Estatutos obra nueva (consulta sobre modificación involuntaria)
La comunidad ha realizado una junta el 20 de mayo sometiendo a votación los gastos de la comunidad no respetando los gastos puestos en los estatutos que exoneran de ciertos pagos a los comuneros que tenemos entrada propia independiente de la finca. Dos de nosotros se opusieron al reparto y pidieron a la administradora que su negativa se ponga en Acta lo cual ésta no cumplió y no puso los nombres de los oponentes, alegando que como el voto es negativo con eso era suficiente. Nos han aconsejado impugnar el alta pero nos dicen que es imposible puesto que no aparece reflejado en el acta. Y que no hemos salvado el voto.
Si esa junta en que se nos ocultó los estatuos no la imputamos porque, no se puede por el fraude de ley por parte de la administradora. ¿Podemos reclamar que se cumplan los estatutos o cuando pasen los tres meses desde la junta perdemos todo derecho para reclamar que se cumplan los estatutos.
Puedo reclamar individualmente el cumplimiento.
¿Cómo es posible que la administradora actúe en beneficio de terceros quizás por amistad? Que podríamos hacer. Quizás una queja al colegio de administradores.
2 respuestas
Cuanto más información facilita, más flipo (perdone por la expresión) de su comunidad
El la 1ª junta que se realiza en una comunidad, se elije secretario-administrador y presidente, art.13 y 14 de la LPH, cosa que no se ha hecho en la suya, ya que venían impuestos.
En las juntas no se pueden tratar los temas que no figuren en el acta de convocatoria al no ser que estén presentes todos los propietarios y estén todos de acuerdo.
En esa junta se trataba la aprobación de presupuestos, no la forma de contribuir a ellos.
En el acta de la convocatoria figura que se acordó que a los gastos se contribuyese por coeficiente, cosa lógica, ahí no existe ningún problema, usted debe de contribuir a los gastos según su coeficiente.
Indica que "en la adjudicación de la vivienda" (entiendo que se refiere a su escritura)
Pone que contribuirá con un 6,20 de coeficiente a los gastos comunes y generales. Lamento decirle que ahí no le exime de no contribuir a ciertos gastos, por lo cual tendrá que contribuir a todos.
Pero por otro lado me indica que en los estatutos si figura que esta exento de contribuir a ciertos gastos.
Pero usted desconoce cómo, cuando y dónde se aprobaron los estatutos, cosa que debe hacerse por unanimidad. Y que para su modificación es necesario hacerlo por unanimidad art.5
¿Usted ha leído los estatutos?, porque después de conocer todo lo expuesto dudo mucho y ruego me disculpe, que ellos le libren de contribuir a ciertos gastos que en las escrituras individuales figura lo contrario. Pongo en cuarentena que sus vecinos tiren piedras a su tejado.
Vaya al Registro de la propiedad y solicite la escritura de obra nueva y división horizontal del edificio, y mire que pone acerca de si esta exento de contribuir a ciertos gastos. Y si están registrados dichos estatutos. Si no están pídalos a la administradora
Yo el problema que veo es que el administrador y presidente, no han sido elegidos por ustedes, han sido impuestos, pero ya no puede hacer nada, hasta la próxima junta.
Que quiere decir con lo de que en escritura pública firmada por el presidente (que escritura pública, ¿la suya? ¿Qué presidente?
: Modificación de normas reguladoras de convivencia o estatutos de comunidad de propietarios. (Si se modifican las normas y estatutos, quiere decir que estaban elaborados)
No se como funcionan las cooperativas, pero el presidente como según le indica el art. 13 lo nombran los propietarios. En una cooperativa, se podrá o no, nombrar a un presidente, pero será para los problemas de edificación, pero usted en una cooperativa no es aún propietario hasta que no firma la escritura de su vivienda.
Para poder aclararnos deberá solicitar los estatutos y la escritura de obra nueva y nos dice lo que pone
Olvídese del colegio, son proteccionistas.
Supongo que ustedes a parte de que en los estatutos estén exentos, también lo estarán en el registro de la propiedad en la escritura de obra nueva.
Lea el art. 17.6 de la LPH. Como ve, es necesaria la unanimidad, por lo cual no pueden cambiar la exoneración, ya que en el acta existe dos noes.
¿Qué le ha indicado la administradora?, ¿Les ha dicho que ha cambiado el reparto?
Lo primero agradecer su rápida respuesta:
Si esta en los estatutos por eso es que estoy muy desoriendo,ya que esta en la escritura de obra nueva notarialmente y llevado al registro civil-
La administradora hace casi tres meses convoco una junta para repartir gastos y sometió a votación por coeficiente de reparto los gasts de la comunidad sin tener en cuenta los estatutos,dos de los vecinos le advirtieron que no estaban de acuerdo en ese reparto y ponga en acta que no estaban de acuerdo,la administradora no puso en acta los negativa de los dos vecinos,(hubo una segunda reunión y poco antes nos mostraron los estastuos y esta vez nos negamos todos los afectados pero como somos minoria cerraron acta y la dieron por nula el acta y que se haría lo que dice la primera acta) argumentando que eso se deduce de los votos negativo.
y que ella solo sigue las instrucciones del presidente.Hemos consultado a un Abogado y después de estar a punto de presentar la demanda dice que es imposible impugnar la junta puesto que en el acta no figura haber salvado el voto y que le han informado en el colegio de administradores que es imposible argumentar lo que no aparece en el acta .No estoy conforme puesto que lo que queremos es saber como es posible que nos cambien los repartos asi por la cara y ademas por qu.e tenemos que impugnar un acta que va contra los estatutos y no podemos impugnar directamente,que no se cumplen los estatutos de obra nueva? Tampoco entiendo por qué un abogado tiene que consultar al colegio de administradores?.yo no se si puedo individualmente pedir la aplicacion del estatuto ,sé que hay un plazo de un año para reclamar y para impugnar el acta de la junta tres meses pero si han alterado el acta con mala fe nos dicen que no podemos hacer nada.
Un cordial saludo y le agradeciría mucho me respondiera y si hay alguna posibilidad al respecto.
La verdad que lo tiene un poco crudo.
Seria necesario saber que dice textualmente en las dos juntas acerca del tema.
Y en la convocatoria de la segunda como venia el tema a tratar
¿En el acta de convocatoria figuraba como puunto del día el cambio de forma de contribuir?
Sea lo más claro posible dado el problemón que tiene
Don Lorenzo:
En la primera juunta se convoca como oren del día:
Estudio y contratación de limpieza y recogida de basuras2)video portero 3)cuenta bancaria. Aprobación de presupuestos.
Una vez aprobado los presupuesto, se vota si el reparto de gastos será por coeficirnte o a partes iguales, a petición de los asistentes. Todos los afectados pidieron que sea a partes iguale, ya que ignorábamos que los estatutos nos favorecían al no tenerlos aún y los que votamos en contra del reparto por coeficientes le advertimos a la administradora que estábamos en contra y que lo anotara en el acta, cosa que no hizo y al ser los afectados minoría nunca podremos ser mayoría puesto que somos 4 vecinos que no entramos por el portal, aprobaron la mayoría que son los 10 vecinos que entran por el portal.
Tras pedir los estatutos de la comunidad a la administradora y ver que nos era favorable explicamos al presidente y esté convoca otra reunión extraordinaria para tratar reparto de gastos . Otra vez se somete a votacón y el resultado no puede ser otro, al ser minoría los afectados sale otra vez el reparto por coeficiente a pesar de intentar llegar a un acuerdo dieron por nula la reunión y se aplica la primera junta.
El problema que al ser los estatutos públicos podíamos haberlos recuperado en el registro y nunca pensamos que podrían actuar con tanta mala fe, pensamos que se podría impugnar el acta ya que en ninguna de las dos se menciono que haya una modificación de estatutos.
No es justo que tengamos que pagar un uso de ascensor limpieza que no usamos nunca y sin embargo el locoal que hay está exonerado de esos gastos.
Muy agradecido por todo y si me confirma que no hay nada que hacer habrá que conformarse.
Un cordial saludo y nuevamente muy agradecido
Fernando L.
Lorenzo :
Es posible que no me haya explicado bien.
Los estatutosde obra nueva en escritura notarial, ponen literalmente que los vecinos que tienen entrada por el portal general,tienen que sufragar los gastos de limpieza ascensor etc los 4 vecinos restantes con otra dirección y otra calle tenemos puerta independiente.
gracias
¿Cuánto tiempo hace de la primera y de la segunda junta?
No confunda estatutos con escritura de obra nueva
La escritura de obra nueva la inscribe en el registro el promotor, los estatutos los elabora la comunidad
Lea el art. 17.6 de la LPH
Qué pone en las actas acerca de esa votación,? ¿Qué pone que votaron ustedes?
Para impugnar tienen un año
No ha terminado correctamente la frase de los gastos que están obligados a contribuir los propietarios que no tienen entrada
En la segunda acta tiene que figurar que ustedes votaban que no
Y su administradora otra inútil y vendida
DON lORENZO:
El piso es de obra nueva en construcción,(ya esta terminado y entregado) a través de una cooperativa .la escritura de que hablamos pone ante notario:Rectificación y subsanación de otra declaración de obra nueva en construcción y división horizontal.Aquí ante el notario se modifican las superficies cuotas trasteros y firma el arquitecto y presidente, hacen una descripcoión general del edificio e individual de pisos y parking. Luego pone; Modificación de normas de convivencia o Estatuto de comunidad de propietarios quedando como sigue: es aquí en un apartado que pone; los gastos de mejora, limpieza electricidad ascensor etc serán exclusivamente sufragados por los titulares que tengan acceso por el respectivo portal.
La primera junta se realizo el 20 de mayo 2017 la segunda hace 20 días aproximados y que sepa se dio por no celebrada y la administradora dijo que como los votos eran igual que lo anterior prevalecía la primera junta dándose por nula la última junta.yo delegue mi voto en la última junta y le comente por email a la adminstradora que no estaba de acuerdo y salvaba mi voto eso es lo que me comento uno de los vecinos afectados ya que yo de momento estoy fuera de la localidad, no me envían el acta .Se que la ley dice que para modificar el estatuto hace falta mayoría unánime, en el acta primera pone:vecinos a favor del reparto por coeficiente 8 nombres y por igualdad de reparto de gasto 4 nombres total aprobado por coeficientes dos vecinos pidieron que se anote su desacuerdo y la administradora no lo hizo dijo que de deduce de la votación.
Si yo estoy seguro que la administradora se ha vendido, Lo lógico seria al coger el cargo decir que los estatutos ponen esto y si quieren cambiarlos hagamos una votación y no jugar con plazos de prescripción y con mala fe.
Don Lorenzo le estoy muy agradecido y siento darle tantas molestias
Un cordial saludo.
Fernando Luis
De entrada el Don sobra, por favor
Cuando dice: firma el arquitecto y presidente, ¿a qué presidente se refiere?
La administradora es una perfecta inútil, una junta nunca, nunca puede ser nula.
Tengo claro, que en el acta de la primera junta, si consta que existen cuatro propietarios que no están de acuerdo con el cambio, no importa que no ponga quien son, se desprende que son los perjudicados, pero la inútil debería haber indicado quien son.
Confirmeme que en el acta si figuran dos votos en contra. Porque por un lado dice que si, y por otro que no.
Si figura eso, deberán impugnar, tienen un año, deberán impugnar la segunda junta, y el acuerdo de la primera.
El abogado que cogieron no le veo muy espabilado, busquen otro porque si figura en acta que dos no están de acuerdo, pues con eso vale, dado que es necesario unanimidad
Lo que le hayan dicho en el colegio, olvídese, protegen a sus cachorros
¿Por cierto cuantos propietarios no tienen accso por el portal?
Y el resto de propietarios, ¿en los estatutos o escrituras tienen l mismo coficiente?
Lorenzo:
Eso es precisamente lo que no me cabia en la cabeza ,¿cómo puede un abogado decir que es experto en problemas de comunidades, pedir todo los poderes, decir que tiene que estudiar el caso unos cuantos días, solicitar todos los papeles y poderes copia notarial junto estatutos etc y el día de presentar la demanda decirnos que ha consultado al colegío de Administradores, y que le hayan dicho que no hay nada que hacer, que tenemos todas la de perder, y que la junta es impugnable.
Lo que voy hacer es olicitar a la administradora el resultadodel acta de la segunda junta, en la cual delegué mi voto, a ver que me contesta.
