Vecino no integrado en comunidad pide indemnización
Tenemos una comunidad en edif con 5 viviendas y además 2 locales independientes, bajos con su entrada propia. Sus contadores de luz y agua sí que están dentro del portal del edificio.
De las 5 viviendas, sólo 2 son propietarios desde construcción. Los 2 bajos tb. El resto 3, de 2º mano.
Existe Libro de Actas casi desde el ppo, +- año 1995. Pero en este NO figuran ni para bien ni para mal esos 2 locales. NO se hace ninguna referencia a ellos en el acta primera ni tampoco en las siguientes.
Los “nuevos” intentamos organizar la comunidad q era llevada como buenamnt se podía. Lo hicieron lo mejor posible y sin querer problemas con nadie, como nosotros...
Así que hemos seguido la pauta establecida soportando sólo las 5 viviendas (a cuotas iguales) absolutamente todos los gastos inherentes, mediante cuotas y derramas… gastos que cada año son más lógicamnt.
Nunca hemos sabido fehacientemente quienes son los propietarios reales de esos bajos.
Uno parece pertenecr a un heredero que vive en el extranjero, ha estado permanentemente cerrado.
El otro lo usan como garaje unos chicos que, al parecer, son los hijos del dueño.
Los bajos no tienen identificación exterior municipal, no tiene nro ni letra, tampoco buzón, son portalones herméticos por lo que nos ha resultado imposible notificarles oficialmente nada vía correo. Tampoco introducir un papel por debajo de la puerta.
Algunos vecinos no residen todo el año en el piso, otros van y vienen. Así que siempre se ha puesto, a mayores de las comunicaciones escritas, un papel de convocatoria de junta en la puerta o pared del portal de forma visible.
Así se hacía antes y así lo seguimos haciendo.
Como no se podía localizar a uno de ellos la mayoría de la comunidad nunca ha querido perjudicar al otro, al del otro bajo.
Por tanto ninguno de esos locales ha pagando NUNCA nada, ni cuotas, ni derramas, nada, cero.
Incluso tuvieron durante años luz conectada a la de la escalera vecinal hasta que GasNaturalFen lo detectó e instaló contadores individuales, pero de eso no hay constancia en los libros de la comunidad.
Hace como 2 años el propietario del garaje apareció y empezó a abordarnos individualmente insistiendo en q tenemos que arreglarle unas filtraciones n el bajo. Le dijimos que teníamos una reunión en tal fecha y que lo expusiese.
No apareció a la hora. Casualmnt entraba uno de los chicos al garaje y le dijimos que estábamos esperando. Él no nos dijo si era o no su hijo, ni media palabra… se limitó a llamar por tfno y a ls 20 m apareció el señor. Nos explicó lo de las filtraciones y exigía las arreglasemos pues afectaban a la fachada.
Le dijimos que de acuerdo, no había problema, tenemos seguro de comunidad o haríamos derrama pero que, lógicamnt, queríamos entrase en la comunidad. Que se pusiese al día en las cuotas atrasadas, se identificase e pagase como uno más.
Dijo que sí… pero pasó tiempo y no se supo nada más.
Hace unos meses apareció dentro del portal, pegado con fixo en la pared, un papel en el que se exigía a la comunidad el arreglo inmediato de filtraciones so pena de ser demandados ante los tribunales. Este escrito decía estar confeccionado por una gestora de fincas (o algo así) identificada con nro de colegiada. No ponía nombre alguno, ni de ella ni del propietario, tampoco firma. Sólo un teléfono de contacto.
Esto nos pareció extraño e incluso ofensivo, cualquiera que entrase al portal se llevaría una mala impresión de la comunidad.
El pte lo retiró y contactó. Le dijeron que tenían 2 presupuestos y exigían reparación comunitaria. El pte los emplazó a la próxima junta para tratar de nuevo el asunto.
A la reunión apareció este señor y de nuevo dijo mostrarse dispuesto a integrarse y abonar cuotas atrasadas. Le dijimos que no sabemos su nombre, superficie dl local ni su cuota. Salió dl portal y, al rato, nos trajo 1 hoja de papel fotocopiada, dijo era la escritura de su hipoteca, ahí figuraba como cuota algo así como 0,25% o incluso menos.
