Dudas sobre alquiler
Hola!
Soy propietario de una vivienda y la alquilaré en Mayo, quiero antes preguntar unas dudas que tengo:
1- He oído que se pueden hacer contratos de 11 meses, ¿qué ventajas se obtienes con esto? ¿Para qué se utiliza?
2- Mi casa también está en venta en exclusividad con una inmobiliaria. Ahora está difícil para que alguien me la compre y por eso la alquilo ¿como puedo hacer para que los inquilinos se vayan si encuentro un comprador. ¿Con una clausula en el contrato que indique que si encuentro un comprador se rescinde el contrato avisando con la suficiente antelación bla, bla, bla, es suficiente? ¿Es esto legal?
3- ¿Cuál de las dos partes debe pagar el IBI anual?
4- He leído que alquilar mi casa está sujeto a impuestos, pero que si soy menor de 35 puedo obtener una reducción desde el 50 al 100% de los impuestos que me generen tener la casa alquilada. Copio aquí mismo lo que he leído:
"2.1.- Para el arrendador constituye rendimiento de bienes inmuebles, si bien tienen derecho a una reducción del 50%, que puede elevarse al 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos superiores al IPREM.
Estas reducciones solo se aplican si los rendimientos han sido declarados por el contribuyente, no cuando son detectados por la Administración."
5 - ¿Quién debe pagar el seguro de la vivienda?
6 - Los nuevos inquilinos tienen palomas mensajeras, y me han comunicado su intención de instalarlas en el jardín; dado que se tratan de viviendas adosadas y existen jardines a los lados del mio me gustaría saber si puedo rescindir el contrato con alguna clausula en el caso de que las palomas sean causa de molestia o daño alguno a los vecinos.
7- La titularida de la casa en las escrituras es al 50% de mi ex-mujer y 50% mía, ¿el contrato lo hago a mi nombre exclusivamente?, mi ex mujer esta de acuerdo con todo. A la hora de los impuestos para declarar a hacienda por alquilar la casa me comvienve que en el contrato de alquiler conste que lo alquilo yo solo o que lo alquilamos los dos (mi ex mujer y yo) . Estamos en tramite de divorcio, ¿afectaría esto a algo del contrato?
8- He leído algo sobre arbitraje, que sirve para que sin hay algún incumplimiento por parte de los inquilinos, legalmente estén fuera de la casa en unos pocos meses y ademas ellos se hagan cargo de todos los gastos legales generados por el "deshaucio" ¿qué es? ¿Dónde se solicita ese servicio? ¿Debo hacerlo antes de firmar el contrato o mientras viven allí puedo ir haciéndolo tranquilamente? ¿Debe constar en el contrato que están sujetos a ese servicio?
POr ahora nada, más, sé que son muchas preguntas pero es la primera vez que alquilo la casa y me gustaría hacer las cosas bien.
Muchísimas gracias por adelantado y espero su respuesta.
Un saludo
Soy propietario de una vivienda y la alquilaré en Mayo, quiero antes preguntar unas dudas que tengo:
1- He oído que se pueden hacer contratos de 11 meses, ¿qué ventajas se obtienes con esto? ¿Para qué se utiliza?
2- Mi casa también está en venta en exclusividad con una inmobiliaria. Ahora está difícil para que alguien me la compre y por eso la alquilo ¿como puedo hacer para que los inquilinos se vayan si encuentro un comprador. ¿Con una clausula en el contrato que indique que si encuentro un comprador se rescinde el contrato avisando con la suficiente antelación bla, bla, bla, es suficiente? ¿Es esto legal?
3- ¿Cuál de las dos partes debe pagar el IBI anual?
4- He leído que alquilar mi casa está sujeto a impuestos, pero que si soy menor de 35 puedo obtener una reducción desde el 50 al 100% de los impuestos que me generen tener la casa alquilada. Copio aquí mismo lo que he leído:
"2.1.- Para el arrendador constituye rendimiento de bienes inmuebles, si bien tienen derecho a una reducción del 50%, que puede elevarse al 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos superiores al IPREM.
Estas reducciones solo se aplican si los rendimientos han sido declarados por el contribuyente, no cuando son detectados por la Administración."
5 - ¿Quién debe pagar el seguro de la vivienda?
6 - Los nuevos inquilinos tienen palomas mensajeras, y me han comunicado su intención de instalarlas en el jardín; dado que se tratan de viviendas adosadas y existen jardines a los lados del mio me gustaría saber si puedo rescindir el contrato con alguna clausula en el caso de que las palomas sean causa de molestia o daño alguno a los vecinos.
