Representación Cuotas Comunidad Junta de Propietarios
Nuestra comunidad de propietarios tiene cuatro fincas:
- Finca 1 (planta baja y entreplanta: Cuota 35%). Propietarios Ginés y Antonio al 50% proindiviso.
- Finca 2 (piso 1º, 2º y 3º: Cuota 35%). Propietarios Ginés y Antonio al 50% proindiviso.
- Finca 3 (piso 4º A: Cuota 15%). Propietario Antonio al 100%.
- Finca 4 (piso 4º B: Cuota 15%). Propietarias Teresa y Candela al 50% proindiviso.
En las Juntas de Propietarios estábamos poniendo lo siguiente como asistentes:
- Antonio, cuota de participación en la Comunidad 50%.
- Don Ginés, cuota de participación en la Comunidad del 35%.
- Doña Teresa, cuota de participación en la Comunidad del 7,5.
- Doña Candela, cuota de participación en la Comunidad del 7,5%.
Digamos que estábamos el % de propiedad que tiene cada propietario en general dentro del edificio para el tema de las votaciones sin especificar a qué finca pertenecía el %.
Ahora nos dicen que lo estamos haciendo mal porque el artículo 15.1 LPH se establece que en el acta deben figurar los propietarios con sus cuotas de participación y cuando un piso o local pertenece proindiviso a diferentes propietarios, estos tienen que nombrar a un representante para asistir y votar en las Juntas, especificando qué finca corresponde cada % de cuota de participación.
Por eso Antonio representaría la Finca 1 (35%), Ginés la Finca 2 (35%), Antonio la Finca 3 (15%) y la Finca 4 (15%) tendrían que asistir o Teresa o Candela (15% entre ambas, o lo que es lo mismo 7,5% cada una) a la Junta y solo una de ellas votar, no pudiendo asistir y votar ambas ni aún repartiéndose la cuota, dado que los acuerdos se adoptan por mayoría de propietarios (ellas son solo uno y no dos) y de cuotas.
En realidad lo que nosotros ponemos en las Actas de las Juntas es que Antonio tiene el 50% cuota de participación en la Comunidad, Ginés tiene el 35% cuota de participación en la Comunidad tal y como estamos poniendo nosotros en las Actas de las Juntas; ¿Estaríamos haciendo esto mal por no especificar a qué fincas corresponden estos %?.
En cuánto a Teresa y Candela podrían asistir ambas a la Junta o tendrían que asistir solo una de ellas con el total de la participación del 15%?. ¿Sería impugnable el Acta por haber asistido ambas?.
Los acuerdos que se han adoptado hasta la actualidad han sido en segunda convocatoria de las Juntas porque Antonio no ha recogido los Burofaxes en los que lo convocábamos a las juntas, por lo que se adoptaron por Ginés Teresa y Candela: unanimidad de los asistentes y el 100% de las cuotas asistentes en segunda convocatoria, ¿estaríamos en lo correcto?.
O en el tema de lo que establece el artículo 15.1LPH lo que estaríamos haciendo mal sería lo de que Teresa y Candela han asistido ambas y votado por separado?.
Al final el resultado sería exactamente el mismo, ¿no?.
2 Respuestas
Os estáis haciendo un lío de nada. Cada propiedad tiene, como dices, un porcentaje de participación. Pero no me parece correcto agrupar varios pisos en una misma propiedad. Tal como yo lo veo, las votaciones tendrían que ser individualizadas, piso por piso. Ejemplo:
Planta baja - Gines y Antonio
Entreplanta - Gines y Antonio
Piso 1 - Gines y Antonio
Piso 2 - Gines y Antonio
Piso 3 - Gines y Antonio
Piso 4A - Antonio 15%
Piso 4B - Teresa y Candela 15%
Hay pues que individualizar los porcentajes de cada uno de los pisos. No vale agruparlos por "fincas". En el documento de propiedad horizontal deben figurar estos porcenajes individualizados.
Y a la hora de las Asambleas, cualquiera de los propietarios de un piso puede firmar como asistente. No necesita con el otro propietario "indiviso" le autorice.
El tema es que no son pisos, son plantas y no están divididas. Son fincas sin dividir:
Finca 1: 35 % Antonio y Ginés al 50%
Finca 2: 35 % Antonio y Ginés al 50%
Finca 3: 15% Antonio al 100%
Finca 4: 15% Teresa y Candela al 50%
Eso es lo que pone la escritura de división horizontal.
Como sería en este caso la representación?.
Y siendo suficiente que solo vayan Teresa o Candela a la Junta sería un error que fuesen las dos y votasen? Las dos han votado exactamente lo mismo en todas las Juntas.
Muchas gracias.
Saludos.
Hablemos primero de Teresa y Candela. No porque vayan las dos a las reuniones tienen voto doble. El voto de una de ellas, o de las dos, vale lo mismo: el 15%
Lo mismo es aplicable a los demás casos: vote uno o los dos, el poncentaje es el mismo. Y te dije ue no le veo sentido a que voten los dos propietarios de una misma finca. Pueden asistir, si quieren, los dos a las reuniones pero el valor del vato es el mismo.
Os hacéis un lio con esto de votar los dos coporopietarios. Con uno basta, asista o no el otro.
Entonces lo que me está tratando de indicar es:
La finca 1: tiene un voto con independencia de que su cuota de comunidad haya sido establecida en la escritura de División Horizontal, Obra Nueva establecimiento de régimen de comunidad en el 35%. Votaría Antonio o Ginés.
La finca 2: tiene otro voto tiene un voto con independencia de que su cuota de comunidad haya sido establecida en la escritura de División Horizontal, Obra Nueva establecimiento de régimen de comunidad en el 35%. Votaría Antonio o Ginés.
La finca 3: tiene un voto con independencia de que su cuota de comunidad haya sido establecida en la escritura de División Horizontal, Obra Nueva establecimiento de régimen de comunidad en el 15%. Votaría Antonio.
La finca 4: tiene un voto con independencia de que su cuota de comunidad haya sido establecida en la escritura de División Horizontal, Obra Nueva establecimiento de régimen de comunidad en el 15%. Votarían Teresa o Candela.
Pero es que esto no me parece justo porque al final la finca 4 de Teresa y Candela, si tiene un voto al igual que la finca 1 o la finca 2, al final no se tiene en cuenta que Antonio y Ginés son mucho más propietarios del edificio que Teresa y Candela.
Al mismo tiempo, si Antonio no acude a las Juntas, podría votar entonces Ginés, por el 70% de las cuotas del edificio pertenecientes a la finca 1 y 2, aunque no tenga autorización expresa?.
Un voto, no. Un voto que vale, respectivamente, el 35%, 35%, 15% y 15%.
Art.15.1 LPH
Si algún piso o local perteneciese proindiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
De forma palmaria queda expuesto que si es proindiviso lo de que no se necesita autorizacion del otro proindivisionario, no es cierto
Xiana tienen que tener en cuenta los votos que tienen cada propietario. Solo existen dos votos, uno el de Teresa y Candela y otro el de Antonio y Gines
Entonces, aunque la cuota de Teresa y Candela sea del 15 % tienen un voto y aunque Antonio sea propietario del 50% del edificio también solo tendrá 1 voto. Por lo que si Ginés y Teresa y Candela votan a un acuerdo que si ya tendrían mayoría por tener dos votos?.
Y de Teresa y Candela solo es necesario que vaya una de las dos a la Junta?
Yo creo que nos liá un poco, usted dice:
El tema es que no son pisos, son plantas y no están divididas. Son fincas sin dividir:
Entonces si no están divididas, como puede desglosar usted los %
Pregunto: ¿Es un edificio y todo es una comunidad?
No es que sea necesario que vaya solo una o teresa o candela, es que solo puede ir una.
¿Le he indicado el art. Se lo ha leído?
Sí lo he leído. Pero sigo teniendo las mismas dudas, por eso se lo vuelvo a preguntar.
Es un solo edificio con solo una comunidad que solo tiene división horizontal en cuatro fincas, las que le relaciono y que tienen las cuotas de comunidad que también le especifico.
La primera finca engloba el 35% de cuota según la escritura de División Horizontal, Obra Nueva establecimiento de régimen de comunidad, y pertenece a Antonio y Ginés (en esta primera finca, está el garaje, la planta baja y la entreplanta del edificio, todo ello sin dividir, son un todo según la única escritura de división horizontal)
La segunda finca engloba el 35% de cuota según la escritura de División Horizontal, Obra Nueva establecimiento de régimen de comunidad y pertenece a Antonio y Ginés (en esta segunda finca, está la 1ª planta, la 2ª planta y la 3ª planta del edificio, todo ellas diáfanas sin dividir, y además tampoco divididas en plantas son un todo según la única escritura de división horizontal).
La tercera finca engloba el 15% de cuota según la escritura de División Horizontal, Obra Nueva establecimiento de régimen de comunidad y solo pertenece a Antonio.
La cuarta finca engloba el 15% de cuota según la escritura de División Horizontal, Obra Nueva establecimiento de régimen de comunidad y pertenece a Teresa y Candela.
Lo que en realidad queremos saber es cómo se tienen que reflejar los votos y cuotas en las Juntas para establecer las mayorías.
Los votos, como ya le dije, 2 votos uno de Antonio y Gines, y el otro de Teresa y Candela.
Y el %
Si va Antonio: 85%
Si va Gines: 70%
Y si va Teresa o María:15%
Nunca podrán ir juntos a la junta Antonio y Gines, o Teresa y María
Art.15.1 LPH
Si algún piso o local perteneciese proindiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.