Le dijimos que intentaríamos hacer un cálculo en base a eso e saber las cuotas atrasadas. Dijo que bien, nos dejó un móvil y se fue.
Como todo esto nos viene grande, somos pocos y la mayoría no vive todo el año pues decidimos contratar los servicios de una Gestoría Administradora de Fincas aunque nos supuso un costo adicional en la cuota.
La Gestoría nos convocó a reunión en su local y nos puso al día de la comunidad en general: limpieza, ascensor, fondos, etc Nos pidió nuestros datos, firmamos unos papeles y desde entonces se encarga de la gestión comunidad, cuenta, gtos, convocatorias, etc.
Sólo hemos tenido esa reunión inicial, en ella nos dijo que elaboraría un cálculo de las cuotas debidas, que contactaría y se lo pasaría al señor. Nos emplazó para una futura junta de propietarios en sus locales. Pero…
Ahora la Gestoría nos dice que ha recibido un escrito de este señor, ahora ya sí identificado y viene a decir:
-Que se ha producido vicio insubsanable de Ley como es el no haberle convocado notificalmnt a la reunión de la Gestoría.
-Exige se le entregue fehacientemnt copia de acta de esa Junta para iniciar acciones legales.
-Que hemos establecido de forma arbitraria e irregular un cálculo de cuota,
-Que en ningún momento se le ha notificado por parte de la Comunidad que existiese una cuota para su bajo, ni se le ha reclamado cantidad alguna o que tuviese una deuda pendiente,
-Nos requiere expresamnt para que le facilitemos las cuentas de los últimos 20 años para comprobar si aparece como deudor en esos años,
-Que da un plazo de 15 días antes de iniciar acciones legales.
En fin, estamos bastante agobiados y preocupados.
La Gestoría es de barrio y nos dice que tenemos todas las de perder, que tal como está el libro de actas de mal redactado en un juicio ganaría él y aún encima tendríamos que pagar costas e indemnizarle.
Ntro seguro comunitario no tiene cobertura legal aunque sí creo resp civil que no sé cubrirá algo
Nos ha costado aumentar la cuota para pagar gestoría, somos pocos, sencillos currantes y los gastos muchos buff! Sólo nos faltaba tener que hacer frente a una indemnización judicial. Por favor, ¿cuál es vuestra opinión? ¿Qué debemos hacer? ¿Tiene razón nuestra Gestoría?
La verdad que su problema es amplio
El propietario del bajo, ¿ha notificado alguna vez de forma fehaciente la direccion adonde habria que mandarle la correspondencia d la comunidad?
L.P.H. Art 9.1.h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
No se agobie porque el del bajo no sabe lo que dice. Y el administrador menos
Si el no se puso nunca en contacto con la comunidad, dificilmente, podrian ponerse ustedes en contacto con el.
Vayan al registro de la propiedad, y soliciten la escritura de obra nueva del edificio, ahi figurara el coeficiente del bajo.
Su administrador, no tiene mucha idea y se estan gastando el dinero tontamente, es una perfecta tonteria lo que dice del libro del acta, no tiene ni pajarera idea, y le pongo en el peloton de los torpes.
1° No se le ha convocado. Ustedes desconocian su direccion. Olvidese de error subsanable, todo es palabreria, si no esta de acuerdo, que impugne.
2° la LPH. NO obliga a entrgar el acta de forma fehaciente, art.16.2
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. Si tiene la direccion, se la envian por correo cetificado y ya esta.
3° La cuota no se como la habran calculado
4°
La comunidad no tiene que comunicar nada que el tiene que contribuir. La L.P.H. ya se lo indic en el art.9.1.e.
) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
Individualización.
La comunidad no tiene que comunicar nada que el tiene que contribuir. La L.P.H. ya se lo indic en el art.9.1.e.
) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
Individualización.
La comunidad no tiene que comunicar nada que el tiene que contribuir. La L.P.H. ya se lo indic en el art.9.1.e.
) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
Individualización.
