Rejas y toldos en comunidad (urbanización) recientemente constituida
A tod@s,
Tenemos una vivienda recientemente construida y hemos constituido ya la comunidad de propietarios. Son casas unifamiliares adosadas dentro de una urbanización.
En la primera reunión lógicamente surgieron muchas dudas y preguntas, y una de las cuales fue la que se refería a la posible instalación de toldos y rejas.
Como somos bastantes vecinos (más de 50 viviendas), hay muchos y dispares puntos de vista. En nuestro caso pensamos que las rejas alteran claramente el bien común de la comunidad y por tanto afectan a Titulo Constitutivo y deberíamos aprobarlo por unanimidad. También pensamos lo mismo de los toldos, pero entendemos que podríamos aceptarlos siempre y cuando todos se hiciesen del mismo modelo, color, calidad, etc.
Nuestra pregunta es si en ambos casos se pueden aprobar por decisión democrática en una junta de la comunidad o debe haber unanimidad para que se pueda realizar cualquiera de estos cambios.
Entiendo que la ley dice que estos supuestos deben aprobarse por unanimidad, pero en las escrituras de cada uno de los propietarios, aunque no estábamos de acuerdo, tuvimos que aceptarlo y firmamos este escrito dentro de las mismas:
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-La propiedad horizontal constituida se regirá por la citada Ley de 21 de Julio de 1.960, y disposiciones complementarias y los acuerdos válidamente adoptados en la junta de propietarios, y como otras normas especiales se reseñan las siguientes:
-Se permite en las viviendas la instalación de toldos, guardando la uniformidad de colores y forma, y aparatos acondicionadores de aire, respetando la seguridad y estética del conjunto.
-Las reparaciones o mejoras que se efectúen en el exterior de las viviendas, apertura de nuevos huecos para ventanas, puertas, etc., o cerramiento de los existentes, no necesitarán del consentimiento de la comunidad de propietarios, pero deberán guardar una cierta consonancia con el resto de su conjunto, guardando la uniformidad y color en materiales y pinturas.
Cada propietario podrá realizar en su vivienda las obras y mejoras que estime convenientes, siempre que cuente para ello con la pertinente licencia, y no cause perjuicios a los restantes propietarios.
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Aun teniendo esto firmado por los propietarios nos gustaría saber si por encima de esto prevalece la ley (que deba aprobarse por unanimidad) o no.
2 respuestas
La instalación de rejas o toldos no altera el Título Constitutivo y no requiere unanimidad.
De hecho, actualmente hay pocas cosas que demanden un acuerdo unánime.
Para alterar zonas comunes, como la fachada (para la instalación de rejas, toldos, cerramientos, etc.) basta con un acuerdo por las 3/5 partes de propietarios y cuotas.
Por otra parte, si los estatutos de su Comunidad ya incluyen esa posibilidad, no es necesario ni un acuerdo para permitir los toldos, mientras se respete la uniformidad. Y dada la autorización expresa para hacer obras en puertas y ventanas, tampoco necesitan permiso para instalar rejas (de hecho, aunque no constara, hay sentencias a favor de propietarios que las instalaron sin pedir permiso, al tratarse de un asunto de seguridad). Eso sí, nuevamente deberían tratar de respetar la misma estética.
Vamos a ver si me explico mejor. Obviamente preferimos que sea un acuerdo común pero dada la disparidad de pareceres y el diseño de las viviendas, contamos con que las consideraciones estéticas de algunos vecinos nada tendrán que ve con las de otros, o las nuestras, por eso ante la probable situación de que alguien coloque un toldo o rejas que le convenga económicamente, esto conllevaría que posteriormente se podría denunciar, pero el daño visual ya está hecho y los juicios no suelen ser muy rápidos.
Entonces a nuestro parecer, pensamos que en el peor de los casos, lo ideal es que sea lo que marque la ley. Y antes de realizar esta consulta nos hemos informado y hemos visto esto:
el artículo 396 del Código Civil dice que las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, tienen la consideración de elemento común del edificio. También los artículos 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen que la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al Título Constitutivo y, por lo tanto, requerirán la adopción del acuerdo por la unanimidad de los propietarios.
En consecuencia, para que un vecino pueda proceder a la instalación de rejas, al constituir la alteración de un elemento común como es la fachada, necesitaría alcanzar un acuerdo en junta por unanimidad.
Se explica usted perfectamente.
No obstante, el artículo 12 LPH está derogado y el 17.1 no menciona lo que usted dice.
Y le aseguro que las rejas y los todos no alteran el Título. Además, en su caso, están contenidas expresamente las reglas que les permiten instalar los toldos y las rejas, por lo que ustedes no necesitan ni siquiera un acuerdo. Está aprobado de origen.
Muchas gracias. La verdad es que si tenía alguna duda (y también esperanza, no le voy a engañar), queda claro que en caso que así quiera cualquier vecino, podrá colocar un toldo o reja a su elección guardando cierta concordancia con la fachada de las viviendas, pero el matiz de cierta concordancia es muy diferente para unos y para otros y de ahí me viene el "miedo", ya que sería complicado que si algún vecino coloca un toldo que sea diferente al diseño de la fachada pero que guarde algún tono de color o algo así, no creo que nadie le pueda decir que lo quite aludiendo que el diseño no guarda concordancia con el resto.
En fin, muchas gracias por la respuesta y argumentos, claramente has respondido perfectamente a mi cuestión.
Por mi experiencia, les aconsejo que en una reunión presenten algunos modelos de tela de toldo para que, entre todos, elijan el que más les gusta (ojo: debe constar el asunto en el orden del día) y aprueben que sea ése el que se instale, cuando un vecino decida poner toldo. Al final, la tela es lo que más importa y más afecta a la uniformidad estética, sin alterar el precio (al menos, de forma significativa). Después habrá quien instale toldo con tejadillo o sin él, con anemómetro o sin, etc. Pero la imagen la da, fundamentalmente, el diseño de la tela.
En cuanto a las rejas, al menos decidan de qué color deben ser. Ponerse de acuerdo en el diseño va a ser mucho más complicado, porque eso sí puede alterar el precio de forma radical, aparte de obligar a acudir a una empresa u otra.
Gracias. El primer paso ha sido precisamente ese, decirle al arquitecto que diseño la urbanización que nos pase un modelo de ambas cosas. Por supuesto el modelo que ha enviado es perfectamente asumible estéticamente, otra cosa es el coste del producto, pero como bien dices si se aprueba en una junta al menos tendremos un paso hecho. Un saludo
A las acertadas respuestas recibidas, solo se me ocurre recomendarle la lectura de este link:
Ley de Propiedad Horizontal, tiene la ley con abundante información al pie de cada artículo.
Buenas tardes Pedro, gracias por la información. Imagino que con tus palabras confirmas lo que ya me ha contestado poliplos, ¿verdad?
Gracias
Así es, no he querido reiterar lo ya dicho