División horizontal sobre terreno rústico

Tengo interés en adquirir una parcela rústica con una superficie de 24.000 m² sobre la cual están edificadas tres viviendas independientes de 80 m² cada una (240 m² de superficie construida total entre las tres). Todas ellas están levantadas en una única planta y se encuentran en situación ruinosa (tejados parcial o totalmente hundidos, tabiquería interior e incluso muros exteriores con grietas, sin puertas ni ventanas y todo su interior destrozado). El resto de la parcela, o zona común, está también en mal estado al llevar décadas igualmente abandonada: sin vallado exterior, sin puerta de acceso, sin viales adecuados para acceder andando o en coche a cada una de las viviendas debido a lo escarpado del terreno…

Sobre este conjunto, terreno y edificaciones, está constituida una división horizontal debidamente inscrita en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, en base a lo cual cada una de las tres viviendas tiene un dueño diferente (3 viviendas, 3 propietarios) mientras los restantes 23.760 m2 de terreno rústico no construido les pertenece a todos ellos por igual.

Matizo, por si fuera de interés, que la parcela cuenta con la posibilidad de contratar, de manera individualizada por parte de cada uno de los tres propietarios, los correspondientes suministros de agua y luz.

El problema que afecta dicha compra, de lo que se deriva la presente consulta, es que yo deseo adquirir la totalidad de las propiedades (la parcela entera con las tres viviendas) abonándole a cada uno de los tres dueños el precio que se acordase… pero uno de ellos no desea enajenar su parte debido a diferencias entre familiares.

Se ha consultado al Sr. Registrador y a la concejalía de urbanismo del ayuntamiento en cuestión la posibilidad de llevar a cabo una segregación pero ello no es posible (ni la parcela en su conjunte tiene el tamaño mínimo necesario ni tampoco las que pudieran resultar de la segregación; para más inri, debido a la orografía del terreno como antes comenté, sólo es posible un acceso común para las tres viviendas).

Del mismo modo se ha planteado la posibilidad de yo comprar dos de las tres casas (incluido el “uso y disfrute” inherente que la “cosa común”, que no es otra que la totalidad del resto de la parcela no construida) y tratar de constituir una comunidad de propietarios de común acuerdo con el propietario que no quiere vender para, cuando menos, “garantizar” unas normas de convivencia dentro de la parcela y, sobre todo, una distribución equitativa de los gastos derivados de las zonas comunes conforme a las correspondientes cuotas participativas… pero, según he podido averiguar, esto tampoco es factible legalmente dado que para su constitución no se cumple con el mínimo de viviendas y/o propietarios necesarios según establece normativa.

De igual modo, tengo entendido que en el caso de no haber existido división horizontal (de que todo, casas y terrero, fuera de todos por igual) los dos co-propietarios que quisieran vender podrían haber forzado al tercero a enajenar el proindiviso, vender la cosa común, con la amenaza de que en caso de no llegar a un acuerdo podrían haber iniciado los trámites para ser subastada la totalidad de la propiedad a través de un juzgado (con los matices, me consta, que tal procedimiento tiene)… pero entiendo que ya es tarde para ello.

Dicho esto,

• ¿A algún entendido en la materia se le ocurre alguna fórmula legal que ayudase a que el propietario reconsiderara su postura en el corto o medio plazo?
• ¿En qué medida afectaría a lo aquí expuesto el hecho de que la vivienda en ruinas de ese propietario que no desea vender esté pegada y justo encima de una de las que yo compraría, rehabilitaría y terminaría viviendo? (Lo digo por el riesgo de derrumbe sobre personas y cosas).
• ¿Cómo se podría regular legalmente lo que se puede o no hacer en el resto de la parcela, la zona común, si no es posible constituir una comunidad de propietarios?