Que la comunidad no le ha reclamado nada, porque el no habia facilitado su direccion
5° Solo existe la obligacion de guardar la documentacion de cinco años, y si quiere verlas que gustosamente el administrador se las enseñara en la administraccion, (OJO, NO TIENE OBLIGACION DE DARLE NINGUNA COPIA, PUEDE VER LO QUE QUIERA, PERO PAPELES NINGUNO)
La verdad que no se porque les va a denunciar, me lo puede indicar
Mire pregunte todo lo que necesite, gustosamente se le contestara.
Tranquilicense, todos son tonterias y bravatas del propietario, e ignorancia del administrador.
Todo esto que le he contestado, el deberia saberlo
Si tiene dudas, que supongo que si, expongalas
Se me ha olvidado.
¿El desde cuando esta pagando?
¿Cómo se le ha reclamado la deuda? Si se han equivocado en la cuota, la denuncia no sirve para nada, su obligacion es impugnar.
Reclamarle lo atrasado, no se puede hacer, ya que han obrado mal, si ustedes dividian los gastos entre ustedes, y a el no le incluian, el eror es de ustedes, y ahor no se le puede reclamaf, hicieron las cosas mal y ya esta.
En el libro de actas, no tiene porque figurar los bajos, deberian haber ido en su dia al Registro
No entiendo para nada, el que como desconocian la direccion de un bajo, el otro no pagaba para no perjudicarle, pero asi se perjudicaban ustedes, lo siento es incomprensible
Me extraña qu el coeficiente sea de 0,25, el local deberia de ser de 1m2,
Ya se lo he dicho, vaya al registro
Muchas gracias Lorenzo, la verdad estamos agobiados y preocupados, somos gente sencilla, no queremos complicaciones y la gestoría no nos ha solucionado, creo que al contrario.
Le diré a la gestora lo que vd nos dice del registro.
El señor tiene una actitud cuando habla con nosotros, dispuesto a participar... pero luego siempre nos encontramos con un papel como respuesta. En el escrito dice que no le comunicamos nada pero siempre lo hemos hecho y de palabra lo reconoce todo, que nunca ha pagado nada y que quiere hacerlo.
Intentaré responder a lo que vd me pregunta:
-q yo sepa este señor y el dl otro bajo nunca han comunicado su dirección, los propietarios + antiguos no sabían ni donde vive. El primer escrito con su dirección es este dirigido a ntra gestora en q nos exige todo eso. Supongo sera a raíz de q la gestoría haya hablado con él.
Él dice q intentó comunicarse con la comunidad pero q no pudo porque no fue capaz de localizar al Pte. Pudiera ser cierto porque como dije la mayoría de vecinos no residen continuamnt en el edificio, sí q nos ha abordado de palabra individualmnt e incluso ha ido a ntro trabajo pero entregar no nos ha entregado nada "oficial" al hacerlo, si te refieres a eso. Ha sido pesado pero tampoco maleducado ni ha insultado, conste.
-Nos quiere denunciar por lo dicho de no convocarle a la Junta e imponerle una cuota (?) Y por no arreglar la fachada, algo q sí queremos cuando tengamos dinero, no solo por él sino por todos los demás, así se lo dijimos. Peor lo llevamos la humedad los q vivimos y no él q guarda un coche, creo yo.
-Pagar no paga nada, ni ahora ni antes, nada.
-No le hemos reclamado oficialmnt nada aún. Se lo dijimos de palabra, él dijo q sí, q quería ponerse al día, quedamos q la gestora le haría un calculo por la deuda y le diría su cuota mensual. Nada oficial, todo por las buenas.
Creo ntenderle q no podemos reclamarle las cuotas atrasadas, sea la cantidad q sea. Quizá no se hizo bien en origen, como no qeríamos complicarnos y no sabíamos q tenían obligación de pagar pues... hicimos lo mismo q hacían los propietarios originales del edif.
Culpa ntra por ignorancia... pero me parece injusto q este señor (y el otro bajo) no deba pagar lo atrasado, todo o parte al menos pues se ha bnficiado de los gastos y arreglos en 20 años pagados por los dmas, ¿no?
Igual me equivoco con la cuota, creo era 1,25% o algo así, desde luego muy muy pqña.
¿Entonces q hacemos? ¿Ir al registro para ver el coeficiente y luego?
No nos dará tiempo en 15 días q da de plazo.
