Subir el techo de un trastero
Dispongo de un trastero situado debajo de la planta baja del edificio. Encima de él hay un espacio totalmente libre por lo que quisiera subir el techo un metro y medio más arriba.
- No tocaré la estructura del edificio ni dañaré su estética.
- No invadiré ninguna otra propiedad.
- No eliminaré instalación alguna.
- La superficie final del trastero no excederá de 6 metros cuadrados.
- El Ayuntamiento me ha concedido la correspondiente licencia de obra.
- Se trata de una reforma de muy escasa entidad y relevancia y de ninguna manera supone modificar la configuración del bloque de viviendas por lo que la jurisprudencia española es favorable al propietario en caso de pleito con la comunidad.
Le he solicitado a ésta permiso para hacerlo pero el administrador alega que “ocuparía el espacio de otro vecino” y por tanto no lo autoriza.
¿Tiene razón este señor?
3 Respuestas
El administrador no es nadie para autorizar o no esa obra. Esa decisión corresponde a la junta de propietarios.
En cuanto a que no ocupa usted el espacio de ningún otro propietario, me cuesta estar de acuerdo con usted. Ese espacio no era suyo. Por tanto, o es de otro propietario (que no parece el caso) o es comunitario. Por tanto, siendo comunitario (cómo parece), no veo otra opción que no sea obtener el permiso de la comunidad (no del administrador)
@poliplos
Muchas gracias por su respuesta.
¿De los elementos comunes que describe el artículo 396 del Código Civil y que no puedo enumerarle aquí por limitaciones técnicas, ¿podría decirme en cuál de ellos incluye Vd. el espacio entre el techo de mi trastero y la planta baja? Muchas gracias de nuevo.
El artículo 396 no enumera TODOS los posibles elementos comunes. Si se fija, dice “tales como”, “entre ellos”, etc. lo que quiere decir que son algunos ejemplos (bastantes, pero no todos) de elementos comunes habituales.
Pero verá que, por ejemplo, no habla de jardines, ni de piscinas, ni de viales, ... todos ellos elementos que, de existir, son comunes.
En su caso, además, quizá podríamos encajar esa altura sobre su trastero como un “vuelo” sobre un elemento privativo. Y un vuelo sí puede ser elemento común y está descrito en el 396.
Poli Plos Tiene Vd. razón, claramente el espacio que yo pretendo ganar es común.
¿Debo entonces decirle al administrador de la finca que él no es quien para denegar el permiso y que debe remitirlo a la próxima Junta de Propietarios para su votación?
Muchas gracias.
Por supuesto. Él no es quién para dar el permiso ni para denegarlo
Poli Plos Recientemente el Ayuntamiento me ha comunicado que desplazar el techo del trastero un metro y medio hacia arriba no necesita licencia (me han devuelto la tasa). También he leído los Estatutos de la Comunidad y en ellos se dice que las obras en los elementos comunes deben ser aprobadas por la Junta de Propietarios, sin especificar lo que dice el artículo 10.3 de la Lph: "...tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".
¿Qué aplica para la aprobación de lo que yo quiero hacer, los Estatutos o el 10.3 de la Lph?
Muchas gracias.
Me temo que la privatización de elementos comunes requiere de un acuerdo por unanimidad. Los acuerdos por 3/5 partes se refieren a obras en zonas comunes que, por dichas obras, no dejen de serlo.
Poli Plos Ahí difiero de su opinión. Una ampliación en volumen como la mía, NO EN SUPERFICIE, no afecta al Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal puesto que los coeficientes de participación se calculan por superficie y no por volumen, luego por tanto, no requiere unanimidad de los propietarios, sino sólo los 3/5.
¿Estoy en lo cierto?
Muchas gracias.
La privatización de elementos comunes exige la unanimidad.
Por otra parte, los coeficientes de participación no sólo se calculan por superficie. Hay otros factores que intervienen (orientación, altura, uso previsible de elementos comunes, ...)
Poli Plos No estoy de acuerdo.
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dice textualmente:
"En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".
No se tiene en cuenta el volumen para fijar la cuota de participación. Está muy claro.
Si lee usted mis respuestas, en ningún momento he afirmado (aunque tampoco negado) que el volumen afecte a las cuotas de participación.
En mi anterior respuesta, hice dos afirmaciones:
1.- Que la privatización de elementos comunes requiere la unanimidad. Y lo mantengo. Si se fija en lo que dice la LPH, artículo 17.4, en su último párrafo:
"No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso"
Usted y yo estábamos de acuerdo en que el espacio que pretende usted incorporar a su trastero no le pertenece. Es de la Comunidad. Por tanto, en el momento en que usted lo incorpore un su trastero, lo habrá hecho inservible para el resto de propietarios. En consecuencia, necesita usted el consentimiento DE TODOS ELLOS (=unanimidad).
2.- Que las cuotas de participación no dependen ÚNICAMENTE de la superficie. Y me lo ha confirmado usted con el extracto del artículo 5, donde claramente se dice que depende de otros factores, además de la superficie.
Por otra parte, si sube usted la altura de su trastero, será con alguna finalidad. ¿Poner un altillo, por ejemplo?
En su pregunta inicial dice usted:
"- La superficie final del trastero no excederá de 6 metros cuadrados."
Es decir, que la superficie del trastero se va a ver modificada, ¿no?
Poli Plos Efectivamente yo pretendo privatizar una mínima parte de un espacio común, eso es irrefutable pero no existe ningún artículo de la obsoleta pero vigente Ley de Propiedad Horizontal que diga textualmente que las privatizaciones de los espacios comunes deben aprobarse por unanimidad.
Son las modificaciones del Título Constitutivo las que deben aprobarse por unanimidad como así lo dice el 17.6:
"Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación".
Una regla del Título Constitutivo es la cuota de participación de cada propietario pero yo no la voy a modificar con mi obra porque como he transcrito anteriormente de la propia Ley, dicha cuota depende de la superficie y no del volumen. La Ley de Propiedad Horizontal no menciona la palabra volumen.
No voy a modificar la superficie del mi trastero (largo x ancho) porque no voy a mover ninguna de sus paredes laterales.
No voy a instalar ningún altillo ni a hacer dos trasteros, uno encima del otro, simplemente pretendo ganar un poco de espacio a lo alto.
Está claro que va a ser difícil que nos pongamos de acuerdo, puesto que hemos entrado en bucle.
La Ley, en efecto, no dice textualmente que "la privatización de elementos comunes requiera de un acuerdo por unanimidad", lo cual no quiere decir que no sea así. De hecho, le he mostrado anteriormente un párrafo legal que así lo indica:
"No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso"
No obstante, al parecer, para usted no es de aplicación en su caso, a pesar de que, en mi opinión, encaja perfectamente. Pretende usted incorporar un espacio común a su trastero privado. Por tanto, hay un espacio comunitario que dejará de poder disfrutarlo la Comunidad, si en algún momento quisiera. Y "disfrutarlo" no quiere decir "transitar" por él, sino darle algún uso (¿altillo? ¿Armario? ¿Instalación de cámara de seguridad?,... lo que sea).
Por otra parte, ¿tiene usted copia del Título Constitutivo de su Comunidad? ¿Ha revisado en él cuál es la descripción de su trastero, así como de la zona en la que éste se encuentra?
Poli Plos No, no dispongo de copia del Título Constitutivo de la Comunidad pero intuyo que en él sólo constan los planos de los trasteros que seguro no dicen cuánto miden de alto o cuánto volumen tienen (al igual que mi escritura de propiedad).
Si tuviera interés, podría confirmar o desmentir su intuición obteniendo una copia en el registro de la propiedad.
Aunque en mi opinión, claro, no sería necesario, puesto que, como he repetido ya varias veces, yo defiendo que la privatización de elementos comunes exige un acuerdo unánime.
Pedro Hernandez Olmo El problema está en que los presidentes de comunidades (y muchos vecinos) suelen hacer caso al administrador (creen que él lo sabe todo) por lo que veo difícil que la Junta me dé el permiso que solicito.
Solicite que se trate en junta esa cuestión y, como le digo, exponga allí su argumentación, averigüe quiénes son los vecinos que suelen asistir y haga “campaña previa”, todo depende de su interés en el tema.
Pedro Hernandez Olmo Muy complicado lo de la "campaña previa". Somos en torno a 120 vecinos y apenas los conozco.
Yo en un caso similar hice un “buzoneo” meditando bien el contenido del mensaje.
Pues como lo tiene tanclaro, no se a que espera y a que pregunta ya que usted mismo se da la respuesta