que lo tengas totalmente claro, sigue preguntando.
Gracias por contestar. Me gustaría saber si lo que me han hecho de dejar el tipo de interés al último que tenía pueden hacerlo, o me tendrían que poner el nuevo que sustituye al antiguo que es el de entidades ya que en la escritura no pone nada de si desaparece el sustitutivo
Los dos índices que tienes desaparecieron en 2012, tanto el irph cajas como el sustitutivo que aparece en tus escrituras. Lo normal es que el sustitutivo fuese el Euribor +1 (que es el más favorable), pero en tu caso no fue así, sino que el sustitutivo, irph cajas, también era un concepto derogado en esa misma fecha.
Según la ley, por tanto, el índice que tenían que aplicarte en ese caso es del de los tipos medios de los préstamos hipotecarios concedidos a más de 3 años, que es el más común.
En tu caso, la Caixa sumó un índice corrector, de más o menos medio punto, al cálculo medio, de aproximadamente el 3,60, y lo dejó como cuota fija. Esto no puede hacerse, porque el índice de referencia es por naturaleza variable y cambia mes a mes (recuerda que el índice es el del interés medio a operaciones de + de 3 años) de forma que en ningún caso podía quedarse en el 4,11% fijo mensual. Se trata de una variación sustancial del pacto sobre el cálculo de la cuota, pues la misma es variable, lo que conlleva que nunca se paga la misma, o por lo menos es muy difícil que eso ocurra.
El Banco de España tiene un motor de cálculo oficial en que no tienes más que rellenar los campos para saber, mes a mes qué cuota tenías que pagar. Un interés del 4,11% se corresponde, efectivamente, con el de una cuota fija. Lo que debes hacer es negociar Euribor+1, que es el sustitutivo que tuvo la mayor parte de los deudores hipotecarios.
y si me deniegan poner euribor, que puedo hacer? y me han de cobrar algo por cambiarlo? porque al no ser mi culpa supongo que no.
No se negarán. Te darán un contrato privado (nada de escrituras) en que se acordará el cobro del Euribor +1, y tu renunciarás a reclamar absolutamente nada de lo ocurrido hasta ahora. Acepta el trato.
y sobre la segunda hipoteca que esta hecha con tasacion caducada que se puede hacer? se puede conseguir algo? es una hipoteca que me va dando aportaciones mensualmente para pagar exclusivamente la mitad de la primera hipoteca durante tres aos y nos queda uno
Sí. Ya imaginaba que la segunda era para pagar la primera. Te lo van a meter todo en un pack especial: renuncias a cualquier acción a cambio de E+1. Pero siempre tendrás la baza de dar una buena batalla procesal si te ejecutan la hipoteca, en razón precisamente a la tasación caducada. Tener dos hipotecas es un disparate. Yo te sugiero que unifiques todas tus deudas con una empresa seria y te pases a otro banco, con unos nuevos criterios.
