Se puede revocar un documento privado de servidumbre de paso en una comunidad?
En mi bloque ha surgido una derrama, al enviar lo que hay que pagar a los vecinos de derrama, uno de los sótanos a contestado que el no pagará nada porque tiene un acuerdo comunitario, un documento privado de 1982 donde hizo un trato con la comunidad para que a cambio de que unos bajantes pasaran por el subsuelo de su local a cambio no pagaría nada de derrama de fachada ni nada. Yo cuando compre el piso no me dijeron nada y además no veo justo ese acuerdo de mantenerle su casa. Yo era un bebé en el 1982 y no he firmado ese acuerdo, ni queda vivo nadie de esa época en el bloque. Cuando tiene problemas la comunidad se lo a arreglado pero en cambio ahora no quiere pagar derrama de la fachada.
¿Podemos revocar ese acuerdo privado la comunidad?
¿En caso de que lo acordemos podríamos obligarle a colaborar en gastos de fachada?
2 respuestas
Vaya al registro de la propiedad y solicite información de si ese acuerdo esta recogido en el registro
Art. 5 El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Pero sólo tiene un año para impugnarlo.
Un año a contar desde cuando?
Desde que es conocedor del hecho
Si el documento es privado (es decir, no se elevó a público registrándolo), no obliga a terceros. Los nuevos propietarios que ingresen en la Comunidad con posterioridad a la aprobación de dicho acuerdo pueden exigir en cualquier momento que se repartan los gastos de acuerdo a lo que conste en la documentación pública de la Comunidad (Título Constitutivo / Estatutos).
Le recomiendo la lectura de la Sentencia del Tribunal Supremo 163/2020 de 11 de Marzo de 2020 y, en particular, este extracto:
Como claramente establece la sentencia de esta sala núm. 1094/2004, de 16 noviembre, que se cita en el motivo, "el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado".
El interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.
Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.
¡Gracias!
Ahora el dueño del local que se negaba a pagar ha denunciado a la comunidad alegando que no se entero de la reunión y que nadie le dijo nada.
Denuncia y pide que se eche atrás la aprobación de obras de la fachada.
Pero si yo puse notificación en el portal 3 semanas antes de la reunión.
¿Pueden impugnar esos acuerdos?
Es más les entregue después e la reunión las actas personalmente..
Es más el acuerdo no está registrado en el notario.
Además de convocar por medio del tablón de anuncios, ¿lo hizo remitiendo la convocatoria a la dirección a efectos de notificaciones del local?
Por otra parte, ¿en qué consiste la obra a realizar? ¿Cuál es su coste? ¿Supera el equivalente a 3 mensualidades de cuotas ordinarias? ¿Con qué mayoría se aprobó?
Es arreglar la fachada , nos obliga la inspección técnica de edificios, su coste son 45000 euros.
Si supera 3 cuotas.
Se aprobó por unanimidad de los que asistieron a la reunión.
Como no tienem buzón los bajos se lo entregue en persona la notificación y les llame por teléfono.
No perdón, equivoque no fue por unanimidad fueron 4 a favor 3 en contra y 1 abstención de los 8 que asistimos.
Si esa obra viene impuesta como resultado de una ITE desfavorable, no necesitan un acuerdo para realizarla. Según el artículo 10.1 de la LPH se trata de una obra obligatoria, a la que nadie se puede negar. Es decir, que no se somete a votación si se hace o no se hace. Lo único que se decide es qué empresa lo hace (elegir presupuesto) y forma de pago (fondos, derramas, ...)
En cuanto a la notificación de la reunión, usted tenía obligación de remitirla a la dirección a efectos de notificación que tenga informada el local, que por obligación (artículo 9.1.h de la LPH), debe haber facilitado al secretario. Si no la tiene, debe remitir la notificación al propio local. Y si los intentos de notificación fracasan, debe colgarla en el tablón de anuncios durante un plazo de 3 días naturales, tal como indica el mismo artículo.
Usted, de buena fe, se la entregó en mano, con lo que cumplió con su obligación de notificar, pero dada la mala fe del propietario del local, va a ser su palabra contra la de usted. Lo que debería hacer en estos casos, aunque sea más costoso, es notificar de forma fehaciente. Es decir, por algún método que le permita tener constancia de su envío. Si le remite usted un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, tendrá pruebas de que ha hecho la notificación. Si un burofax es demasiado costoso, al menos por correo certificado con acuse de recibo.