Usufructo vitalicio. Extinción por renuncia y compra de un nudo propietario
Mi abuela dejó una casa en herencia a sus 3 hijos, 1/3 a cada uno y además el usufructo vitalicio de la casa a una aún viva. Los otros dos ya han fallecido. Ella quiere renunciar al usufructo para poder vender la casa. Si yo, como heredero de una parte quisiera quedarme con la casa, ¿procedería una extinción del condominio o mejor compra venta? Efectos fiscales. Si mi tía me cediera su tercio, ¿se podría hacer la operación en una sola escritura? ¿Cómo afectaría fiscalmente la cesión o donación de ese tercio? ¿Sería preferible esperar a la extinción del usufructo por fallecimiento?
1 Respuesta
Federico, las preguntas que hace tienen distinas respuestas según el punto de vista del que se den, evidentemente en lo ajeno a lo jurídico la respuesta dependerá de datos que no conozco:
1.- ¿Procedería una extinción del condominio o mejor compra venta? Desde el punto de vista fiscal suele ser más conveniente la extinción del condominio que la compraventa, sin embargo en este caso si han fallecido dos de los condueños, previamente habrá que hacer la adjudicación y aceptación de los herederos de éstos. Por otra parte el usufructo es de una sola persona por lo que no cabe incluirlo en la extinción de condominio.
2.- ¿Se podría hacer la operación en una sola escritura? Si se extingue el condominio no cabe hablar de cesión de nada, se puede adjudicar a una sola persona el bien en proindiviso y que ésta compense a metálico a los demás.
3.- ¿Cómo afectaría fiscalmente la cesión o donación de ese tercio? Si en lugar de hacer una extinción de condominio se liquida éste por medio de cesiones a una persona, hay que tener en cuanta que la repercusión fiscal será más gravosa si se hace por compraventa y más todavía si se hace por donación.
4.- ¿Sería preferible esperar a la extinción del usufructo por fallecimiento? Es la solución de menos costo, pero la respuesta a esa pregunta dependerá del usufructuario, puesto que mientras dure el usufructo la nuda propiedad, a efectos prácticos no tiene ningún valor.
En definitiva si vd pretende adquirir la plena propiedad y disposición de ese inmueble a largo plazo, la solución más recomendable es que hagan una extinción del condominio, vd se adjudica el 100% de la nuda propiedad, compensando a los demás en el valor de sus cuotas, sin exceso, y espera a que se extinga el usufructo por fallecimiento del usufructuario, en cuyo momento adquirirá vd la plena propiedad.
Si lo que le interesa es adquirir ahora esa plena propiedad, realice el paso primero, extinción del condominio y a continuación o simultaneamente compre el usufructo.
Muy ilustrativo Pedro. En el primer caso cuando Vd. dice "la respuesta dependerá del usufructuario" quiere decir que me deje utilizar la casa?, y en ambos casos en la extinción del condominio ¿se tributaría por AJDocumentados? ¿quien sería el sujeto pasivo, todos los copartícipes o yo sólo? y en el segundo caso, además, ¿el pago del usufructo correría de mi cuenta solamente?
Gracias de antemano.
Vuelvo a contestar sus preguntas:
¿En el primer caso cuando Vd. dice "la respuesta dependerá del usufructuario" quiere decir que me deje utilizar la casa?, Así es, temía que mi respuesta no fuera clara, pero la ha interpretado vd satisfactoriamente.
¿Se tributaría por AJDocumentados? La respuesta es afirmativa siempre que se cumpla el requisito de que no haya exceso de adjudicación.
¿Quién sería el sujeto pasivo, todos los copartícipes o yo sólo? Conforme a una consulta vinculante de la DGT son sujetos pasivos todos los comuneros por la parte que reciben.
¿El pago del usufructo correría de mi cuenta solamente? Si se hace antes de la extinción del condominio corresponderá a todos, si se hace despues a vd, como único beneficiario.