7- La titularida de la casa en las escrituras es al 50% de mi ex-mujer y 50% mía, ¿el contrato lo hago a mi nombre exclusivamente?, mi ex mujer esta de acuerdo con todo. A la hora de los impuestos para declarar a hacienda por alquilar la casa me comvienve que en el contrato de alquiler conste que lo alquilo yo solo o que lo alquilamos los dos (mi ex mujer y yo) . Estamos en tramite de divorcio, ¿afectaría esto a algo del contrato?
8- He leído algo sobre arbitraje, que sirve para que sin hay algún incumplimiento por parte de los inquilinos, legalmente estén fuera de la casa en unos pocos meses y ademas ellos se hagan cargo de todos los gastos legales generados por el "deshaucio" ¿qué es? ¿Dónde se solicita ese servicio? ¿Debo hacerlo antes de firmar el contrato o mientras viven allí puedo ir haciéndolo tranquilamente? ¿Debe constar en el contrato que están sujetos a ese servicio?
POr ahora nada, más, sé que son muchas preguntas pero es la primera vez que alquilo la casa y me gustaría hacer las cosas bien.
Muchísimas gracias por adelantado y espero su respuesta.
Un saludo
4 respuestas
Respuesta de Manuel Pregal
1
Respondiendo por orden a sus preguntas:
1.- Los contratos de 11 meses son contratos de "uso distinto de vivienda". Entiéndase vivienda como "vivienda habitual". Es decir, serían los llamados contratos de temporada (por meses, semanas, etc).
Tienen la ventaja de que los acuerdos entre propietario e inquilino son más flexibles que en el caso de alquileres de vivienda habitual (en estos últimos el plazo de arrendamiento es de 1 ampliable a 5 años, a voluntad del inquilino).
2.- Debe hacer un contrato por temporada (de los de "uso distinto de vivienda"). De esa manera puede poner alguna cláusula o limitarlo en el tiempo a su antojo. Si hace un contrato de vivienda normal el inquilino dispondría de la vivienda durante 5 años.
3.- El IBI, salvo acuerdo en contra, le corresponde al inquilino.
4.- No estoy muy seguro de ello, pero creo que los que obtienen reducción son los inquilinos menores de 35 años al vivir de alquiler.
5.- El propietario ha de pagar un seguro por la vivienda (por el continente como mínimo). El inquilino debe tener un seguro que cubra los posibles daños que sus actos ocasionen al piso o a otros (un seguro de responsabilidad civil como mínimo).
6.- Debería poner una cláusula en la que si los vecinos se quejan, entonces sus clientes deberían retirar las palomas, y caso de no hacerlo entonces se rescindiría el contrato por incumplimiento del mismo.
7.- El contrato debería ir a nombre de los dos (aunque sea ud apoderado de su esposa para estos menesteres). A la hora de declarar, lo mismo, cada uno su parte correspondiente. Si una vez finalizado el divorcio la casa queda para uno solo, entonces se lo han de comunicar al inquilino y hacer un anexo especificando el cambio.
8.- El arbitraje es un proceso similar al judicial, pero en vez de sentencia se obtiene un "laudo" en un plazo mucho menor de tiempo.
La cosa es que a la firma del contrato las partes se someten, voluntariamete, a arbitraje en caso de discrepancias. El árbitro dicta un laudo ordenando que se cumpla tal o cual cosa, y ambas partes están obligadas a hacerlo.
El problema radica en que si su cliente no quiere cumplir con el laudo, entonces ha de acudir a a justicia ordinaria para hacerlo cumplir.
Es un proceso más rápido que el convencional, pero con sus limitaciones.
La documentación del arbitraje ha de cumplimentarse a la firma del contrato, o posteriormente pero con el beneplácito del inquilino.
Puede consultar la web de ARRENTA, en la que explican con detalle el tema. Además también tienen productos de alquiler garantizado.
1.- Los contratos de 11 meses son contratos de "uso distinto de vivienda". Entiéndase vivienda como "vivienda habitual". Es decir, serían los llamados contratos de temporada (por meses, semanas, etc).
Tienen la ventaja de que los acuerdos entre propietario e inquilino son más flexibles que en el caso de alquileres de vivienda habitual (en estos últimos el plazo de arrendamiento es de 1 ampliable a 5 años, a voluntad del inquilino).
2.- Debe hacer un contrato por temporada (de los de "uso distinto de vivienda"). De esa manera puede poner alguna cláusula o limitarlo en el tiempo a su antojo. Si hace un contrato de vivienda normal el inquilino dispondría de la vivienda durante 5 años.
