La libertad de forma en los contratos ¿Permite autorizar a vender inmueble sin notario?
Me comentan que no es necesario dar un poder notarial para que otro venda bienes inmuebles puesto que en españa hay libertad de forma y lo unico que es obligatorio es que el mandato no sea general, ¿es eso cierto?
Me dicen que con una autorizacion privada ya queda constatado el consentimiento y wue quedando constatado el consentimiento cualquier juez me puede obligar a elevar a vender o a elevar a publico el documento de compraventa que el mandatario hubiese podido firmar.
Sentencia nº 625/1994 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 25 de Junio de 1994, Procedimiento: RECURSO DE CASACIÓN Ponente: D. FRANCISCO MORALES MORALES Número de Recurso 2419/1991: "A través del documento privado del caso no se concertó un estricto y simple contrato de mediación o corretaje, cuyo contenido obligacional por parte del agente cuando el encargo confiado sea una venta se limita a poner en contacto a un presunto comprador con el vendedor-comitente, para que luego ellos perfeccionen, o no, el correspondiente contrato de compraventa, sino que, mediante el repetido documento privado, los demandados encomendaron un mandato al agente para que éste, en representación de aquéllos, procediera a la venta de sus respectivas participaciones indivisas en un piso y una plaza de garaje, cuyo encargo se lo concedieron en exclusiva y durante el plazo de 3 meses."
2 Respuestas
La STS 625/1994 Sala 1ª de lo Civil de 25 de Junio de 1994 que usted refiere hace mención a la comisión, que no es más que un mandato de naturaleza mercantil
El comisionista puede actuar en nombre propio o en nombre de su comitente (todo debe quedar reflejado en el contrato de comisión)
La diferencia son las consecuencias jurídicas y la responsabilidad del comisionista y el comitente en la transación así como que el comitente, tiene que aceptar todas las consecuencias de la comisión.
El contrato mercantil de comisión puede ser escrito, verbal (expreso o tácito), pero lo que si hay que tener en cuenta que el comitente tiene que aceptar todas las consecuencias de la comisión.
Por eso es muy importante concretar todos los aspectos al comisionista, mejor por escrito, y en caso de ser el comprador a un comisionista informarse bien en calidad de que está vendiendo y los extremos de su posición respecto al contrato para no tener que afrontar acciones legales posteriores.
De todas maneras, un contrato de compraventa se puede realizar de forma privada por numerosas razones, pero su realización ante notario y su posterior inscripción en el registro de la propiedad confieren al acto jurídico unas garantías que un contrato privado no otorga desde el principio.
¿Para un contrato de comisión es obligatorio poner precio?
Mi caso es hacia un particular, un copropietario, quedando con el en que ambos podríamos vender esas copropiedades, sin estipular que era solo cada uno su parte. Ahora me quede con estas propiedades a mi nombre enteras y me surgue la duda de si por medio de ese contrato privado podría obligarme a vender o malvender estas.
Yo tenia pensado que para asuntos así de importantes era necesario un poder notarial pero veo lo siguiente y me preocupo:
http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUNjMyNjtbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoAzXFkZjUAAAA=WKE#I6, pone que: "El conferimiento del poder se rige por la regla general de libertad de forma, pudiendo ser verbal o escrito, e incluso derivarse de actos concluyentes. Por excepción el artículo 1280.5 del Código Civil exige que conste en documento público "El poder para contraer matrimonio, …o haya de perjudicar a tercero". Ahora bien, la jurisprudencia ha entendido que la falta de requisito de forma no invalida el contrato ni libra del deber de cumplirlo a los obligados en el mismo."
Si hay un contrato mercantil de comisón, tu tiene la obligación de asumir las consecuencias de la venta. De todas maneras en justicia no todo es blanco o negro, de hecho la gama de grises es amplia.
Mi consejo es que matices lo más posible en el contrato de comisión los extremos de la compraventa, mínimos y cualesquiera opciones que quieres que se tengan en cuenta, que preferiblemente sea por escrito, y si ya es tarde para ello, pues acojerte a lo que te dictamine un juez que es a la postre el que va a decidir sobre la eficacia del negocio jurídico que os traeis entre manos, porque la libertad de forma a la que te refieres se refiere a la forma de convenir entre comitente y comisionista las condiciones de la comisión.
Me parece que estás equivocado. La “libertad de forma” no tiene nada que ver con lo que planteas.
http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUNjMyNjtbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoAzXFkZjUAAAA=WKE#I6, pone que: "El conferimiento del poder se rige por la regla general de libertad de forma, pudiendo ser verbal o escrito, e incluso derivarse de actos concluyentes. Por excepción el artículo 1280.5 del Código Civil exige que conste en documento público "El poder para contraer matrimonio, …o haya de perjudicar a tercero". Ahora bien, la jurisprudencia ha entendido que la falta de requisito de forma no invalida el contrato ni libra del deber de cumplirlo a los obligados en el mismo."
Ni tu ni yo tenemos autoridad para juzgar esto. Creo deberás acogerte a lo que dictamine un juez, llegado el caso.