Constitución Subcomunidad Parcial de disfrute
Resido en un complejo inmobiliario compuesto por dos edificios totalmente independientes entre sí (con portales de acceso independientes siendo de hecho uno el numero 4 de la calle -con 30 viviendas- y otro el 6 de la misma con -15 viviendas-) edificados en el mismo solar, con una planta destinada a garajes y trasterosque les sirve de soporte común, una piscina de uso común situada en planta baja entre los dos edificios y una única puerta de acceso al complejo desde la calle.
Los Estatutos de la Comunidad indican que el complejo " queda dividido en 3 zonas que integran sendas Comunidades Parciales de disfrute sobre los elementos comunes en ella comprendidos que se adscriben al uso exclusivo de determinados copropietarios a los que se atribuyen las facultades de conservación, reparación, entretenimiento, ornamentación y, en su caso, renovación de los mismos.
A los anteriores efectos la delimitación de zona es:
Zona 1.-Incluye la finca nº 1 constituida por el sótano de ambos bloques e interbloque destinados a plaza de garaje y trasteros.
Zona 2.-Comprende el bloque nº 1 exceptuando la planta sótano.
Zona 3.- Comprende el bloque nº 5 exceptuando la planta sótano.
..."en las zonas segunda y tercera se consideran elementos comunes adscritos respectivamente al uso exclusivo de todos sus copropietarios, las instalaciones generales del edificio, planta de soportal, los cuartos de contadores generales e individuales existentes en plantas de sótano y cuartos de instalaciones de piscina así como almacén, cuartos de basuras, escaleras interiores en su recorridos verticales, ascensores y distribuidores en cada planta, fachadas, así como casetones y chimeneas en planta de cubierta y ésta misma."
Existe una sola Comunidad de Propietarios para los dos bloques desde hace varios años.
La mayoría del edificio nº 6 desea constituirse en Subcomunidad Parcial de disfrute para administración y uso de los elementos comunes adscritos a la zona 3 según los Estatutos.
Mis preguntas son las siguientes:
1.-¿Puede constituirse uno de los edificios en Subcomunidad sin abandonar la Comunidad General de Propietarios?
2.-En caso afirmativo, ¿es precisa la aceptación de la Comunidad General de Propietarios
¿Y en que mayoría?
3.-En caso negativo, a constituirse en Subcomunidad, ¿se puede segregar el edificio interesado de la Comunidad General de Propietarios?
4.-¿Qué requisitos serían precisos para proceder con dicha segregación comunitaria?
(¿Ha de someterse esa segregación a la aceptación de la Comunidad de Propietarios general y con que mayoría sería suficiente?)
5.-¿Las cuotas de participación determinan el numero de votos en una Junta de Propietarios?; es decir, si un propietario posee 4 pisos con una cuota de participación del 3% en cada piso ¿Goza automáticamente de mayoría frente a otros dos propietarios que poseen un piso cada uno de una cuota de participación del 4 y 3% respectivamente cada uno?
1 Respuesta
Según los Estatutos, existen 3 Comunidades (bloque 1 sin sótano + bloque 5 sin sótano + sótano). Ud. en cambio, dice que desde hace varios años son una única Comunidad. ¿Cómo pasaron de ser 3 a 1? ¿Pasaron a ser una, pero no modificaron los documentos de la Comunidad ni los registraron? Actualmente, entonces, ¿cómo cumplen con los Estatutos, en lo que se refiere a que cada bloque debe asumir su mantenimiento, independientemente del otro?
Cualquier cambio de esa envergadura, que afecta sustancialmente al Título Constitutivo y a los Estatutos, modificando también los coeficientes de participación, debe ser aprobado por unanimidad. Y, para que cambios así obliguen a terceros (futuros nuevos propietarios), debe inscribirse en el Registro, para que sea público, porque de otro modo no tienen opción de conocer la situación real de la Comunidad.
En cuanto a las mayorías, cada propietario tiene un único voto, con independencia del número de propiedades que posea en la Comunidad, pero acumula toda la cuota de sus propiedades (1 propietario = 1 voto / cuota de un propietario = suma de las cuotas de sus propiedades).
