Exención plusvalía municipal por vender por menos del precio que compré
Mi madre le compro en 2009 la casa a mi padre al divorciarse. El precio de venta entonces fue de 119.000 € actualmente tenemos un comprador por 106.000 €.
Tenemos que entendido que al haner una pérdida económica la plusvalía municipal deberoa estar exenta. Pero nuestra duda es que al ser el valor catastral de 100.000 € Al aplicar el coeficiente para conocer el valor mínimo fiscal a efectos de impuesto resulta un valor de 147.000 €.
Nuestro temor es que el ayuntamiento se acoja a ese “valor fiscal” para obligarnos a pagar la plusvalía municipal, a pesar que ese valor no es ni de cerca el precio real por el qje podemos ve der la casa.
Y no queremos vender aun hasta tener claro ese punto. Ya que la plusvalia podría llegar a ser de uno 7.000 €
3 Respuestas
Lo primero recomendarles se pongan en manos de un abogado experto que les estudie su caso concreto.
Efectivamente, tanto Hacienda como el ayuntamiento pueden aplicar el valor fiscal o de mercado (ojo si el comprador lo hace con hipoteca, pues se tendrá en cuenta la tasación) si es mayor que el precio de venta.
Esto es importante pues puede suponer una comprobación de valores en Hacienda y el pago de la correspondiente plusvalía municipal.
El impuesto de plus valía no tiene nada que ver con que la casa se haya vendido con pérdida. Tampoco es seguro que, de cara al IRPF, Hacienda acepte que ha habido pérdida, pues ellos tienen sus propios baremos.
La situación es compleja, y debe de planificar adecuadamente la venta, con la ayuda de un profesional como ya le han comentado.
El valor de mercado, es el precio que se pagaría cuando las dos partes son independientes y están debidamente informadas.
Lo primero que tiene que hacer es recopilar documentación sobre precios de venta de otras viviendas en la misma zona, que pueda obtener por agencias inmobiliarias o por internet, de esta forma en una supuesta comprobación podrá acreditar que su precio es de mercado.
Lo segundo que tiene que hacer es acreditar el estado de su vivienda, de tal forma, que es posible que necesite reformas por deterioro del paso del tiempo, y eso acreditaría también una reducción de su valor. Sería conveniente protocolizar estas fotografías, ante el notario, para acreditar la fecha de su toma.
Lo tercero, sería conseguir una tasación inmobiliaria que acredite que el precio de venta posible a esta fecha sería, el que le interesa. La tasación sólo es válida durante 6 meses, según el Reglamento Hipotecario. Obviamente, Abogados Edo, le ha apuntado muy bien, que si el adquirente solicita hipoteca, podrá la Administración considerar como valor éste, pero esto es solo para la comprobación de valores, no para el IIVTNU, QUE EN TODO CASO DEBE SER A VALOR DE ESCRITURA, según sentencias y la proposición de Ley de 9 de marzo 2018 (en tramitación paralizada por motivos electorales, pero que será retomada en la misma línea), salvo que ese valor no sea de mercado, por una comprobación de valores.
Y cuestión distinta sería el IIVTNU, impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, o plusvalía. Aquí habría que analizar el estado jurisprudencial tras STC 59/2017 de 11 de mayo.
Básicamente el Ayuntamiento deberá de tomar el valor de transmisión, NUNCA el valor catastral, que salvo prueba en contra, como hemos indicado anteriormente será el valor de escritura.
En la escritura, se indicaría que se declara la NO SUJECIÓN, por no producirse el hecho imponible del impuesto, pero debe de presentar la escritura a liquidar o realizar la auto-liquidación aportando escrito junto a la escritura en los términos anteriormente indicados.
La Jurisprudencia más reciente STS 175/2019 de 13 de febrero deja claro que debe ser el contribuyente quien demuestre que no ha habido incremento del valor de los terrenos, tanto cuando la liquidación la realiza por auto-liquidación o por sistema de liquidación.
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