3.- El IBI, salvo acuerdo en contra, le corresponde al inquilino.
4.- No estoy muy seguro de ello, pero creo que los que obtienen reducción son los inquilinos menores de 35 años al vivir de alquiler.
5.- El propietario ha de pagar un seguro por la vivienda (por el continente como mínimo). El inquilino debe tener un seguro que cubra los posibles daños que sus actos ocasionen al piso o a otros (un seguro de responsabilidad civil como mínimo).
6.- Debería poner una cláusula en la que si los vecinos se quejan, entonces sus clientes deberían retirar las palomas, y caso de no hacerlo entonces se rescindiría el contrato por incumplimiento del mismo.
7.- El contrato debería ir a nombre de los dos (aunque sea ud apoderado de su esposa para estos menesteres). A la hora de declarar, lo mismo, cada uno su parte correspondiente. Si una vez finalizado el divorcio la casa queda para uno solo, entonces se lo han de comunicar al inquilino y hacer un anexo especificando el cambio.
8.- El arbitraje es un proceso similar al judicial, pero en vez de sentencia se obtiene un "laudo" en un plazo mucho menor de tiempo.
La cosa es que a la firma del contrato las partes se someten, voluntariamete, a arbitraje en caso de discrepancias. El árbitro dicta un laudo ordenando que se cumpla tal o cual cosa, y ambas partes están obligadas a hacerlo.
El problema radica en que si su cliente no quiere cumplir con el laudo, entonces ha de acudir a a justicia ordinaria para hacerlo cumplir.
Es un proceso más rápido que el convencional, pero con sus limitaciones.
La documentación del arbitraje ha de cumplimentarse a la firma del contrato, o posteriormente pero con el beneplácito del inquilino.
Puede consultar la web de ARRENTA, en la que explican con detalle el tema. Además también tienen productos de alquiler garantizado.
Muchas gracias por tu rapidez, ya que alquilo el 1 de MAyo y quiero tener todo claro antes. Una cuestión más, si hago el contrato por periodos de 11 meses, ¿debo hacerlo constar en el cabecero del contrato que es "de temporada"? O ¿Con poner el plazo de arrendamiento en su clausula ya es suficiente?.
Gracias
Gracias
Debe poner en el encabezamiento claramente "contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda", y posteriormente explicar claramente el plazo y las formas de renovar dicho plazo.
Respuesta
1
1. Respecto de la realización de contratos de 11 meses, olvídese, salvo que acuerden un alquiler de índole temporal, vacacional, los contratos están regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos que establecen un contrato renovable anual pero que de seguir el interés del arrendamiento por la parte arrendataria se debe prorrogar hasta 5 años salvo que cursen determinadas circunstancias que permitan anular este lustro obligatorio para el arrendador.
2. No tiene nada que hacer ni aún colocando cien mil clausulas en este sentido, de estar interesado el cliente en seguir en la vivienda aún vd., vendiéndola el comprador quedaría obligado a respetar ese contrato pre-existente.
3.- La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador puede repercutir en el arrendatario las cuotas satisfechas por cuenta del IBI. Aunque está sujeto a la negociación de las partes y se estará a lo dispuesto y acordado en el contrato.
4.- En este caso tendrías que leer mejor el párrafo, podrás deducirte esos porcentajes siempre y cuando el arrendatario (es decir, aquel que alquila) tiene entre 18 y 35 años, ya que sólo entre estas edades el podrá desgravarse las cantidades pagadas en concepto de alquiler. Dicho sea de paso, deberás de haber ingresado la fianza entregada en el Instituto de la Vivienda competente en la Comunidad ya que de lo contrario no habría lugar a tu deducción ni a la del arrendatario, cosa que podría llevarle a demandarte por incumplimiento contractual.
5.- El seguro de la vivienda en lo tocante al CONTINENTE es de responsabilidad global y absoluta del arrendador por cuanto el Arrendatario no tiene ninguna responsabilidad sobre las estructuras y/o instalaciones salvo desperfectos causados por su cuenta por vandalismo o mal uso (siempre que curse voluntariedad) cosa que respondería de ellos mediante la fianza o incluso mediante demanda si las averías causadas fueran graves. Respecto del CONTENIDO, es libre de renunciar al pago de las cuotas del seguro por cuanto podría establecer su propio seguro de vienes y contra este tipo de contingencias (desperfectos menores) se responde con la fianza, dicho sea de paso, la fianza (contrariamente a lo que se cree) no tiene como utilidad afianzar los posibles impagos sino los desperfectos en el inmueble, para el caso de los impagos existe la posibilidad de recurrir a la petición de avales bancarios por un periodo concreto.