Quisiéramos arreglarlo todo sin juicios
Gracias
Olvídese de la denuncia de una vez, por eso no se puede denunciar, ya le he puesto el art. Que indica que EL DEBE COMUNICAR SU Dirección
Ustedes no le imponen una cuota, es su obligación el contribuir a los gastos
Si no paga nada, ¿entonces de que les va a denunciar?
Usted dice es injusto que los bajos no paguen nada, pero le recuerdo que eso ha sido un fallo de ustedes, y ahora no pueden quejarse.
Perdone si a veces soy un poco duro o crudo con ustedes, pero quiero que sepan la verdad para que no cometan errores de ahora en adelante.
¿Les da 15 días para que? Para no emprender acciones legales, ¿qué acciones y porque?
Vayan al registro y pida la escritura, cuando tengan todos los coeficientes, convoquen junta extraordinaria para aprobar presupuesto para arreglo de fachada, y si el administrador es capaz (cosa que pongo en duda) elabore la derrama correspondiente, incluyan a los dos bajos.
Al bajo de los problemas, hasta la próxima junta anual, no se le puede reclamar que abone la cuota que le corresponda, dado que ustedes aprobaron un presupuesto sin que figurasen los bajos.
Comprueben en la escritura de obra nueva, a que gastos debe contribuir los bajos, dado que estarán exentos de contribuir a muchos gastos.
No paso a crerme que el local tenga el 1,25 de coeficiente.
¿Cuántos propietarios son?
Tranquilícese, no va haber nada de denuncias, y en caso que denuncie, no srviran de nada, si es así como usted lo cuenta. No existe recorrido jurídico
Vayan pensando en cambiar de administrador
Gracias de nuevo Lorenzo por tranquilizarnos buff!
Entiendo que quiere ser duro pero también sincero y claro en sus explicaciones.
No discuto nuestra responsabilidad en no pedirle antes la cuota, tan solo me extrañaba que siendo tan clara la ley sobre la obligación de pagar no se contemplase también poder reclamar atrasos aunque haya habido pasotismo digamos por no haber ejercido el derecho. Otra cosa sería que en algún acta se les excluyese explícitamnt.
Pero tiene razón, fue omisión nuestra, dcidimos pasar por no complicarnos y ahora no vale lamentarse.
Intentaré que la gestora haga lo que nos dice, desde luego parece lo más lógico y, en el fondo, lo que pensábamos hacer... sin saber exactamnt cómo se hace legalmnt. Incluirle, que pague lo que le toque, ni + ni tampoco menos, y llevarnos todos bien.
También plantearnos cambiar de gestoría.
Respecto a la cuota, leyendo otro hilo aquí, acabo de buscar en el Catastro y fijarme que el Catastro efectivamnt
Le da un 0,025% (esto es lo que nos pasó por fotocopia)
Pero es que a mí con casi 5 veces más m2 pues me aparece en Catastro un 0,18%
¿Son ambas cuotas muy bajas no? No coinciden con la realidad
No sé si esto puede orientarle y darnos alguna idea de si la cuota de ese bajo vendría a ser la quinta parte de la que yo pago menos los gastos exentos esos.
¿Por favor podría pasarme un link con la info sobre de qué gastos están exentos los bajos? Para facilitarle todo a la gestoría, visto lo visto, y decirle cómo calcularla
Muchas gracias por ayudarnos
Olvídese del catastro
No se cuantos propietarios existen en su fincs, pero la suma de todos tiene que dar 100
Si usted tuviese un 0,18% y todos más o menos, debeian de ser más de 500
No conunda cuota con coeficiente, este es la asignación que da el promotor del edificio, y que esta en consonancia con los m2. Este coeficiente, es el que se usa para repartir los gastos, por lo cual no puedo saber lo que me pregunta, ya que no se ni coeficientes ni presupuesto
No existe ninguna ley que diga a que gastos debe de contribuir un local, eso viene indicado en la escritura de obra nueva que ya le he dicho que solicite.
Normalmente a los gastos que contribuyen los locales son: administración, gastos bancarios y seguro. Aparten tienen que contribuir cuando se tiene que reparar, fachadas, tejados, bajantes, cuando se instala el ascenso. Son escasos, y seguro que son menos de la décima parte, eso depende de presupuesto y coeficiente, pero ya le digo, Registro de la Propiedad.
