¿Me interesa reducir tiempo o intereses de mi hipoteca?

Si amortizo mi hipoteca, qué es mejor ¿reducir la cuota o el plazo?

Cuando amortizas la hipoteca anticipadamente, la deuda que tienes pendiente con tu banco se reduce. Como consecuencia, tu entidad te dará dos opciones: rebajar la cuota que pagas mes a mes (para que tu esfuerzo sea algo menor) o reducir el plazo de devolución que tienes pendiente, de forma que acabes de pagar tu hipoteca antes de tiempo. ¿Qué solución es mejor? Te expongo un ejemplo: el de una persona que tiene una hipoteca pendiente de 200.000 euros, a pagar en 25 años, con un interés del 1% (euri­bor al 0% más un diferencial del 1%) y que puede amortizar anticipadamente 20.000 euros.

Amortizar reduciendo cuota: la mejor solución ante apuros económicos

En un ejemplo como el analizado, si se eligiera amortizar la hipoteca reduciendo la cuota, la mensualidad pasarí­a de 753,74 euros a 678,37 euros. Es decir, al amortizar anticipadamente se conseguirí­a una reducción de la cuota de 75,37 euros al mes (es decir, 904,44 euros al año) o de un 10%. Eso sí­, la cantidad que habrí­a que devolver al banco en concepto de intereses seguiría siendo la misma que antes de hacer la operación: 23.511,18 euros.

A la vista de los resultados, amortizar la hipoteca reduciendo cuota solo serí­a una buena opción para quienes pasen por un momento de apuros económicos: solo se conseguirí­a reducir la cuota mensual pero, al final de la vida del préstamo, los intereses que tocarí­a pagar serí­an los mismos.

Amortizar la hipoteca reduciendo plazo: la mejor solución para ahorrar

Para un ejemplo como el analizado, amortizar la hipoteca anticipadamente reduciendo el plazo supondría varias cosas: la primera, que la cuota mensual se quedaría igual, es decir, el consumidor seguiría pagando cada mes 753,74 euros a su banco. Eso sí­, el número de cuotas pendientes caerí­a considerablemente (al pasar de 300 a 267 mensualidades) y, con el, también descendería el total de intereses que habría que abonar a la entidad: de 23.511,18 a 20.793,05 euros. Eso supondría una rebaja en el coste final del préstamo de 2.718,13 euros o un tijeretazo del 11,5%.

Con las cifras sobre las mesa, la reducción de plazo sería la más interesante para aquellos que quieran ahorrar un buen pellizco en su hipoteca.

Qué otras cosas debes analizar antes de amortizar anticipadamente tu hipoteca

1. Analiza tu situación económica

Antes de decidirte por una u otra alternativa, analiza tu capacidad económica para saber si te compensa pagar más intereses, pero llegar más desahogado a final de mes, o si prefieres apretarte el cinturón unos años para saldar tu deuda lo antes posible y, de esa forma, conseguir un ahorro importante.

2. No te olvides de las comisiones

Algunas entidades aplican una comisión de amortización anticipada de la hipoteca que puede ser, como máximo, de 0,5% durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca y del 0,25% durante el resto. Eso es lo que ocurre, por ejemplo, con la Hipoteca Variable del Santander. En un caso como este, para calcular el ahorro final que un consumidor podrí­a obtener al amortizar la hipoteca reduciendo el plazo, serí­a necesario restar el coste la comisión que hubiera que abonar a la entidad.

3. No te olvides de la deducción por vivienda habitual

Si tu hipoteca es anterior a 2013, aún puedes aprovecharte de ella en tu declaración de la Renta. En total, podrís deducirte un 15% de las cantidades aportadas hasta un límite de 9.040 euros, es decir, 1.356 euros como máximo. Si con lo abonado por las cuotas de la hipoteca durante todo el ejercicio no alcanzas los 9.040 euros, puede que te interese hacer una amortización hasta igualar esa cantidad para beneficiarte de la máxima desgravación.

4. Analizar las opciones de ahorro que hay a tu alcance

Utilizar unos ahorros o un dinero extra para amortizar la hipoteca puede suponer un coste de oportunidad, ya que renuncias a destinar ese dinero a un producto de ahorro. Pese a que las opciones de ahorro más tradicionales pasan por momentos bajos, no está de más que analices las opciones de inversión a tu alcance: si el tipo de interés fuera atractivo, es posible que te interese mantener tu hipoteca como hasta ahora e invertir el dinero.

Para más información, me tienes a tu disposición.

Hipoteca 200.000 al 1% 25 años

Cuota: 753,74 €

Intereses 25 años: 26.123,47 €

Opciones planteadas:

Amortización 20.000 € reduciendo cuota

Cuota: 678,37 €

Intereses 25 años: 23.511,13

Ahorro conseguido: 2.612,34 €

Amortización 20,000 € manteniendo cuota (reduciendo plazo):

Nuevo plazo sugerido: 267 mensualidades

Cuota: 752,22 €

Intereses 267 mensualidades: 20.841,66 €

Ahorro conseguido en 267 mensualidades: 5.281,81 €

Otra de las múltiples opciones:

No amortizar e invertir ahorros 22 años a un 4% (largo plazo)

20.000 * (1,04)^22 =47.398,37 €

Ahorro no conseguido con cancelación hipoteca: 5.281,81 €

Intereses generados netos: 27.398,37 – 20% = 21.918,69 €

Ahorro conseguido: 16.636,89 €. Liquidez en cuenta año 22 para lo que sea: 41.918,69 €

Con los tipos tan bajos, como te decía, personalmente no creo que compense quitarse hipoteca a no ser que se tenga derecho a deducción IRPF, en cuyo caso si que compensa quitarse hasta el límite anual cada año a los efectos de aprovechar dicha circunstancia, y siempre que puedas permitirte hacerlo sin renunciar a tu liquidez vital.

Cada caso es un mundo y depende exclusivamente de cada persona, te invito a estudiar tu caso personalmente

Un saludo

www.solverman.com

Pedro Gómez