Dudas sobre presidencia comunidad de propietarios

I.- La representación de la comunidad como la función externa primordial del Presidente de la comunidad de propietarios.

Dispone el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (a partir de ahora, LPH) que la principal función del presidente de la comunidad de propietarios es la de ostentar legalmente la representación de la comunidad... en todos los asuntos que la afecten.

Como se sabe la comunidad no es un ente que pueda por sí actuar como lo haría una sociedad o una asociación puesto que carece de personalidad jurídica.

Así es, se trata de un colectivo, basado en intereses comunes, pero es jurídicamente imposible atribuirle personalidad propia distinta de la de sus miembros. Constituye ésta un paso intermedio entre la mera comunidad de bienes y los entes autónomos, y por ello, se perfila la voluntad de los miembros como un elemento que incorpora al campo del Derecho un algo tangible que encarnado en el acuerdo de la Junta, se proyecta en la vida jurídica a través de la viabilidad que dentro de la misma, ejerce con plena legalidad su órgano rector o presidente, si no es que se quiere hacer tabla rasa de lo dispuesto en el art. 13.1 de la LPH. Es decir, si la Ley no le atribuye específica condición de persona jurídica, no puede sin ofender la letra y espíritu de la Ley, negar la posibilidad de contraer derechos y obligaciones; ello sería incurrir en el absurdo de negar a las comunidades existentes la posibilidad de obtener servicios, contratar modificaciones, adecentar los elementos comunes deteriorados por el uso cotidiano, etc. De ahí, que se aluda a los "actos de conjunto", que son la pura y exclusiva expresión de la relación de los copropietarios respecto de terceros que ha de verificarse a través de la presidencia de la comunidad (y de la Junta de propietarios), sin perjuicio de las relaciones internas entre aquéllos.

La actuación representativa del presidente, colocada por su naturaleza en una zona intermedia entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él y en este sentido no ostenta una representación en sentido técnico, sino que actúa como un órgano del ente comunitario, sustituyendo con su voluntad individual la social común, con la posibilidad de considerar lo realizado por el presidente no como hecho en nombre de la comunidad, sino como si esta misma lo hubiese realizado, sin perjuicio de la relación interna entre dicho presidente y la junta de propietarios, a quien deberá responder de su gestión 1. Cuando el presidente emite su voluntad no lo hace en nombre propio como representante del ente comunitario, sino que se limita a sustituir la verdadera voluntad de éste.

Entre las atribuciones que la ley confiere al presidente está la de representar a la comunidad: la representación se proyecta "en juicio o fuera de él". En todo caso será el presidente quien represente a la comunidad 2; ningún comunero puede atribuirse una facultad de representación que legalmente no le corresponde y que no le ha sido conferida 3. De especial importancia resulta la última parte del precepto citado, y según el cual el presidente ostenta la representación de la comunidad "en todos los asuntos que la afecten"; incluyendo la representación y defensa de los intereses comunes de la comunidad, así como a la defensa de las cuestiones que afectan a propietarios individuales.

II.- En concreto, la representación en juicio y la facultad de otorgar poderes a procuradores.

La Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil, en su artículo 6, al regular la capacidad para ser parte, dispone en su apartado 1 que tendrá tal consideración: 5º "Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte", concretando en su art. 7, en cuanto a la comparecencia en juicio y representación en el mismo que: "Las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quines la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades". En el caso de las comunidades de propietarios sujetas la LPH, dichas personas no son sino el presidente y en su caso, el administrador.

Al presidente además se le han extendido sus facultades a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos cuando los propietarios le autoricen; e igualmente se ha reiterado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a la comunidad para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada aprovechará a todos los cotitulares, sin perjudicarles la desfavorable.

Si el presidente representa en juicio a la comunidad en los asuntos que la afecten, ha de entenderse que la representa en las actuaciones procesales a todos los efectos, tanto en la etapa de cognición como en la de ejecución y, naturalmente, también, para pedir y obtener en esa cualidad de presidente y en favor de la comunidad, las medidas cautelares o de ejecución, de las cuales un ejemplo es el embargo en favor de la comunidad 4.

