Como actuar ante una sospecha de comunidad vecinos corrupta
En la cdad en la que la que vivo, un pequeño edificio de 15 viviendas, tenemos sospechas de que el presidente y el secretario (que son cuñados), no están haciendo las cosas del todo legal, y el nuevo administrador, el cual buscaron ellos, parece que les sigue el juego.
Me gustaría que me aconsejaran como debemos proceder para comprobar que no se están favoreciendo de los puestos que atesoran.
Yo creo que lo primero es solicitar al administrador las cuentas actualizadas de la cdad, extracto de cuenta bancaria de la cdad y las facturas detalladas de los gastos. ¿Correcto? ¿Cómo me aconsejan que lleve a cabo este requerimiento? ¿Recomiendan mediante Burofax directamente?
Una última duda, para que quede aprobado oficialmente un presupuesto de por ejemplo pintado de un garaje o de una fachada, en una junta de vecinos, ¿los votos a favor y en contra de los vecinos deben constar en acta siempre de forma escrita, mediante firma?
4 Respuestas
Puede que tenga la solución en su seguro de hogar.
La única solución es pedir la convocatoria de una asamblea extraordinaria con el único punto a tratar “hacer una auditoria de las cuentas de la comunidad y gestión del administrador”. Esto cuesta dinero, pero lo vais a pagar entre quince. Pasa a ser un gasto más de vuestra comunidad de propietarios. Léete la LPH.
Gran enemigo a veces el administrador de finca porque cuando no se cree el rey del terreno, se alia con varios secuaces y la monta parda. Yo estoy por ver un administrador que no se pringue en algo, se que los hay pero son escasos.
Antes de nada ¿Sabes si realmente es administrador de fincas colegiado? ¿O es el primo del amigo del vecino del presidente?
La comunidad de vecinos no es equiparable a una mercantil en tanto a las leyes que lo rigen con respectos a sus comuneros. Eso no evita que cada comunero tenga derecho a exigir al administrador que le exhiba las cuentas y toda aquella información que aquellos necesiten saber (partiendo de la base que el administrador está al servicio, y a sueldo, de TODOS los comuneros).
Mi consejo, si quieres y tienes una junta ordinaria con presentación de cuentas, es que mandes un mail al administrador solicitando ver toda la información relativa a las cuentas:
- Extractos bancarios: Ingresos y gastos.
- Facturas sobre los trabajos realizados y contrastarlos con los proyectos presentados.
Decirte que si el administrador se niega a entregártelo, mal asunto, si oculta es que teme algo.
Si te lo niega, mi consejo, acude a un despacho de abogados, consulta a amigos, vecinos que conozcan a alguien, y que remitan un burofax solicitando esa información.
Si no te la entregan es momento de solicitarla judicialmente y, obviamente, de dirigirte al colegio de administradores de fincas, para ponerle una queja, si está colegiado, y si no está colegiado acude a ellos para que te
La información que usted requiere debe presentarse a los vecinos una vez al año, en la Junta Ordinaria. Si falta poco para la próxima, pueden esperar a que se celebre para revisar esa documentación. En todo caso, cuando sea convocada, recuerden al Presidente que querrán que presente las cuentas, movimientos bancarios y facturas.
Si no quieren esperar, pueden solicitar al Presidente una Junta Extraordinaria, si reúnen ustedes el apoyo del 25% de propietarios o de cuotas de participación. Reunido ese apoyo, soliciten la reunión. Si el Presidente no acepta, pueden convocarla ustedes mismos.
En cuanto a la aprobación de un presupuesto, no se requiere la firma de los propietarios.
En el caso de Cataluña, según la última reforma del Código Civil, en Acta sí debe constar quién votó a favor, en contra o se abstuvo. Pero no se requiere la firma.
La LPH, en cambio, sólo menciona que debe constar el resultado de la votación, pero sin el detalle concreto del voto de cada vecino.
Gracias !
Revisar exhaustivamente durante una junta de vecinos las cuentas y facturas de todo un año, creo que no muy viable, dado el escaso tiempo y la cantidad de personas que hay presentes, y los debates que se suelen crear. ¿No tiene derecho un propietario a solicitar la comprobación de dicha documentación y poder analizarla con tranquilidad?
