Anónimo
Compra de vivienda a usufructuario incapacitado
Mi tío (53) y mi abuelo (92) son propietarios a medias de una vivienda cuyo usufructuario es mi abuelo, que a su vez está incapacitado legalmente (su tutor es un sobrino). Al faltar mi abuelo, el pleno dominio sería para mi tío. Inicialmente llegué a un acuerdo con mi tío para comprarles la vivienda a un precio módico teniendo en cuenta las relaciones familiares, pero el tutor de mi abuelo dice que el precio de venta ha de ser el estipulado por un tasador. ¿Esto ha de ser necesariamente así?
2 respuestas
Quiero dejar claro que la respuesta que voy a dar es solo para España y que cada herencia es un mundo y depende hasta de la CCAA; por lo que toda la información deberá ser contrastada con la documental y un profesional.
Sin embargo siguiendo una norma general, en principio se puede hacer, pueden llegar al acuerdo de precio que prevean, es un contrato de compraventa con una clausula suspensiva, es decir, el contrato de compraventa está en suspenso hasta que su tío sea propietario de la totalidad del inmueble. Si el único heredero es su tío no debería de haber problemas.
Por otro lado, lo del valor de tasación no es obligatorio, la tasación solo es obligatoria a la hora de concertar una hipoteca con un banco, por ejemplo. PERO sí que hay un precio mínimo establecido para escriturar, y es el del valor fiscal que se calcula en base al valor catastral aplicado a un coeficiente. Por lo que estipular un precio a día de hoy puede ser temerario.
Estamos hablando de figuras jurídicas complejas y no deberían dejarlo al arbitrio de los limitados consejos que se pueden proporcionar en un foro como este, si no quiere perjudicar a nadie contrate a un abogado.
Por otro lado, no deberían estar previendo cuando va a morir o dejar de morir su abuelo, lo que esta haciendo su tutor es proteger los bienes de alguien a quién quiere, y obviamente le resulta de mal gusto que estén "vendiendo la piel del oso antes de cazarlo". Así pues, mi consejo final es que no haga tratos basados en la muerte de un familiar, que no le "entierren en vida", disfrute del tiempo que tiene con él, porque el dinero es dinero y nada más.
Obviamente no ha entendido que, si la venta se va a hacer ahora, no es previendo ninguna muerte que, afortunadamente, no se presume cercana.
Discúlpeme, mi error viene suscitado puesto que dice literalmente en su pregunta "Al faltar mi abuelo, el pleno dominio sería para mi tío", y luego habla directamente de la compra. Por lo que daba la impresión de que se trataba de una venta "Post mortem".
Si es así, puede comprar la vivienda descontando el valor del usufructo que sería de su abuelo, por lo que el precio de escritura podría bajar algo. Como le dije, no es necesario tasador, solo el banco necesitará uno. Ustedes pueden acordar en los límites comentados del valor fiscal, teniendo en cuenta que puede descontar el valor de usufructo de su abuelo.
Si. Porque por un lado el "propietario" seria el tutor legal de tu abuelo: y el precio deben arreglarlo con el, no con el "futuro heredero". Y el tutor, esta simplemente haciendo las cosas legales: Defendiendo el patrimonio de tu abuelo... Que, espero que no te ofendas, pero lo que ustedes tratan de hacer es ILEGAL: Arreglar el precio, presumiendo la futura muerte del propietario, y perjudicandolo en el precio.
No hay nada ilegal, está consultado con abogados y el precio se iba a arreglar con los dos propietarios sin perjudicar a nadie. Espero que trate de tener más información antes de hacer semejantes acusaciones.
Fijate que el otro abogado que contesta... en idioma mas legal y menos directo que el mio, te dice mas o menos lo mismo: No sera ilegal... pero estan comerciando con la muerte de tu abuelo, que al menos no es etico.