Pues bien, como consecuencia del ejercicio de las acciones judiciales, también se le reconoce al presidente la facultad de otorgar poder a procuradores. Señala, a este respecto, María Jesús López Frías: "al tratarse de una facultad legal, ya que, para representar a la comunidad en los asuntos que la afecten, tiene que hacer uso de los medios necesarios para cumplir el fin, la doctrina ha entendido que es innecesario ese previo acuerdo comunitario, de manera que el Presidente será el encargado, por si mismo, de decidir qué procuradores actuarán en el caso de que se trate, alcanzando sus facultades a la designación del abogado que dirigirá al procurador".

Así lo ha puesto de relieve de forma unánime la doctrina de las Audiencias Provinciales, entre cuyas resoluciones se pueden destacar la SAP de Segovia de 21 de abril de 1982, según la cual: "... el presidente... tiene facultades para otorgar poderes...", o la sentencia de la AP de Lleida, sec. 2ª, de 22 de febrero de 1993 que razonó lo siguiente: "... al estar el presidente de la comunidad de propietarios legitimado para actuar por la comunidad, aquél tiene legitimación procesal suficiente para el otorgamiento de poder a procurador, siendo como es que la excepción planteada en el caso de autos -falta de legitimación "ad processum" del presidente actor- sólo podría prosperar en relación con el art. 533.2 LEC, si no se acreditare la condición de presidente del demandante al momento del otorgamiento, circunstancia que ha de descartarse no sólo por las menciones al respecto recogidas en la escritura de poder en cuestión, sino que, además, resulta acreditada del examen del libro de actas de las reuniones de la junta de propietarios, sin que tampoco haya sido negada por la demandada...". Y es que, como expuso, acertadamente, la sentencia de la AP de Madrid, sec. 20ª, de 20 de julio de 1999, no podía ser de otra forma. Según esta: "... la LPH para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al presidente de la comunidad, carente de personalidad jurídica, su representación en juicio y fuera de él; es el presidente quien tiene que otorgar poderes a los procuradores...".

III.- ¿Es válido y eficaz el poder a procuradores otorgado por el presidente anterior?

Cabe preguntarse si el cambio de la persona que ocupa el cargo de presidente de la comunidad de propietarios (bien por cese o remoción anticipada en el mismo en virtud de lo dispuesto en el art. 13.7, II de la LPH, bien por el nombramiento de una nueva persona para el desempeño de dicha labor) invalida el poder otorgado en su día por su antecesor o si, por el contrario, seguirá siendo válido y eficaz en juicio.

Es esta una cuestión sobre la que se ha escrito mucho. Entre los autores que se pronunciaron en este tema, destaca la conclusión a la que llegó Manuel Navarro Hernán 5, para el que: "... el poder para litigar otorgado por el presidente de la comunidad de propietarios al procurador seguirá siendo válido pese al cambio o sustitución de aquél; y no sólo por el obligado acatamiento de esta doctrina y la fuerza legal de la misma (art. 1.6º CC) sino además porque como es bien sabido cobra cada día más vigor dentro de la doctrina científica la idea de aproximar la comunidad de propietarios a una persona jurídica...".

Aunque suscribimos la primera parte la expuesta conclusión (y lo cierto es que hay cierta inercia práctica a apoyar la última de las afirmaciones que realiza el citado autor), en lo que respecta a la praxis judicial se puede decir que no resulta totalmente pacífica la cuestión relativa a la validez del poder conferido por el presidente precedente. Pasamos a exponer las dos principales posiciones al respecto:

a) La tesis negativa que postula la invalidez de dicho poder, puesto que la comunidad de propietarios no se trata de un ente que pueda por sí actuar como una persona jurídica y no puede subsistir la validez del poder otorgado «sine die» por el que fuera su representante legal aunque haya cesado en el cargo, pues necesita que actúe siempre una cabeza visible que legalmente la representa, conforme al art. 12 LPH, al momento de interponerse la acción 6.

b) La segunda de las tesis -mayoritaria 7, admite como válido dicho otorgamiento: el poder otorgado por un presidente no se extingue por el hecho de que posteriormente cese en tal cargo y no lo ejerza ya al presentarse la demanda o deje de ejercerlo en el curso del proceso, subsistiendo sus efectos en tanto no sea revocado, por lo que puede ser eficazmente utilizado para actuar en nombre de la comunidad por Presidente distinto del que lo otorgó (SAP de Pontevedra de 26 de abril de 2000), no pudiendo prosperar, por tanto, la excepción de falta de personalidad.

