Acción sobre contrato de mercantil
Tenemos un caso complejo entre manos, y me gustaría conocer la opinión de algún abogado mercantilista o que simplemente se le dé bien el tema.
En el segundo trimestre de 2017, se suscribe préstamo hipotecario con la finalidad de cancelar un préstamo de un tercero del que la suscriptora era avalista, porque ésta aparecía en listas de morosos y querían regularizar la situación. A tal fin, la suscriptora efectivamente cancela dicho préstamo, y como garantía de devolución se transmite un finca (mediante contrato público). La finca se tasa en un 40% del total del dinero prestado. Ahora, la finca se transmite de nuevo mediante contrato privado, pero en sentido contrario:
La vendedora conserva la propiedad en precario hasta la finalización del contrato, cediéndole a la compradora graciosamente el uso y disfrute de la propiedad (asumiendo la compradora los gastos anuales de la finca). En dicho contrato, se refleja que la compradora hará entrega de una cantidad fija mensual, durante un plazo de 30 años, salvo adelanto por mejora de circunstancias económicas, hasta completar el precio de compraventa de la finca. También reflejaba que ambas partes buscarían la venta de la finca a un tercero, y se dividirían la ganancia una vez detraída la cantidad adeudada entre las partes. Este contrato no se firmó por una persona de la compradora, ni por una de la vendedora. Técnicamente sería nulo por vicio de consentimiento y por ende inválido.
Lo complicado viene ahora:
La compradora ha estado pagando religiosamente la cantidad pactada mensual, aunque el ordenante no era el que figuraba en el contrato. Llegados a un punto, diez meses después, la vendedora rechaza el pago (ordenado mediante transferencia bancaria), y comprende que el contrato no le resulta beneficioso y vuelve a la negociación.
Mi duda es la siguiente: ¿Hasta qué punto tendría que ser la compradora indemnizada si se interpusiera por parte de la vendedora una demanda de nulidad sobre aquél contrato, en el caso que tuviera que serlo? ¿O declarada esta nulidad, simplemente tendrían que restitutirse las cosas a su estado anterior con frutos e intereses?
1 Respuesta
La que usted menciona es una transacción civil (un tanto pedestre). El contrato no es nulo ni lo ha sido jamás, y mucho menos por vicio de consentimiento; tan solo han de completarse los requisitos para su validez plena, que es algo conocido por ambas partes y a lo que se avinieron, por lo que no procede en absoluto indemnización. También hay escrituras en que comparece un mandatario verbal y pende su validez de la ratificación, sin que por ello se puedan decir que son nulas. En cuanto a los otorgantes, el contrato-usufructo-simulado-con- precio-aplazado o lo que quieran hayan firmado puede ser válido; sin perjuicio de que para pronunciarse sobre un contrato es necesario verlo. Por lo demás, el hecho de que hayan realizado la primera transmisión en escritura pública (no dice usted si es en concepto de venta, permuta, pago, donación o lo que sea) y que ahora se use un instrumento privado para revertir la propiedad, pone de manifiesto una falta de solidez transaccional que puede derivar en una acción pauliana si algún acreedor se considera burlado, o en un contrato ineficaz (jamás nulo) hasta que no se ratifique. Si deliberadamente fue preterido alguno o algunos de los propietarios, podría darse otra calificación al asunto. En cuanto a los fondos entregados, es un tema que habría que ver también, junto con el texto del contrato,
Buenas tardes,
Muchas gracias por su respuesta.
Le agradezco sus observaciones sobre mi pregunta, y disculpe mi falta de conocimiento en el tema del derecho. Por concretar un poco, la primera operación fue de compraventa, y la segunda se pretende realizar de igual clase pero en sentido contrario. Me gustaría saber si podría anularse dicho contrato por algún sitio. Entiendo que esto es un foro de expertos que desinteresadamente aportan su tiempo y conocimiento para resolver dudas al público en general, por lo que si considera excesivo, comprenderé que me ha ayudado hasta donde ha podido. No obstante, si me asistiera en este asunto, le estaría enormemente agradecido. El abogado que se encarga de esto no está dando la talla, no tengo referencias de abogados por la zona, y soy reacio a ir a un despacho para después decir que no me interesa la propuesta que me planteen. Saludos cordiales, FJ.
En realidad, la naturaleza de la operación que han otorgado ustedes es de un alquiler con opción de compra que, en caso de ejercerse una vez completado el periodo (o pagando una determinada cantidad) tendrá imputadas como pago del precio las rentas pagadas. Tanto si ambas o alguna de las partes son personas jurídicas, para adoptar esta decisión o bien la adoptan los órganos rectores de la sociedad o bien la adoptan la mayoría de los propietarios, no siendo necesarios todos para que la cesión sea válida. Eso significa que el contrato podrá ser discutido en cuanto a su validez, pero no es en absoluto nulo, y ha desplegado todos sus legítimos efectos durante el tiempo en que duró. Otra cosa es que una de las partes quiera resolver el contrato para que a partir de ese momento no siga produciendo ningún efecto, alegando que falta la plena conformidad de todos los interesados (cosa que estaría por verse) o cualquier otra circunstancia que legalmente faculte para resolver la obligación. El capítulo indemnizatorio no está tan claro: hay que demostrar un lucro cesante y un daño emergente, que son dos conceptos que han de concurrir para que pueda apreciarse el derecho al cobro de una indemnización. Sea como fuere, ustedes tienen ahora mismo un conflicto planteado por una de las partes que es preciso resolver, pero en ningún caso con los criterios que han usado hasta ahora para documentar la transacción y ejecutarla.
Y, con la información que usted ha ofrecido en su correo, ya si que no se le puede decir más.
De acuerdo. Sobre esta base que usted me ha aclarado seguiré investigando. Le agradezco enormemente su ayuda. Reciba un cordial saludo.