Por lo que comenta, no hace falta la aprobación por escrito de los propietarios para dar por aprobado un presupuesto de la comunidad. Entonces para que quede aprobado un presupuesto ¿basta con que se recoja en el acta que un determinado presupuesto ha sido elegido, si más? Entiendo entonces que la palabra del administrador, del presidente y del secretario, son suficientes, ya que son los que firman el acta ¿Correcto?
¿Si algunos propietarios (sumamos al menos el 25% de la participación) no estamos de acuerdo con la aceptación de un determinado presupuesto como debemos proceder?
¿Como debo dirigirme al presidente y administrador si estos no hacen caso a nuestras solicitudes? Por burofax?
Gracias de antemano !
Lo normal es que junto con la convocatoria de la Junta Ordinaria ya se incluyan las cuentas de la Comunidad. Por tanto, dispone usted de unos días para revisarlas. El día de la reunión puede pedir aclaraciones a los puntos de las cuentas que crea conveniente y solicitar que le muestren las facturas de todo aquello que no vea claro.
En principio, puede usted solicitar ver la documentación que desee. No obstante, lo habitual es que no se la entreguen, sino que le citen en la oficina del Secretario para su revisión.
Todo depende también de la “buena fe” de las partes, por supuesto.
En cuanto al presupuesto, para que se aprueba no basta con que conste en Acta. El Acta debe ser un reflejo de lo que sucedió en Junta. Previamente debe haberse aprobado en la reunión, por votación, alcanzándose la mayoría necesaria. Si hubo reunión, votación y se hace constar en Acta, todo es correcto.
Los propietarios tienen ocasión de opinar el día de la reunión, y manifestar su acuerdo u oposición a los presupuestos presentados. Esto pueden hacerlo personalmente, asistiendo a la reunión, o delegando el voto en la persona que consideren. Si el día de la reunión se aprobó un determinado presupuesto por la mayoría requerida, los vecinos que estén en contra no pueden hacer nada, salvo que consideren que dicho acuerdo es ilegal o gravemente lesivo para sus intereses o para los de la Comunidad, en cuyo caso, podrían plantearse impugnar por vía judicial. Si es algo que se plantea usted, debe leer el artículo 18 de la LPH (http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906#adieciocho).
Para cualquier petición legítima al Presidente, si éste le ignora, debe usted tener prueba documental que le permita demostrarlo. Por tanto, en efecto, lo mejor suele ser el uso del burofax.
Como se debe realizar una votación? De forma verbal es suficiente? Porque si puede ser de forma verbal, al final es lo que comento, que la palabra del administrador, del presidente y del secretario, son suficientes, dando fé de lo ocurrido, ya que son los que firman el acta ¿correcto?
Cual es la mayoría necesaria para aceptar un presupuesto? al menos un 51% de la cuota de participación?
De forma verbal. Pero no veo que eso implique que baste la palabra del administrador/secretario o presidente. Cuando se vota, los asistentes son testigos de la votación y conocedores del resultado. Por tanto, si el Acta no refleja la realidad, no la refleja, por mucho que lleve las firmas.
Para aprobar un presupuesto, basta con mayoría simple de propietarios asistentes (en segunda convocatoria), que a su vez sumen mayoría de cuotas de participación. No obstante, habría que ver de qué se trata, porque para aprobar la obra en cuestión, podría ser necesaria otra mayoría.
Si nos cuenta de qué se trata, le podré decir si es una obra obligada y, si no lo es, con qué mayoría se aprueba y quién está obligado a pagar.
Reparación y pintado de fachadas.
Gracias!
Habría que saber en qué estado se encuentra la fachada. La Ley obliga a mantener el edificio en buen estado, por lo que si la reparación y pintado de la fachada son necesarios, la obra sería obligatoria, en virtud del artículo 10.1.a de la LPH (http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906#adiez). Si es así, por tanto, no sería necesario un acuerdo para realizar la obra y sólo se necesitaría un acuerdo para decidir qué presupuesto elegir (si hay varios) y cómo afrontar el gasto (derrama).