Ya la praxis judicial previa a la Ley 8/1999 de 6 de abril, ponía de manifiesto que el poder es válido aunque la persona del Presidente cambiara con posterioridad, doctrina que se manifestaba en las siguientes resoluciones:

- Sentencia de la AP de Madrid, sec. 20ª, de 20 de julio de 1999. Según esta: "... estos poderes serán válidos aunque la persona del Presidente cambie con posterioridad, al igual que serán válidas las actuaciones procesales aunque durante el curso del proceso cambie el presidente, lo que nos lleva a que en el presente juicio podía actuar el presidente que lo fuese al tiempo de interposición de la demanda incluso haciendo uso del poder a favor de procuradores otorgado el... por quien entonces, y desde el..., ostentaba tal cargo, esto es, pero no quien, invocando la condición de Presidente, no tenía este carácter al tiempo de presentarse la demanda, debiendo actuar quien realmente lo era...".

- Sentencia de la AP de Cantabria de 13 de julio de 1999: "... la excepción de falta de personalidad en el actor no puede prosperar. La poderdante, era en la fecha en la que se interpone la demanda (octubre de 1996) presidenta de la comunidad, como se desprende del libro de Actas cuyo testimonio obra en autos. El hecho de que viva o no en el inmueble carece de toda relevancia sustantiva basta con que sea propietaria (artículo 12 LPH), y eso nadie se lo ha discutido. Respecto de la exigencia de autorización a la presidenta para ejercitar acciones judiciales contra el demandado, en el caso de autos aquélla disponía de esa autorización, tal y como se lee en las Actas de las Juntas celebradas, en la que la comunidad decide proceder contra el demandado por impago de los recibos de los bajos y en la que se autoriza a la presidenta expresamente para otorgar poderes e iniciar los trámites oportunos contra los hoy demandados. La excepción de falta de personalidad en el procurador por falta de poder tampoco, porque el procurador recibe los poderes de quien es la presidenta de la comunidad en aquel momento...".

- Sentencia de la AP de Alicante, sec. 5ª, de 18 de diciembre de 1998: "... la sustitución del presidente no afecta a la legitimación procesal de la comunidad en cuanto esta es la titular de la acción ejercitada la cual se hace valer en el proceso por la intervención del procurador designado por quien ejerciendo el cargo de presidente estaba facultada para ello. La validez del poder se determinaba por la fecha en que se otorga y la facultad de intervenir en el proceso por quien fue designado para representar procesalmente a la comunidad subsiste mientras el mandato no sea revocado...".

- Sentencia de la AP de Barcelona, sec. 15ª, de 15 de noviembre de 1996: "... es reiterada la doctrina sobre la eficacia del poder para pleitos otorgado en nombre y representación de la comunidad por quien al tiempo del otorgamiento ostentaba su presidencia y no la ostenta ya al interponerse la demanda por dicha comunidad...".

Más recientemente, en este sentido, cabe destacar el Auto de la AP Málaga de 14 de febrero de 2003, que haciéndose eco de la doctrina del Tribunal Supremo, declara lo siguiente: "... la cuestión radica en determinar si es válido el poder a procuradores otorgado por el presidente de una comunidad cuando ostentaba tal cargo, poder que es usado una vez ha cesado aquel en su mandato. ¿Es necesaria la revocación expresa del mandato? En caso contrario, se podría considerar que la parte carece de las cualidades para comparecer en juicio. (...)

