Venta piso en usufructo y nuda propiedad
En el 2012 falleció mi padre, en la aceptación de herencia lego al cónyuge el usufructo universal y vitalicio, pleno dominio del tercio de libre disposición mas la cuota de mejora.
En 2019 vendimos un piso y los años que tenia mi madre en el año de venta 83 años y el precio que consta del mismo en la herencia es de 120.000 euros.
Yo hice unos cálculos y lo voy a reflejar alguno, para ver si están bien, yo que la compraventa normal si lo se hacer, aquí me pierdo:
MADRE: propiedad : 120.000 x 50% = 60.000 euros
Usufructo: 89 - 83 (años que tenia en la venta) = 6%, se aplicaría el mínimo 10%
60.000 x 10 % = 6.000 euros usufructo
MI duda es el tercio de libre disposición y la cuota de mejora de mi madre
La nuda propiedad sabiendo lo que le corresponde a mi madre no tengo problemas
2 respuestas
Hola, los datos me fueron facilitados telefónicamente ahora que tengo una copia ya puedo dar mas datos concretos y si viene reparto general de todo
Quiero aclarar mi padre, falleció en el 2012, hicimos manifiesto de herencia en el impuesto de sucesiones y la aceptación de herencia la hicimos en 2018, mi madre en el 2012 tenia 76 años y cunado hicimos la aceptación de herencia tenia 83 años.
valor vivienda 1: 68.859, 70 €
Valor vivienda 2: 122.623,60 € esta es la que se vendió y tenia una hipoteca de 35.000 €
La suma de ambas viviendas es de: 191.483,30 €
LIQUIDACION:
A) De la sociedad gananciales: suma el valor liquido del haber ganancial, es decir. de los bienes inventariados como tales con deducción (en su caso) de las deudas y cargas relacionadas: 191.483,30 €, corresponde al cónyuge viudo por este concepto un valor de: 95.741,65 € y otro tanto se integra en la herencia.
B) De la herencia: suma el valor liquido de la herencia, es decir. de los bienes privativos, mas la mitad de las gananciales, con deducciones en su caso de la deudas y cargas relacionadas: 95.741,65 €, corresponde al cónyuge viudo por razón de sus derechos hereditarios un valor de: 10.531,58 €, correspondiendo a cada heredero, por el mismo concepto, un valor: 21.302.65 €
Esto es lo que consta en la escritura de herencia.
Valor de la vivienda vendida que consta en dicha escritura es de 122.623,60 €
CONYUGE VIUDA : Propiedad 50% = 61.311,80 €
Herencia = 13.488,60 € - he usado una regla de tres para saber el tanto porciento que han usado y me sale un 11%
NUDA PROPIEDAD: 61.311,80 - 13.488,60 = 47.823,20 €
47.823,20: 4 = 11.955,80 € cada heredero de nuda propiedad
Esta bien así lo que le corresponde a cada uno
Muchas gracias
A eso tiene que atenerse. De la ganancia/pérdida que obtuvieran en la venta de ese piso parece que a su madre le corresponde el 61% y el resto a los demás herederos.
Muchas gracias por su ayuda , un saludo
Hola Sr. Pedro, la venta de la vivienda se hizo por un importe de 113.900 €, la compraron los inquilino con contrato de alquiler con opción a compra, y el alquiler lo declaraba mi madre por ser la propietaria del 50% y usufructuaria vitalicia del otro 50%
FORMA DE PAGO:
A- 6.250 € a partes iguales a los vendedores (somos 5) consta en escritura: seria 1250 € cada uno
B- 5.000 € por transferencia bancaria:
Propiedad 50%: 2.500 €
Usufructo 11% de 2.500 €: 275 €
Nuda propiedad: 2.500 – 275: 2.225 : 4 = 556,25 €
C: 20.150 € del alquiler
ESTO LO DECLARA LA USUFRUCTUARIA DICHA CANTIDAD
D: 19.233,22 € que quedaba de hipoteca
ESTO LO DECLARA LA USUFRUCTUARIA DICHA CANTIDAD
E: 63.266,22 €: En 5 cheques: el valor de cada uno en la copia simple no viene. Solo en el original
Muchas gracias
Entiendo que los alquileres tributaron en su momento como tales, y la amortización de hipoteca debe descontarse de la ganancia patrimonial, sujeta a IRPF.
Hola señor Pedro, el alquiler lo declaraba mi madre como propietaria y usufructuaria, en sus declaraciones de la renta.
Ya me pierdo ahí, compraventa normal si se hacerlo, le hago a mi madre la declaración todos los años, como aplicar lo del alquiler y hipoteca me pierdo
Muchas gracias por su ayuda
No es fácil explicarlo en este reducido espacio, si los alquileres tributaron como tales, no deben tributar ahora como ganancia patrimonial y el pago de préstamo hipotecario debe descontarse del precio de venta para calcular esa ganancia gravada por el IRPF.