¿Somos 3 hermanos mi madre murió sin testar, y mi padre a dejado a uno en usufructo se puede vender el piso?
Mi madre murió sin testar hace 6 años, mi padre recientemente a fallecido, ha dejado en testamento su mitad, del piso a partes iguales para los tres hermanos, pero a uno en usufructo vitalicio, ¿tenemos derecho a vender el piso aunque el usufructuario se niegue Y que pasos tenemos que seguir?
1 Respuesta
Sigan los siguientes pasos:
1º. Cojan una calculadora . Un usufructo es una carga (como una hipoteca) que no impide vender; pero quien compra ha de arrostrar con ella. Puede decirse, por tanto, que tienen ustedes que salvar dos problemas: la negativa a vender de uno de los propietarios, y la negativa a cancelar el usufructo. En cuanto a éste, han de pagarle a su hermano su importe y liquidarlo en el registro, que es algo que se puede hacer quiera o no quiera (si no quiere, a pleito). El valor de un usufructo es 89-edad del titular. Si su hermano tiene 40 años, por ejemplo, el valor del usufructo sería del 49%. Pero el 49% de qué.
2º. Su padre no pudo dejar a su hermano el usufructo sobre el 50% de la vivienda, sino tan solo de dos tercios de esa mitad. Por tanto, le pudo dejar el 66% del 50%, puesto que el otro 50% era de su madre. Por tanto, en términos absolutos, su hermano tiene un activo, el usufructo, que es igual al valor que resulta de aplicar 89-edad por el 33% de la vivienda. Si ustedes le liquidan importe, se cancela el usufructo (más adelante se les indica cuál es la fórmula de tasación).
3º. En cuanto a la venta, todos los propietarios han de estar sentados a la mesa para firmar la escritura. Si uno no quiere, no hay venta. Pero tampoco se puede obligar a nadie a ser copropietario. Por ello existe el procedimiento de disolución de condominio: yo te compro o tu me vendes, o si no, el bien sale a subasta judicial.
4º. Pueden ustedes calcular el valor del usufructo mediante la valoración hecha por la Agencia Liquidadora de su comunidad autónoma a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales; o pueden, sencillamente, integrar este activo en el procedimiento de disolución de condominio y solicitarle al juez que se abone el precio correspondiente al usufructo de su hermano, una vez obtenido el producto en subasta. Pero como el precio varía del comienzo del litigio al acto de subasta, puesto que su hermano tendrá más edad y disminuirá su porcentajes, el Secretario les tiene que actualizar el mismo justo antes de la subasta.
Como ven, pan comido para ustedes.