(...)... en consecuencia -sigue declarando esta resolución-, el procurador apoderado continúa con personalidad bastante aunque cambien los directivos de la entidad, siempre que el poder no le haya sido revocado, circunstancia no producida en el presente caso, dado que el mandato sólo se acaba, por su revocación, por renuncia del mandatario y por muerte, quiebra o insolvencia del mandante o del mandatario, según preceptúa el artículo 1732 del Código Civil, habiendo quedado suprimida por Ley de 31 de marzo de 1984 la anterior referencia del precepto a la pena de interdicción civil. Y claro es que a causa de la actividad representativa del presidente de la comunidad conferida por el artículo 12 de la LPH, el poder otorgado por el Presidente a efectos de actividad judicial de la comunidad jurídicamente ha sido conferido por ésta, entidad o persona jurídica que, asentada en una ficción, ha de valerse de personas físicas que actúen y operen en su nombre y representación en el tráfico jurídico"). Y en el mismo sentido la STS nº 3027/1996 (Sala de lo Civil) de 14 marzo 2002) ("Tercero.- Como quiera que la tesis latente en todo el recurso consiste en que al cesar el poderdante en su cargo de administrador único de la sociedad anónima se habrían extinguido todas las facultades del apoderado, configurándose por tanto a éste como un delegado o "subapoderado" del verdadero apoderado general de la sociedad que sería exclusivamente su administrador único, bueno será puntualizar, ya de entrada, que la jurisprudencia de esta Sala, recogida tanto en las sentencias que atinadamente cita la resolución impugnada como en otras posteriores a su fecha, distingue nítidamente entre la representación orgánica que por imperio de la ley corresponde al administrador o administradores de la sociedad y la representación voluntaria otorgada a otras personas por los órganos de administración mediante apoderamientos parciales o generales.

Consecuencia de dicha distinción es que mientras la representación orgánica se rige por la normativa correspondiente al tipo de sociedad de que se trate, la representación voluntaria para actos externos, admitida tanto por el artículo 77 de la LSA de 1951 como por el artículo 141.1 del TR de 1989, se rige por las normas del Código Civil sobre el mandato y por los artículos 281 y siguientes del Código de Comercio sobre el mandato mercantil. Y consecuencia de esto última, a su vez, es que subsisten las facultades del apoderado, pese a los cambios personales en el órgano de administración, mientras éste no revoque el poder válidamente otorgado en su día.

De ahí que la tesis central del recurso, configurando al administrador único de la sociedad vendedora como un apoderado general y al apoderado voluntario como un "subapoderado" de aquél, no pueda ser acogida por cuanto confunde o identifica la representación orgánica y la voluntaria, confusión que daría lugar, por ejemplo, a que un cambio de personas en el órgano de administración de la sociedad supusiera la automática revocación de los poderes para pleitos otorgados a favor de los procuradores que estuvieran representando en ese momento a la sociedad ante los tribunales, consecuencia drásticamente rechazada por la sentencia de esta Sala de 3 de junio de 1988 en un caso de relevo del presidente de una comunidad de propietarios").

La consecuencia es pues que procede estimar el recurso formulado, pues no hay defecto de poder alguno y sin perjuicio de las responsabilidades en que pudiera incurrir los profesionales intervinientes si lo estuvieren haciendo contraviniendo las instrucciones del mandante, la comunidad de propietarios...".

Más recientemente, la sentencia del TS de 18 de enero de 2007 insiste -citando las de 16 de junio de 1990 y de 9 de diciembre de 1996- en que por Ley, a la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal la representa en juicio y fuera de él su presidente; y que, por ley, pues, es éste quien debe otorgar los poderes a procuradores "y los poderes serán válidos aunque la persona del presidente cambie con posterioridad. Como también serán válidas las actuaciones procesales aunque durante el proceso cambie el presidente, sin que ello provoque crisis procesal subjetiva. En cualquier caso, quien ha de representar a la comunidad en cada momento ha de ser quien ostente la cualidad de presidente...".

A modo de conclusión: el apoderamiento otorgado por un presidente no se extingue por el hecho de que posteriormente cese en tal cargo y no lo ejerza ya al presentarse la demanda, subsistiendo sus efectos en tanto no sea revocado, por lo que puede ser eficazmente utilizado para actuar en nombre de la comunidad por presidente distinto del que le otorgó aún cuando se produzca el cambio de presidente en el curso del proceso 8.