Si ustedes no han arreglado tejado o fachada, no se preocupe, no hn perdido mucho dinero
Acerca del link, sinceramente, si me pregunta esto (cosa que en absoluto me melosta), ¿por qué están tirando un dinero en administrador? Esto es de 1° y que conste que yo no soy administrador
Muchas gracias de nuevo.
La gestoría es la que es, la que tenemos para bien y para mal. Hasta no cambiemos intentaremos facilitarle todo lo máximo posible por nuestro propio ints. O al menos supervisar que no complique más las cosas. Hoy hacen puente.
Le indicaremos pida la copia de Escritura obra nueva lo antes posible tal como nos dice. Supongo nos costara dinero en el notario... más gastos aún pero hay que fastidiarse.
Le agradezco Lorenzo todo lo que nos orienta y sus consejos.
Entretanto,
He mirado mi escritura y en ella consta txtualmnt:
"Cuota. Se le asigna en la comunidad una cuota de 0,18.----------
Titulo. Formado en escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, autorizada por Don "...
En fecha tal Inscrito en el Registro de la Propiedad nro tal.
Creo que estas cuotas están en fracción, es decir equivale a un 18 sobre 100.
De hecho si así sumo todas + las de los bajos da justamnt =100.
Perdone la insistencia pero quisiéramos al menos poder contrastar el calculo de la gestoría que le ha dado a este señor para que nos demande, quizá lo ha hecho bien pero visto lo visto no podemos fiarnos demasiado.
Si esto de fracción o cuota % le parece ya objeto de otra pregunta a Todoexpertos la hago...
vd ya nos ha ayudado mucho, sobre todo a tranquilizarnos, le transmito el agradecimiento de los vecinos que están pendientes de lo que vd nos ha ido diciendo y se lo agradecemos sinceramnt el habernos aliviado estos días festivos con esa incertidumbre y preocupación.
Mac, yo nunca le he dicho que vaya al notario ha pedir la escritura de obra nueva y división horizontal. Le he repetido varias veces que vaya al REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Olvídese de demandas, le he preguntado anteriormente y vuelvo hscerlo ahora, ¿por qué les va a denunciar?
Otra cosa que también les he dicho, ahora mismo no pueden solicitarle nada de deuda, sera a partir del próximo ejercicio, cuando puedan decirle que debe de contribuir, si le reclama algo por escrito lo único que ese señor podrá hacer, es dirigirse al administraor diciéndole que no es verdad, pero olvídese de denuncias de una vez (e insisto, perdone si soy cortante y duro, pero veo que es la única forma que puedo ayudarles).
Vuelvo a repetir, vayan al Registro, y vean lo que dice ahí acerca de los gastos a los que tiene que contribuir, es que perdoe su administrador me pone enfermo, ¿el qué sabe a los gastos que tiene que contribuir?
¿Me puede decir a que gastos le ha vinculado?
Continuo:
No deje hacer al administrador lo que quiera, aquí estamos, y antes de dar un paso consúltenos
Pero por favor dejen de estar preocupados, que ni van a ir a juicio ni nada.
El tema de los coeficientes, creo que esta ya claro, a expensas de cotejar con lo inscrito en el Registro.
Entonces lo que se hace es : a los gastos que deba de contribuir el local, se suman todos, y por una simple regla de tres se saca la cuota.
Ejemplo: el presupuesto se puede hacer con una hoja excel, en la cual habrá dos columnas, en la primera se pone el total de los gastos a los que contribuyen TODOS LOS PROPIETARIOS, y en la segunda, se ponen los gastos llamados de escalera, que son los que contribuyen los pisos
Si los gastos de la primera columna fuesen 300€ se multiplica el coeficiente de cada propietario por 300 y se divide entre 100 que es la suma de todos los coeficientes.
Para saber la otra columna, se multiplica la cuota de cada propietario, por el total de los gastos, supongamos que también es 300, y se divide, OJO NO ENTRE 100, SINO LA SUMA DE LOS COEFICIENTES DE LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDA
