Tasación condicionada:lindes de la finca inscritos en el registro de la propiedad incorrectos
Quiero comprar un piso y me han aprobado la hipoteca. Pero resulta que en la tasación se hace constar el condicionante de que "hay serias dudas de que los límites de la finca sean los correctos" y seguidamente hace constar lo que debería decir, en contraposición de lo que dice el registro de la propiedad. Después de mucho batallar, he conseguido que el Registro me admita la modificación si la comunidad de propietarios se reúne, se acuerda y se modifican los lindes. Se va al notario y se inscriben. Pero los propietarios ponen pegas. ¿Es esta la única solución? ¿No vale con el acuerdo de la comunidad? ¿Tienen qué ir todos los propietarios "en comandita" y en unidad de acto? ¿No lo puede subsanar cada propietario cuando el decida? Gracias. Todo está parado, de momento voy a firmar una prórroga de las arras. Si alguien puede aportarme alguna información, os estaría muy agradecida.
Aunque ya le han respondido dos compañeros y los consejos que le han dado son plenamente acertados, no puedo dejar de hacerle notar los siguiente:
Es evidente que el piso tiene un problema en el registro de la propiedad por los motivos que sean y que estos problemas son anteriores al acuerdo de compra-venta con entrega de arras. No los ha causado usted. Jamás compre un inmueble con problemas porque si lo hace, los problemas se los va a tener que "comer" usted.
Lo que tiene que hacer usted es poner ese problema en conocimiento del vendedor de manera fehaciente (buró-fax por ejemplo) y concederle un plazo de tiempo razonable para que solucione esos problemas.
Quien tiene que ir a la notaría y al registro juntamente con todos los propietarios es el vendedor antes de elevar a pública la compra-venta. Si usted tiene un problema en la financiación no es por culpa de usted, es por culpa de que el inmueble que le quieren vender no está "limpio".
En caso que el vendedor no pueda entregarle a usted un piso "limpio de polvo y paja" el vendedor tendrá que reintegrarle a usted las arras. Si en el contrato privado de compra-venta consta que las arras son penitenciales (no penales, si no penitenciales) el comprador tendrá que reintegrarle a usted el doble de lo entregado como paga y señal.
Espero haberle sido de ayuda. Reciba el más cordial de los saludos. Suerte
2 respuestas más de otros expertos
Isabel: para modificar esa finca, si es distinta su descripción de la que consta en el Registro de la Propiedad, se necesita la firma ante notario de todos y cada uno de los propietarios que componen la comunidad: el 100%. Un título otorgado ante notario e inscrito solo se modifica por otro título otorgado ante notario. Ni vale un acuerdo social, ni vale que vayan cuando les parezca bien a unos u otros ni vale ninguna otra escritura que la que se firme al mismo tiempo ante notario. Lo que suele hacerse es pagarle 150 euros más al notario para que se persone en la Junta de la Comunidad cuando sean citados los vecinos con ese fin. Pero si falta uno solo, la escritura no vale.
Muchas gracias. Una respuesta en consonancia con lo que me imaginaba. A ver ahora como lo articulo.... supongo que un arquitecto tendrá que definir los lindes. En fin un rollo....y siempre por cuenta de los propietarios. En fin que muchas gracias nuevamente.
Si hay dudas sobre los límites de un piso en un régimen de propiedad horizontal, puede ser porque algún propietario anterior se apropiara de elementos comunes del edificio incorporándolos a su inmueble. Por ello, como de lo que se trata es que los restantes copropietarios reconozcan esa apropiación y renuncien a parte de su derecho de propiedad (lo que antes eran elementos comunes ahora serán privativos) es necesario que todos y cada uno de ellos presten su consentimiento expreso en la notaria.
Xavier, coincido en parte con tu respuesta.Digo "en parte" porque estoy totalmente de acuerdo en que no los ha causado él, pero dependiendo del acuerdo que haya suscrito con el vendedor (ese "contrato de arras" que las inmobiliarias apenas dan valor), el consultante puede tener la obligación de comprar en inmueble en esas considicones, siendo la regularización un tema que el banco le exige a él como deudor hipotecario, pero que como comprador a lo mejor no puede trasladar al vendedor. Los contratos de arras son la base de toda compraventa, y uno no siempre se compromete a comprar "limpio de polvo y paja". - Pelayo de Salvador Morell
Desconocemos los pormenores del contrato, pero dudo que nadie tenga la obligación de comprar un inmueble del que se desconocen los lindes. - Xavier Inglada Salvador
No es que se desconozcan, es que están incorrectos. Efectivamente, desconocemos los pormenores del contrato, pero no es nada excepcional que el comprador adquiera "en la situación física y jurídica en que se encuentra el inmueble", lo cual impediría la posibilidad de reclamación. - Pelayo de Salvador Morell
Pues si la "situación física y jurídica en qué se encuentra el inmueble" comporta un problema y el vendedor lo conocía y a pesar de saberlo lo ocultase o no advirtiese al comprador, posiblemente podríamos estar hablando de lo que quizás sería una estafa.Como lo que se nos pide en definitiva es un consejo y no un debate, mi consejo para el comprador es que exija al vendedor el total saneamiento de la situación jurídica del inmueble antes de pagarle el 100% de la compra-venta. - Xavier Inglada Salvador