¿Como crear comunidad de propietarios si un vecino se niega?

La comunidad de propietarios existe desde el momento en que dos o varios vecinos comparten zonas comunes de sus viviendas. Otra cosa es que esta comunidad se encuentre constituida de manera legal e inscrita en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, si atendemos a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o al artículo 396 del Código Civil, no encontramos ningún artículo que nos obligue a constituir la comunidad, por tanto la obligatoriedad de constituir la comunidad no está delimitada de manera clara.

La ley deja esta opción en manos de los vecinos, siendo estos los que decidan cuando constituir legalmente la comunidad teniendo en cuenta las características de su comunidad. La diferencia más importante entre realizar este trámite legal o no realizarlo radica esencialmente en quien va a gestionar los asuntos importantes de la comunidad y sus instalaciones.

Si la comunidad no se encuentra constituida son todos los vecinos en su conjunto los que deberán de encargarse de mantener el edificio y buscar soluciones a cuantos problemas vayan surgiendo.

En cambio, cuando una comunidad se constituye, aparece una figura obligatoria que es el presidente de la comunidad, que será el encargado de velar por el buen funcionamiento de la comunidad durante el periodo que dure su mandato. En este caso, el conjunto de los vecinos son quienes tomarán las decisiones por mayoría, pero la figura del presidente de la comunidad será quien represente a la comunidad y el encargado de buscar soluciones, presupuestos para arreglos, resuelva incidencias y mantenga el buen funcionamiento en general de la comunidad.

En cualquier caso la constitución de la comunidad ayuda a la mejora de las relaciones entre los vecinos y propietarios, al estar centralizadas las funciones más importantes en la figura del presidente.

La constitución de la comunidad de propietarios es el proceso por el cual cualquier propietario de una comunidad de vecinos puede convocar una junta de vecinos para constituir la comunidad. Para que una comunidad de vecinos exista, es necesario poseer el título constitutivo también llamado escritura de división horizontal es el titulo que contiene la descripción del inmueble, la descripción de cada piso o local y la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. Se calcula con los metros cuadrados de cada finca y con esta cuota se determinará la contribución de cada piso o local a los gastos comunes. Es una escritura pública otorgada por un notario a petición del promotor inmobiliario, si aún no han sido vendidos los pisos, y en el caso de que hayan sido vendidos, a petición del conjunto de los propietarios.

Las fases para la constitución de una comunidad de propietarios son:

- La comunicación de la convocatoria de la junta para constituir la comunidad.
- La celebración de la Junta de Constitución de la Comunidad donde se expresará que se constituyen en comunidad.
- El nombramiento de los cargos de presidente, vicepresidente y administrador.
- Adquisición y diligencia del Libro de Actas.
- Obtención del Código de Identificación Fiscal (CIF).
- Obtención de la documentación del promotor o constructor.

El Título Constitutivo de la comunidad de vecinos debe contener:

- Descripción del edificio en su conjunto.
- Descripción de cada vivienda o local.
- Cuota de participación de cada vivienda o local.
- Determinación de la cuota de participación de cada vivienda o local, la cual se determinará a partir de la superficie útil de cada vivienda o local en relación con el total del edificio, el emplazamiento interior o exterior, la situación dentro del edificio.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios son unas normas que han de establecerse en el momento inicial de la Comunidad o en un momento posterior, y que pueden regular:

- El uso y destino del edificio, de cada uno de los pisos o locales y de las instalaciones y servicios comunes.
- La distribución de los gastos comunes.
- La administración y gobierno de la Comunidad.
- Las normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio.

Los estatutos solo obligaran a los propietarios inscritos en el Registro de la Propiedad.
Además de los Estatutos, los propietarios pueden establecer un Reglamento de Régimen Interno mediante el cual regulen la convivencia cotidiana entre los propietarios y la utilización de los servicios comunes. A diferencia de los Estatutos, no necesitan ser inscritos en el Registro de la Propiedad para obligar a todos los propietarios.

Aparte de lo que aparece en la detallada respuesta anterior, puntualizar que lo que usted dice en "dado que tendría que pagar el doble de cuota puesto que su vivienda tiene el doble de superficie que las otras dos", no es del todo correcto. La cuota no se calcula por la superficie de la vivienda, sino por el coeficiente de participación. Este coeficiente tiene relación con el tamaño de la vivienda, pero existen otros factores que intervienen en su obtención (orientación, altura, uso previsible de elementos comunes, ...). Al tener superficie doble, seguro que tendrá mayor cuota, pero no tiene que ser exactamente el doble.