Sí firmó el Arquitecto y presidente de la cooperativa en la primera junta, se votó por reparto de gastos en forma igualatoria o por coeficiente, 4 vecinos votaron por reparto de gastos igualitarios (lógicamente los que tenemos mas coeficiente ) y el resto votó reparto por coeficiente -que son precisamente los que tienen acceso al portal comunitario- de los que votaron reparto igualitario, 2 vecinos le advirtieron a la administradora que estaban en contra, y que lo anotara en el acta, que pensaban reclamar, y la administradora no lo anotó, cuando se le preguntó el porqué de no anotarlo, dijo que eso se deducía del voto a favor de los cuatro vecinos que habían optado por el reparto igualitario.
En la segunda junta dijo que al ser la votación igual que en la primera junta, se optaba por lo pactado en la primera junta, yo había delegado el voto y advertí a la administradora que mi voto quedaba salvado (via email).
No tenemos acceso al portal 4 propietarios y además con un cooeficiente mayor que los demás, puesto que tenemos una terraza en propiedad en la planta baja.
Si hay alguna posibilidad, me gustaría saber si yo individualmente podria reclamar.
Muchas gracias nuevamente
Un cordial saludo
Fernando Luis
Lorenzo:
Eso es precisamente lo que no me cabia en la cabeza ,¿cómo puede un abogado decir que es experto en problemas de comunidades, pedir todo los poderes, decir que tiene que estudiar el caso unos cuantos días, solicitar todos los papeles y poderes copia notarial junto estatutos etc y el día de presentar la demanda decirnos que ha consultado al colegío de Administradores, y que le hayan dicho que no hay nada que hacer, que tenemos todas la de perder, y que la junta es impugnable.
Lo que voy hacer es olicitar a la administradora el resultadodel acta de la segunda junta, en la cual delegué mi voto, a ver que me contesta.
Sí firmó el Arquitecto y presidente de la cooperativa en la primera junta, se votó por reparto de gastos en forma igualatoria o por coeficiente, 4 vecinos votaron por reparto de gastos igualitarios (lógicamente los que tenemos mas coeficiente ) y el resto votó reparto por coeficiente -que son precisamente los que tienen acceso al portal comunitario- de los que votaron reparto igualitario, 2 vecinos le advirtieron a la administradora que estaban en contra, y que lo anotara en el acta, que pensaban reclamar, y la administradora no lo anotó, cuando se le preguntó el porqué de no anotarlo, dijo que eso se deducía del voto a favor de los cuatro vecinos que habían optado por el reparto igualitario.
En la segunda junta dijo que al ser la votación igual que en la primera junta, se optaba por lo pactado en la primera junta, yo había delegado el voto y advertí a la administradora que mi voto quedaba salvado (via email).
No tenemos acceso al portal 4 propietarios y además con un cooeficiente mayor que los demás, puesto que tenemos una terraza en propiedad en la planta baja.
Si hay alguna posibilidad, me gustaría saber si yo individualmente podria reclamar.
Muchas gracias nuevamente
Un cordial saludo
Fernando Luis
Perdón por el mensaje duplicado por error.
Perdone pero es que usted no hace las cosas bien.
Dice que delego su voz y voto en otra persona para la segunda convocatoria. Sepa que solo vale lo que se vota en junta, usted no puede escribir un email a la administradora diciendo lo que quiere votar. Eso no vale para nada, ni en junta y menos en un juicio.
Si le soy sincero, me estoy perdiendo un poco.
¿Usted tiene mayor coeiciente y quiere pagar a partes iguales?
Si es así, sus vecinos que tienen entrada por el portal, llevan razón y los gastos se deberá contribuir por coeficiente.
Acláreme si usted que no tiene entrada por el portal, que tiene un coficiente mayor que otros propietarios que si tienen acceso por el portal, ¿quiere qué los gastos se repartan a partes iguales?
En su primer mensaje indicaba que no se tenia en cuenta que ustedes no deben de abonar ciertos gastos (ahí lleva razón), pero luego lo mezcla con el cambio de pago por coeficiente o igualitario.
Aunque llego a entender que realmente se aprobó LA REPARTICIÓN DE TODOS LOS GASTOS POR COEFICIENTE, Y USTED VOTO POR IGUALATORIOS.
