Caducidad de la demanda por vicios ocultos en vivienda de 2ª mano
Hace 5 meses compramos una vivienda que ha resultado tener vicios ocultos. Según el art. 1490 del c.c. El plazo para reclamar se extingue a los 6 meses. La pregunta es: ¿Podemos interrumpir ese plazo por ejemplo requiriendo mediante Burofax al vendedor? O por el contrario, independientemente de las acciones realizadas la demanda ha de quedar interpuesta dentro de esos 6 meses desde la compra.
1 Respuesta
Está muy bien eso de que consulten la ley directamente, así que pónganse el código civil en pantalla y sigan la explicación:
1º. Para que puedan reclamar por vicios ocultos en una vivienda, han de darse una de estas dos condiciones (art. 1484):
a) Que esos problemas constructivos hagan imposible hacer uso de la vivienda. (Presupuesto objetivo que consta en un informe pericial)
b) Que si ustedes los hubiesen conocido, no habrían comprado (enfoque subjetivo, que hay que deducir de lo que habría hecho una persona normal)
El asunto es, por tanto, materia para un perito que elabore un informe. Tengan en cuenta que no solo hay que acreditar la existencia de daños, sino que no hay duda de que esos daños ya estaban cuando ustedes compraron.
Si el vendedor ya sabía de la existencia de esos daños (por ejemplo, si aparece soldada una cañería que da problemas) se les abre a ustedes, además de la posibilidad de que les devuelvan el dinero o les reparen los defectos, una tercera opción, cual es pedir daños y perjuicios (art. 1486).
La diferencia entre caducidad y prescripción es que la primera constituye un lapso de tiempo exacto, de fecha a fecha (que es el plazo para cobrar la lotería o para llevarse la ropa de la lavandería). Si dentro de ese tiempo no se reclama, la acción se extingue. La prescripción sin embargo significa que en el caso de que uno reclame según el artículo 1973 (reclamación judicial o extrajudicial) aunque luego abandone, se ha interrumpido y vuelve a empezar a contar el plazo.
Esa es precisamente la duda que tienen ustedes: si el plazo de seis meses es de caducidad o es de prescripción. Es decir: si tiene que haber una demanda puesta en ese periodo o el mismo queda interrumpido por la prescripción.
Se trata de un plazo de caducidad. La demanda ha de tener su entrada, con el informe pericial, antes de los 180 días de haberse comprado el piso. No está nada mal lo del burofax, porque de esta forma podrán pedir daños y perjuicios ante la falta de respuesta o respuesta negativa; pero tienen 180 días.