6.- En principio las Palomas pueden causar problemas por sus excreciones, estas pueden llegar a dañar determinados lugares del inmueble donde tengan su estancia. Los vecinos pueden llegar a sentirse molestos pero más allá de eso nada más. Respecto a instalar clausulas, o prohíbe el tener animales o lo permite, no puede condicionar el alquiler al malestar o bienestar de los vecinos, salvo que se contravengan normas de higiene, de la comunidad o se produzcan daños que se consideren irreparables y que supongan un incumplimiento de las condiciones contractuales que conlleve la inmediata extinción del mismo.
7.- Puede llegar a afectar, en eso tendría que asesorarse convenientemente con el abogado que les esté llevando el proceso de la demanda de divorcio a efectos de dejar claro que no habrá luego reclamaciones sobre las rentas generadas por el inmueble propiedad de ambos y que todo se hace con un consentimiento de las partes por escrito, es preferible, aunque exista confianza, dejar las cosas bien cerradas porque nunca se sabe, mejor prevenir que curar y lamentar.
8.- Respecto a los arbitrajes, es una opción que a su arrendatario puede no interesar por cuanto sería como prescindir de derechos adquiridos conociendo el normal funcionamiento de la justicia en este país. En principio el arbitraje puede dictar sentencia pero esta puede ser recurrida a la justicia ordinaria por cualquiera de las partes si no están de acuerdo con el fallo arbitral. Respondiendo a su pregunta, si debieran de constar en el contrato los detalles relativos al procedimiento de arbitraje y el declararse ambos de acuerdo con estar sometidos a este régimen-. De todos modos, le indico que los procesos de desahucio no se someterán a arbitraje sino que estos deberán pasar por la justicia ordinaria porque sólo un juez puede ordenar un desahucio.
2. No tiene nada que hacer ni aún colocando cien mil clausulas en este sentido, de estar interesado el cliente en seguir en la vivienda aún vd., vendiéndola el comprador quedaría obligado a respetar ese contrato pre-existente.
3.- La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador puede repercutir en el arrendatario las cuotas satisfechas por cuenta del IBI. Aunque está sujeto a la negociación de las partes y se estará a lo dispuesto y acordado en el contrato.
4.- En este caso tendrías que leer mejor el párrafo, podrás deducirte esos porcentajes siempre y cuando el arrendatario (es decir, aquel que alquila) tiene entre 18 y 35 años, ya que sólo entre estas edades el podrá desgravarse las cantidades pagadas en concepto de alquiler. Dicho sea de paso, deberás de haber ingresado la fianza entregada en el Instituto de la Vivienda competente en la Comunidad ya que de lo contrario no habría lugar a tu deducción ni a la del arrendatario, cosa que podría llevarle a demandarte por incumplimiento contractual.
5.- El seguro de la vivienda en lo tocante al CONTINENTE es de responsabilidad global y absoluta del arrendador por cuanto el Arrendatario no tiene ninguna responsabilidad sobre las estructuras y/o instalaciones salvo desperfectos causados por su cuenta por vandalismo o mal uso (siempre que curse voluntariedad) cosa que respondería de ellos mediante la fianza o incluso mediante demanda si las averías causadas fueran graves. Respecto del CONTENIDO, es libre de renunciar al pago de las cuotas del seguro por cuanto podría establecer su propio seguro de vienes y contra este tipo de contingencias (desperfectos menores) se responde con la fianza, dicho sea de paso, la fianza (contrariamente a lo que se cree) no tiene como utilidad afianzar los posibles impagos sino los desperfectos en el inmueble, para el caso de los impagos existe la posibilidad de recurrir a la petición de avales bancarios por un periodo concreto.
6.- En principio las Palomas pueden causar problemas por sus excreciones, estas pueden llegar a dañar determinados lugares del inmueble donde tengan su estancia. Los vecinos pueden llegar a sentirse molestos pero más allá de eso nada más. Respecto a instalar clausulas, o prohíbe el tener animales o lo permite, no puede condicionar el alquiler al malestar o bienestar de los vecinos, salvo que se contravengan normas de higiene, de la comunidad o se produzcan daños que se consideren irreparables y que supongan un incumplimiento de las condiciones contractuales que conlleve la inmediata extinción del mismo.