Entonces usted no voto no.
En una junta se dice textualmente para votar: a los gastos de la comunidad se contribuirá por coeficiente. Y esto se vota, no es conveniente poner dos opciones, porque siempre se votara una, y nunca podrá salvar su voto porque no existe un no. Me temo que esto es lo que dice el abogado
Diga textualmente, cópielo, no lo comente, lo que indica el acta de ese punto
Usted de forma unilateral puede impugnar. Pero lleve cuidado y explíqueme lo que pregunto, porque si en los estatutos y en la escritura de obra nueva figura se que pagara por coeficiente, ya le dije que se necesita unanimidad
Lorenzo:
En la primera junta los 4 afectados no sabíamos nada de los estatutos y dimos por hecho que la administradora tenia razón en convocar la junta para repartir gastos y como nos pareció que no era normal que pagáramos por coeficiente sin utilizar el ascensor fue cuando decidimos pedir la escritura de obra nueva y de esta forma fue que la adminstradora nos envió los estatutos o modificación de convivencia en la que firman el presidente de la cooperativa y el arquitecto de la obra y en ella pone bien claro que los gastos de ascensor luz serán sufragados exclusivamente por los vecinos que acseden a dicho portal.
Por ello reclamamos otra junta (la segunda)en la cual delegue mi voto, firmado y formalmente cumpliendo todos los requisitos y al saber el resultado reafirme por email después de la votación que salvaba mi voto probablemente no era necesario, no obstante terminó la junta, como le expliqué aplicando la votación retroactiva a la primera junta,según me explico el vecino a quien delegué el voto .
No es que queríamos pagar a partes iguales pero no sabíamos que los estatutos nos benefician por que la administradora en la primera junta nos lo ocultó posiblemente en acuerdo con el presidente.y de las dos opciones para nosotros la más justa era el reparto por igualdad..
Mi pregunta es:
Puedo impugnar los estatutos en un periodo de un año, alegando que se han violado los estatutos en el acta del 20 de mayo y pedir el acta de la convocatoria de la ultima junta, ¿a ver si me contesta realmente que ha sido anulada? Creo que como bien dice ud debería existir el resultado.
Lo de impugnar individualmente lo digo porque los vecinos afectados ya se han cansado un poco del tema y no se dan cuenta de la importancia que tiene .
Espero esta vez me haya explicado mejor y disculpe todas las molestias que le estoy dando
Muy agradecido.
Fernando Luis
¿En su escritura no figura nada acerca de la su forma de contribucion?
Cada mas leo, me voy dando cuenta de muchas cosas.
Yo no se lo que es realmente, lo que usted dice de los estatutos, pero es completamente imposible que sean, dado que los estatutos los aprueban los propietarios en junta y tiene que ser por unanimidad.
Digame si son los estatutos o lo que yo dije al principio, que sera la escritura nueva y division horizontal.
Si son los estatutos, debera pedir el acta donde se aprobaron
Los estatutos no los puede impugnar, dado que como le he comentado, usted en teoria debio aprobarlos en su dia.
Claro que usted puede impugnar solo, y es mas, debe hacerlo, piense que mañana el ascensor tiene una averia grande y usted debera contribuir, piense que pagara por pintar la escalera, o sea es un dineral a parte de lo que abonara mensualmente, al menos habra una diferencia de 20€
Otra cosa, diganos si figuraba en el acta de convocatoria, el cambio de forma de reparticion de gastos, si no figuraba, no se podia tratar, y tiene un año para impugnar, ya que como digo voto que no.
Le dije que exponga textualmente lo que dice el acta de la primera junta sobre el tema, dado que es muy importante para poder impugnar.
No tiene porque disculparse por las molestias, contestamos como mejor creemos y encantados por ayudar
He leído el orden del día de la primera junta, y si es así, en la junta solo se podía tratar la aprobación o no del presupuesto, no su forma de contribución.
Ahí tiene el asa para impugnar.
Confirme si es así, y mañana si tengo tiempo, le recomendare las cosas que podrá decirle a la administradora avisándola que va a impugnar.
Pero díganos exactamente lo que dice el acta de la convocatoria y lo más importante el acta de la junta sobre los NOES