Como escriturar copropiedad para permitir venta a iniciativa de un copropietario sin oposición del resto
La mayor problema de que varias personas compren un inmueble es que luego para venderlo sólo se puede hacer (sin recurrir a vía judicial) si ninguno de los copropietarios se opone, aunque éste tenga el 1ª del piso y los 2 restantes tengan el 99% (por ejemplo).
En las cuentas bancarias con varios titulares existe la opción de firma mancomunada, con la que han de firmar todos para operar, y la firma solidaria, en la que basta la firma de cualquiera de los titulares.
Imagino que es posible establecer una cláusula en la escritura de compraventa donde se pacte la "venta solidaria", es decir, que el inmueble pueda venderse por iniciativa de cualquiera de los copropietarios sin que la oposición de ninguno o del resto pueda impedir o invalidar la operación.
Entiendo asimismo que en esta misma cláusula es conveniente establecer el precio mínimo de venta para evitar operaciones absurdas o muy perjudiciales, por ejemplo fijando el importe mínimo de venta en el 60% de tasación por tasadora homologada por el Banco de España.
¿Alguien puede aportar un ejemplo de escritura o cláusula habitual para este fin?
Yo no lo he visto nunca.
Su propuesta es que se otorguen entre sí, todos los copropietarios: el numero que sea, un poder especial de compraventa (en su caso, poder irrevocable), para que cualquiera de ellos pueda vender el inmueble en proindivisión, fijando como precio mínimo, el 60% de la tasacion de un perito homologado por el Banco de España.
El primer "pero" es que no ha puesto plazo de duración al acuerdo y que los poderes son "esencialmente revocables" (Tendrá derecho a una indemnización, pero la revocación del acuerdo sigue en manos de cualquiera de los firmantes). Consecuencia: Que Termina en el Juzgado que es lo que no se quería en este caso.
El segundo "pero" es el coste del documento notarial más sus copias respectivas, una para cada interesado, si hay varios copropietarios. (Estoy suponiendo que hay "varios copropietarios" porque ninguno tiene dinero suficiente para comprarle a los demás).
Luego, si es un documento que puede ser caro y además puede ser revocado en cualquier momento y cualquiera de los copropietarios puede vender sin decírmelo y vete a buscar el dinero... no sé. Parece que no me gusta mucho...
Gracias Juanhito,
Si, de entrada no parece la solución idónea, pero la vía es interesante; había pensado en los poderes pero no sabía que se podía establecer indemnización por revocación anticipada.
La cuestión no es que las 3 partes no tengan el dinero para comprar las demás sino que una de ellas de entrada preferiría no vender, y le valdría seguir en copropiedad.
Se podrían otorgar poderes irrevocables (por 3 años por ejemplo) y fijar la indemnización justo en 2/3 del 60% de la tasación a pagar a las otras 2 partes, lo que equivaldría para éstas a una virtual venta de la parte de quien revocó el poder, y dándosele plazo de 1 año para vender si desea anular la penalización…
También se me ocurre que la penalización puede consistir en donación prevista de su parte a las otras recibiendo un importe del 10% de la tasación, así dejaría de ser propietario y a vender…
En fin, si algo me ha demostrado nuestro ordenamiento jurídico es que siempre hay forma de hacer las cosas legalmente, es decir, de plasmar la voluntad libre de las personas en actos no ilegales, claro. Y hablamos de algo simple y habitual en las cuentas bancarias, que pueden tener mucho más valor que un viejo inmueble. La clave está en saber hacerlo, lo que a veces es más cuestión de ingenio que otra cosa.
Los poderes, si no han cambiado mucho, andan por los 50€, por lo que 150€ por parte no es relevante si la voluntad de los copropietarios al adquirir el inmueble se escritura sólidamente.
Son también habituales cláusulas, o tal vez cargas, que condicionan la titularidad de una propiedad, todos hemos escuchado excentricidades de famosos, que si el hijo será propietario a tal edad si no se casa o lo hace con separación de bienes y cosas así.
En fin, tal vez no es de dominio público, pero estoy seguro que es muy común adquirir bienes entre varios (en copropiedad) para luego vender, como inversión y negocio, y evidentemente que luego uno de los copropietarios se niegue a vender es un obvio problema, impidiendo al resto a pasar a la siguiente inversión. Por cierto que no es éste el supuesto que nos ocupa ;-). Y si esto es mínimamente habitual existirá una fórmula mejor que tener que acudir al juez, subastar, etc.
Un saludo y nuevamente gracias por la respuesta.
La revocación del poder puede hacerse en cualquier momento. Aunque le ponga plazo en la escritura. No sirve. Además tendría que ser un poder lleno de clausulas y condiciones. No estoy seguro, pero por 50 euros debe ser un poder a procuradores " de minuta".
Lo que propone podría estudiarse constituyendo una sociedad limitada "express" ( de las baratitas con capital social de 3.000 euros dividido en participaciones) y que la sociedad sea la dueña del piso y ahí si puede estudiar todas las clausulas que estime oportunas.
De todas formas.