En el ejemplo que ponía Ud., el propietario con 4 pisos tiene 1 voto y un 12% de cuota. Los otros dos, tienen dos votos y un 7% de cuota. Por tanto, si sólo votaran ellos y enfrentados el del 12% y los dos del 7, nunca llegarían a un acuerdo válido, porque no se alcanzarían las dobles mayorías. Uno gana por cuota y los otros dos por número de votos.
Los Estatutos (incluídos en el titulo constitutivo) indican que "el edificio queda dividido en tres zonas que integran sendas Comunidades Parciales de disfrute....." y dichos Estatutos en el capitulo relativo a Administración y Gobierno de la Comunidad en General indica que la Determinacion de sus organos:
La Comunidad estará regida y administrada por a) La Junta General, b) el Presidente,c) el Vicepresidente, d) el Secretario e) el Administrador y en el artículo siguiente relativo a la Junta General indica que "la Junta General de Propietarios de la Comunidad en general estará integrada por la totalidad de los dueños o condueños de las unidades privativas existentes en el Edificio....."
Es decir, en los Estatutos se mencionan tanto las Comunidades Parciales de disfrute como la Comunidad General y de hecho la primera Junta de la Comunidad se constituyó como Comunidad de Propietarios calle XXXX nº 4 y 6 por lo que a mi me parece que siempre, desde el principio, existió una sola Comunidad constituida y nunca se constituyeron las Comunidades parciales de disfrute expresadas en los Estatutos, de ahí que ahora se plantee la cuestión originalmente indicada por mí.
Finalmente ¿para que los acuerdos de la Junta sean válidos hace falta la doble mayoría que Vd. indica o solamente una de ellas (votos o cuota)?
Muchísimas gracias por su ayuda
Ahora comprendo.
Bien, pues si ahora hay quien desea constituir legalmente las subcomunidades, está en su derecho, puesto que así lo establece el título constitutivo. No es necesario someterlo a ninguna votación. Debe entenderse, sin embargo, que el hecho de constituir esa subcomunidad (o comunidad parcial) no les desvincula en ningún caso de la Comunidad General.
Lo de las mayorías, es como le decía. Siempre deben alcanzarse las dobles mayorías (votos y cuotas). Si sólo se alcanza una, no es suficiente.
Mil gracias de nuevo por su colaboración.
Entiendo que se ha de convocar una Junta de los propietarios del bloque que desea constituir su subcomunidad y si hay mayoría (¿simple del 51% de los votos y cuotas del total del bloque bastaría o es preciso otro porcentaje de mayoría?) proceder a su constitución, designación de órganos rectores de esa Junta, establecer cuotas de participación para que todos los propietarios reúnan el 100% de cuota respecto al edificio, inscribir la Junta celebrada en un Libro de Actas de dicha subcomunidad a legalizar en el Registro de la Propiedad aun cuando no se desvincule esa subcomunidad en ningún caso de la Comunidad General
¿Todo ello ha de realizarse ante notario o no es preciso?
Muchísimas gracias
En mi opinión, la Comunidad ya existe desde el momento en que así consta en el título constitutivo. Simplemente, se trata de realizar los trámites formales realizando la Junta de Constitución. Para ello, bastará con que convoquen una Junta (hace falta que lo haga el 25% de propietarios y cuotas, dado que no tienen Presidente).
Que alguien me corrija si me equivoco, pero yo entiendo que no es necesaria ninguna mayoría porque no están decidiendo si quieren o no ser una Comunidad. Ya lo son, porque así está estipulado en el título constitutivo. Es una formalización de una situación que ya existe. Lo que están haciendo es legalizar la situación, nombrando los cargos de gobierno, obteniendo un CIF, un libro de Actas, etc., etc.
Si no se ponen de acuerdo en esto, opino que cualquier vecino interesado podría acudir al juez para obligarles a formalizar la situación.
Tampoco deben establecer las cuotas. Éstas ya vienen determinadas (o deberían) en el título constitutivo. En su defecto, entiendo que cabría aplicar la misma proporción que existe ahora sobre el total de la Comunidad, pero sobre la Subcomunidad.
No es necesario realizar la reunión ante notario.
Le recomiendo que acuda a algún Administrador de Fincas de su confianza y realice ahí la consulta, aportando todos los datos y documentación que pueda, para que le estudie el caso.