7.- Puede llegar a afectar, en eso tendría que asesorarse convenientemente con el abogado que les esté llevando el proceso de la demanda de divorcio a efectos de dejar claro que no habrá luego reclamaciones sobre las rentas generadas por el inmueble propiedad de ambos y que todo se hace con un consentimiento de las partes por escrito, es preferible, aunque exista confianza, dejar las cosas bien cerradas porque nunca se sabe, mejor prevenir que curar y lamentar.
8.- Respecto a los arbitrajes, es una opción que a su arrendatario puede no interesar por cuanto sería como prescindir de derechos adquiridos conociendo el normal funcionamiento de la justicia en este país. En principio el arbitraje puede dictar sentencia pero esta puede ser recurrida a la justicia ordinaria por cualquiera de las partes si no están de acuerdo con el fallo arbitral. Respondiendo a su pregunta, si debieran de constar en el contrato los detalles relativos al procedimiento de arbitraje y el declararse ambos de acuerdo con estar sometidos a este régimen-. De todos modos, le indico que los procesos de desahucio no se someterán a arbitraje sino que estos deberán pasar por la justicia ordinaria porque sólo un juez puede ordenar un desahucio.
Respuesta de rentages
1
Son muchas preguntas, y no dispongo de tanto tiempo, pero intentaré contestarte a la mayoría:
1.- No tiene ninguna utilidad, porque el inquilino por Ley puede quedarse alquilado hasta los cinco años (alquiler de vivienda).
2.- Si es vivienda no puedes. Ver punto anterior.
3.- Lo que pactes en el contrato.
4.- Correcto: tributan sólo la mitad de los ingresos por alquileres.
5.- Lo que pactes en el contrato.
6.- No te recomiendo que lo pongas. No te des por enterado, por si hay problemas, y tienes que rescindir el contrato por uso indebido.
7.- Sí, y mucho. Lo importante es de quien es la casa, y como quedará la adjudicación definitiva tras el divorcio.
8.-Te recomiendo contratar un producto de arbitraje, que incluyen todos los gastos del arbitraje (más rápido que los juzgados en caso de problemas), y los gastos de abogado y procurador. Nosotros trabajamos con ARRENTA, porque es el más serio y el que nos da más garantías. Y dentro de unos meses, prueba a conectarte a nuestro portal RENTAGES.ES donde tendrás todo lo que necesites para gestionar tus alquileres.
1.- No tiene ninguna utilidad, porque el inquilino por Ley puede quedarse alquilado hasta los cinco años (alquiler de vivienda).
2.- Si es vivienda no puedes. Ver punto anterior.
3.- Lo que pactes en el contrato.
4.- Correcto: tributan sólo la mitad de los ingresos por alquileres.
5.- Lo que pactes en el contrato.
6.- No te recomiendo que lo pongas. No te des por enterado, por si hay problemas, y tienes que rescindir el contrato por uso indebido.
7.- Sí, y mucho. Lo importante es de quien es la casa, y como quedará la adjudicación definitiva tras el divorcio.
8.-Te recomiendo contratar un producto de arbitraje, que incluyen todos los gastos del arbitraje (más rápido que los juzgados en caso de problemas), y los gastos de abogado y procurador. Nosotros trabajamos con ARRENTA, porque es el más serio y el que nos da más garantías. Y dentro de unos meses, prueba a conectarte a nuestro portal RENTAGES.ES donde tendrás todo lo que necesites para gestionar tus alquileres.
Respuesta de Mónica Salas Temprana
-1
Son muchas preguntas que yo como simple persona normal no te se aclarar pero si te puedo aconsejar que acudas a consumidores y te den la ley de la propiedad horizontal, ahí te aclara todo, que y sepa el ibi ahora lo paga el inquilino, ahora hay unos alquileres que haciendo no se que papel, garantizan que si no paga el inquilino responde el estado, pero ahí o en el ministerio de la vivienda te dirán mejor todo porque ahora ponen muchas facilidades para alquilar.
Lo que no creo oportuno es vender solo en exclusividad con una inmobiliaria porque hay más opción a venta si lo tienes en muchas inmobiliarias, ya que imaginate que tienes con una inmobiliaria de las afueras de madrid y hay uno en el centro que le interesa, no se entera, o alguien que directamente te la quiere comprar a ti.
Lo que no creo oportuno es vender solo en exclusividad con una inmobiliaria porque hay más opción a venta si lo tienes en muchas inmobiliarias, ya que imaginate que tienes con una inmobiliaria de las afueras de madrid y hay uno en el centro que le interesa, no se entera, o alguien que directamente te la quiere comprar a ti.