Terraza pivativa y derechos de modificaciones
Tenemos una terraza en un último piso. La terraza no está descrita específicamente en la división de propiedad horizontal como tal, pero consta su superficie ya que se incluye en su superficie en la cuota de participación. Es decir, todos los otros pisos de abajo tienen la misma cuota de participación y metros cuadrados que el nuestro; siendo nuestra terraza el equivalente de su salón/comedor. Quisiera saber: 1) ¿Es la terraza así descrita considerada privativa en uso y propiedad (o aneja al piso)? 2) Estamos en obras y nos gustaría impermeabilizar la terraza, colocar un par de bancos de obra, ampliar la ventana/puerta de salida y situar una caldera de bomba de calor en la terraza. Contamos ya con permiso de la comunidad para ampliar ventanas y con licencia de obra menor del ayuntamiento para: cambio de ventanas, actualización de instalaciones e impermeabilización de la terraza. ¿Necesitamos también de permiso comunitario para estas obras en nuestra terraza o es suficiente la licencia del ayuntamiento si la terraza es aneja? 3) ¿Se necesita licencia de obra mayor o menor para estas obras? No estamos tocando elementos estructurales.
1 Respuesta
Su terraza no es tal, sino una parte del piso que el constructor quiso dejar al descubierto. Posiblemente el proyecto original contenía una terraza, y se ejecutó de conformidad con el permiso otorgado a tal efecto; pero jurídicamente no nació como tal y por tanto es el comedor de su piso. Ese tratamiento es el que le van a dar las autoridades y el que necesariamente les tiene que dar la comunidad (como si cierran todo) por la sencilla razón de que no les pueden oponer la existencia de lo que legalmente no existe.
Estimado Sr. Santos. Muchas gracias por su respuesta. Me queda la duda de cómo actuar en relación a cualquier obra en la terraza con respecto a lo que constituiría la fachada del edificio. Con relación a lo que nos indica, entiendo que la comunidad no podría negarse a que hagamos modificaciones en nuestra terraza, ni podría oponerse a que la cerremos? Incluso al constituir la fachada del edificio? No es un edificio catalogado. La terraza actualmente tiene esas vigas blancas que ants su usaban para que eventualmente suban enredaderas por la misma. Entiendo se refiere a que podríamos solicitar licencia de cierre de terraza al ayuntamiento y tendrían que concedernos el mismo trato que a los vecinos de abajo? Muchas gracias por su inmensa ayuda.
La cuota de participación no se fija de acuerdo con los metros cuadrados del piso, sino que además hay otros parámetros: distancia al ascensor, altura del piso, servicios próximos, vistas y en general el uso que se de a las zonas comunes. Es cierto que hay una modificación de la fachada, y la fachada de un edificio es una zona común, para cuya modificación es preciso no solo el permiso del ayuntamiento, sino también de la comunidad, puesto que afecta a todos y a la apariencia en general del edificio. Pero lo que usted pretende es lo más normal del mundo. La comunidad probablemente no quiera darle el permiso, pero el ayuntamiento se lo tiene que dar, puesto que no está agotada la volumetría de la finca.
Efectivamente todo lo que usted anota en cuanto a la cuota de participación es igual en nuestro piso que el resto de pisos en el edificio. Está claro que la comunidad jamás nos daría un permiso para cerrar por completo ese espacio. No pretendemos esto por ahora; pero sí que nos gustaría, como le digo poder construir otros elementos, rehabilitar el espacio con otros materiales y con bancos de obra; y sobre todo poder situar una caldera nueva en un armario de obra en ese espacio. También nos gustaría poder "ganar" unos 40 cm hacia ese espacio con la situación de los nuevos ventanales. Nada de esto cambia significativamente la configuración del edificio, ya que todo esto está detrás de una columna de piedra y no es realmente visible desde la calle. Lo que viene sucediendo es que la comunidad pretende que estemos obligados a pedir permiso para todo lo que le comento, intentamos rehabilitar o construir en ese espacio. Y en ese sentido queremos entender exactamente nuestros derechos (y deberes) a modificaciones en el mismo. Le agradezco enormemente por su invaluable consejo y ayuda profesional.
Les corto y pego el artículo 7º de la vigente Ley de Propiedad Horizontal
Artículo séptimo.
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Esto significa que pueden ustedes ejecutar las obras que tienen previstas (con la limitación en cuanto a seguridad y configuración exterior) con la sola obligación de notificar al presidente sus intenciones. Algo así como "en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, mediante el presente le comunicamos que iniciaremos en la finca tal piso tal trabajos de rehabilitación y renovación de la misma, contando para ello con los preceptivos permisos".
