Vivienda en suelo rústico, dudas con normativa
Tengo una vivienda en suelo rústico, que quiero rehabilitar. Las Normas Subsidiarias vigentes permiten la ampliación de las viviendas en suelo rústico hasta 170m2 construidos. Basandome en esto, y cumpliendo con el resto de la normativa, he planteado un proyecto básico para la reforma. Ahora el arquitecto municipal me dice que estan renovando las normas, que estan ya aprobadas inicialmente, y que en ellas, no se contempla esa posibilidad de ampliar la vivienda.
Es cierto que estando aprobadas inicialmente las nuevas normas, ¿no es posible conseguir la licencia aunque cumpla con las que están vigentes?
Es cierto que en todos aquellos casos en los que exista discrepancia entre ambas normas, ¿se suspenden las licencias hasta que las nuevas queden definitiamente aprobadas?
Es posible, cumpliendo estrictamente con ambas normativas, conseguir la licencia en este momento, ¿sin esperar a la aprobación?
Por otro lado, se nos plantea una posible solución por parte del ayuntamiento. La vivienda en cuestitión cuenta con unas cabañas adosadas (unos 40 años de antigüedad), que en su dia se construyeron sin licencia de obra, pero que pagan IBI. Nos dicen que tal vez pudieramos reformarlas, como parte de la vivienda. No nos lo confirman.
Hay alguna manera de que por antigüedad, pago de IBI... ¿estas cabañas esten o puedan ser consolidadas?
Buscando cualquier tipo de solución, ¿es posible solicitar la recalificación de este terreno?
La vivienda está adosada a otra, también de la familia, y que también reformaremos. Hay algún modo (comunidad de bienes...) ¿De qué se pudiera ampliar el edificio?
Son varias preguntas distintas. Iré por partes.
Si el nuevo planeamiento municipal está en aprobación inicial y ya ha salido publicada en el Boletín de tu provincia esta aprobación, para obtener licencia de obras la única posibilidad se que la construcción cumpla ambas normativas.
Si tienes una vivienda tradicional y el suelo donde está es rústico, sin protección específica (de aguas, de costas, de espacios naturales o de patrimonio), no deberías tener ningún problema para rehabilitar la vivienda. Eso si, sin realizar aumentos de superficie ni de volumen.
Si tienes unas construcciones donde puedes acreditar que tienen más de 15 años de antigüedad, son legales. Deberías de solicitar al ayuntamiento un documento que se llama "certificado de antigüedad y no infracción", donde el Ayuntamiento certifica que tienen más de 15 años y que nunca les ha abierto expediente de infracción. Con ese documento y un pequeño informe de un técnico donde diga la forma y superficie de la construcción, vas a un notario y las escrituras. Con esa escritura y el justificante de que pagas contribución, la vivienda es legal a todos los efectos.
Sobre transformar el suelo rustico en urbano, debes de realizar una alegación en el ayuntamiento en el plazo legal que determine una vez que ha realizado la aprobación inicial del nuevo Plan. La alegación debe de tener alguna motivación lógica de porqué entiendes que debería ser urbano ( porque hay muchas viviendas en el entorno, porque tiene servicios de agua luz y saneamiento, etc).
El Ayuntamiento tiene la potestad de tener en cuenta tu alegación o denegarla, pero es la única vía que tiene un particular para modificar la clasificación del suelo.
¡Gracias Emilio!
Lo cierto es que el hecho de que el terreno fuera urbano, solo me interesaría si esto me permitiera ampliar la vivienda, pero se que es algo muy difícil de conseguir por lo que lo intentare de otra manera.
1 respuesta más de otro experto
Cuando se produce un cambio de planeamiento y de normativas urbanísticas se suspenden las licencias que se remitan a normativas a las que haya cambios temporalmente. En su caso me temo que no sería posible obtener la licencia de lo que propone actualmente.
Sobre las cabañas puede pedir un certificado al ayuntamiento que se llama "de antigüedad y no infracción" (el nombre puede tener variaciones según la comunidad autónoma). Básicamente es un certificado que viene a decir que la vivienda lleva más de 15 años realizada y en ese tiempo el Ayuntamiento no le ha abierto expediente de infracción. Se podrá decir entonces que están consolidadas y pueden reformarse.
El tema de la rectificación del terreno es extremadamente complicado ya que depende del planeamiento municipal y no de peticiones particulares.
Sin saber más datos de la normativa es complicado aconsejarle. Le recomendamos que se ponga en contacto con un arquitecto que estudie su caso desde los primeros pasos. Se informará de la normativa actual y futura y de cómo se puede sacar el máximo provecho a lo que tiene.
Muchas gracias por tu respuesta. Ya estamos en contacto con un arquitecto, pero el arquitecto municipal tiene una voluntad nula de ayudarnos, no responde a ninguna de sus preguntas, por lo que poco puede hacer...
Respecto al certificado que comentas, ¿que condiciones debe cumplir la edificación para obtenerlo? Por ejemplo:
Debe cumplir con las distancias a linderos como si se tratara de una nueva construcción?
Se trata de cabañas con tejado de uralita, evidentemente las quitaríamos porque haríamos una reforma completa, ¿se condicionaría la obtención del certificado al hecho de que se reforme, para retirar uralita, ladrillo caravista (no permitido)...?
¿Se puede justificar la obtención de este certificado por el hecho de que con la reforma que planteamos cumpliría con toda la normativa en aspectos medioambientales y esteticos, que ahora no cumple?
Gracias!
Como bien comenta mi compañero Emilio Piña, de los primeros que mencionó el certificado en estos foros, la construcción puede no ser legal pero si en el plazo de 15 años no se ha abierto expediente se procede a su consolidación.
Una vez consolidado puedes pedir la licencia de obras para su reforma.
¡Gracias David!
Espero que sea tan fácil como demostrar que tiene más de 15 años, porque tengo claro que expedientes no ha habido ninguno.