Duda NOTA SIMPLE compra vivienda-Dudas
Voy a comprar una vivienda de una pareja que se han separado. Ella era/es la única propietaria (comprada 2.002), pero ahora que el banco ha vuelto a solicitar la nota simple, nos aparece esto que parece haberse inscrito después de haber nosotros reservado la vivienda. No entiendo qué es, ni lo que tengo que hacer. Ella iba a firmar sola la compra, pero ahora me dice que el banco que no se puede. ¿Alguien sabría aconsejarme? ¿Se puede firmar sin él? Que quiere decir lo de SUSPENDIDA...
Asientos libro diario presentados y pendientes de despacho
Sra. XXX de Abogados, SL presenta a las catorce horas y cincuenta y tres minutos, copia de la escritura otorgada en Castellón de la Plana el veintiuno de Noviembre del año dos mil once número de protocolo xxx/2.011 del Notario DON JUAN CARLOS XXX, por la que SEÑORA XXX y SEÑOR XXXX, elevan a público el documento privado, convenio regulador de fecha 14 de noviembre de 2011, por el que SEÑORA XXX como única titular de la FINCA NÚMERO 20. XXX DE CASTELLON, sita en calle LIONES, 19, bloque III, de Castellón, reconoce de manera expresa la copropiedad en cuanto a un 50% indiviso del inmueble a favor de SEÑOR XXX, que se hace extensible a otra finca no radicante en esta demarcación territorial. -----------
SUSPENDIDA la operación registral solicitada en los términos que expresa la nota que queda archivada en este Registro. Castellón de la Plana a 30 de noviembre de 2017. Honorarios según minuta número de entrada XXX/2017. Notificado el presente y prorrogado conforme a los artículos 322 y 323 de la LH.
1 Respuesta
Eso significa que la propietaria le puede vender a usted sin problemas. Lo que ocurrió es que ella y quien fuera su esposo firmaron un convenio regulador en contrato privado elevado a público en notaría (y no como parte integrante de una sentencia o un acta de disolución matrimonial), que el registrador de la propiedad no lo reputa como título válido para inscribir ese 50% a nombre del exeposo; de ahí que haya sido suspendida la inscripción. Pero lo que le acabo de decir jamás lo aceptaría el banco, porque ellos son los dueños del dinero y no son demasiado competentes para evaluar las cuestiones jurídicas. O sea, que lo que le diga el banco.
Juan Carlos, si ahora en marzo que caduca la presentación del asiento, el ex marido no hace nada más, entiendo que la venta se puede realizar... pero... si en el futuro el ex marido va por la vía penal, ¿puede quizás sacar algo o recuperar su 50% de vivienda? Ya que la vendedora (ex-mujer) y la inmobiliaria han actuado de mala fe, al querer vender sabiendo la existencia de esa escritura donde ella le cede el 50% (en el registro no lo han aceptado por falta de pago del impuesto, pero se puede pagar en cualquier momento)
Supongamos que el asiento de presentación, (por las razones que sea), caduca y deja paso a una nueva inscripción plena. En ese caso, quien se considere agraviado en su propiedad puede iniciar la vía de reclamación penal o la vìa civil. En ambos casos solo se podrá declarar la nulidad si el adquiriente es parte querellado o es demandado. De otra forma, el ajuste de cuentas será solo con la parte vendedora. El artículo 33 de la ley hipotecaria (se lo pego) dice:
Artículo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Es decir: actuando de buena fe, como es su caso, no le pueden resolver ni anular su título si en el Registro no consta una limitación para vender.
¡Gracias!
Aún nosotros sabiendo que el marido firmó en su día un documento privado con ella donde le cedia el 50% (sin pagar impuesto ni nada)..¿Sería actuar de buena fe por nuestra parte en la compra si en el Registro no salen cargas a partir de marzo sobre esa vivienda?
Muchas gracias por tu labor. Es de gran ayuda.
Los documentos privados no hacen efectos frente a tercero a no ser que se incorporen a un protocolo público o se entreguen a un funcionario por razón de su oficio, que fue lo que hicieron los esposos concurriendo a notaría en el año 2011. Seis años después, el marido aparece en el Registro de la Propiedad intentando inscribir la escritura relativa a las relaciones patrimoniales nacidas del divorcio ; pero eso jamás podrá ser inscrito como una cuota indivisa del 50%, porque aparte del "reconocimiento" de la propiedad en el esposo, la mujer debería haber ejecutado un acto de transmisión. Por lo tanto, no solo no están ustedes bajo la férula del contrato privado, sino que es hasta dudoso que el marido sea realmente propietario de ese 50%.