IV.- ¿Qué sucede en el supuesto de que el poder sea otorgado por un presidente no propietario?

Esta es otra cuestión práctica de interés. A decir de cierto sector doctrinal, éste devendría nulo de pleno derecho en cuanto se atribuye una condición de la que carece, puesto que este cargo solamente puede ser desempeñado por un propietario -condición indispensable, a decir de la SAP de Huesca de 9 de noviembre de 1985-. La citada resolución destacó lo siguiente: "... es forzoso admitir que el poder otorgado por... en su condición de presidente de la comunidad de propietarios, a favor del procurador de la parte actora, entre otros, es nulo de pleno derecho en cuanto se atribuye esta condición que ya no podía tener en la fecha del repetido otorgamiento, ya que, además de no tener la cualidad de propietario de alguno de los pisos que integran la comunidad, esta condición de propietario para ser designado presidente es absolutamente indispensable...".

Por el contrario para otro sector, mayoritario, pese al tenor del art. 13.2 de la LPH (que dispone que: "El presidente será nombrado, entre los propietarios..."), prefiere dotar de mayor flexibilidad al precepto en determinados casos, atendiendo a la especial naturaleza de estas comunidades, frecuentemente dirigidas y gobernadas sin el menor rigor técnico-jurídico. En este sentido, la sentencia del TS de 28 de octubre de 1974 admitió la actuación como presidente de una comunidad a un "no propietario", con el argumento de que dicha elección no era nula "ipso iure", sino anulable a través de la vía de impugnación prevista en el art. 17 de la LPH, cosa que no hicieron los disidentes. En otras ocasiones concretas se ha aceptado que pueda ser nombrado presidente el hijo del titular registral de la finca, dadas las especiales circunstancias del caso, ignorándose si el piso es propiedad exclusiva de la madre o si el hijo tiene algún derecho dominical sobre el mismo, por si o derivado de título hereditario (piénsese en el supuesto normal de piso ganancial, del que sigue disfrutando en exclusiva el cónyuge sobreviviente, pero del que son copropietarios los hijos en la mitad ganancial, tras el fallecimiento del padre) 9.

Es relativamente frecuente que el usufructuario de una vivienda sea nombrado presidente, considerándolo apto para desempeñar dicho cargo por interpretación extensiva de dicho precepto (sentencia de la AP de Madrid de 25 de septiembre de 1993). En algún caso 10 se ha admitido el nombramiento como presidente de un no propietario en atención a no perjudicar el devenir de la comunidad, cuando no media impugnación de dicha decisión y palpable era la oposición de los copropietarios a ostentar dicho cargo; pero en estos casos el acuerdo ¿sería nulo o anulable? La sentencia de la AP de Santa Cruz de Tenerife, sec. 1ª, de 5 de mayo de 1998 entendió que el acuerdo de los comuneros contrario a lo dispuesto en la LPH, designando como presidente a un no propietario, no puede estimarse que sea radicalmente nulo, sino simplemente impugnable a través de lo dispuesto en art. 18, subsanándose los defectos en caso de no impugnación. Es decir, salvo impugnación judicial del acuerdo por parte de los disidentes, el nombramiento de un presidente no propietario será válido (sentencia de la AP de Burgos de 30 de noviembre de 1998).

Siguiendo esta doctrina, se puede concluir diciendo que el otorgamiento del poder a procuradores realizado por un presidente no propietario -al igual que el resto de las actuaciones procesales que desempeñe- no devendrá nulo de pleno derecho en tanto no lo sea su nombramiento.

En primer lugar muchas gracias por su respuesta. Le agradecería si me pudiera aclarar una duda. Como hijo y hermano de los copropietarios y si no hubiera votos en contra de la junta, ¿podría ser presidente de la comunidad a todos los efectos?. Si hubiese impugnación judicial de los disidentes, ¿tendría alguna repercusión para mi madre, mi hermano, yo mismo o la comunidad? Gracias de nuevo