¿Prescribe una ilegalidad cometida por unos inquilinos en un piso de alquiler

1) ¿Prescribe ese delito? ¿Hay un plazo para demandar, pasado el cual ya no hay nada que hacer? En caso afirmativo, ¿cuánto tiempo tenemos para demandar?

No es un delito; las obras inconsentidas pueden dar lugar a la resolución del contrato de alquiler y además puede pedir que se restituya el piso a su estado en que esta estaba el momento de su arrendamiento.

La jurisprudencia entiende como obras inconsentidas:

"basta que las obras modifiquen la forma o estructura de la casa arrendada, la distribución de sus distintas partes, el aspecto peculiar de la misma o en general, produzcan un cambio no meramente accidental y de detalle sino esencial y sensible en la misma" Sentencia de 11 de enero de 1.954

"Todo cambio en el dispositivo de los elementos que dan aspecto físico o presentación del local, constituye modificación de la figura". Sentencia de 14 de octubre de 1.964

"el arrendatario no se limita sustituir los elementos que se dice en mal estado por otros de igual clase y naturaleza en estado óptimo, techo de uralita y vigas de madera que lo sustentan, sino que cambia su composición, naturaleza y disposición, pasando como bien se muestra en las fotografías a ser una dependencia con tal techumbre y abierta, a realizarse un nuevo forjado de hormigón(elemento constructivo estructural) y pasa la dependencia a estar cerrada, pues la obra en parte interesada era "cerramiento de salita" por lo que es obvio que su estado anterior no podía ser cerrado.Por ende se ha modificado el recinto, se ha variado un elemento esencial como es el techo, afecta a la estructura y se cierra una habitación por lo que obviamente la forma del inmueble se muda de forma esencial y todo ello por lo expuesto "supra" sin comunicación y por ende sin autorización o consentimiento de la propiedad" Sentencia de 23 de junio de 2004

2) Tenemos entendido que si se considera que esas obras son de mejora, pueden dar la razón a los inquilinos, ¿es esto cierto?

Por lo general en los modelos de contrato de arrendamiento ya se dispone que las obras de mejora quedarán en beneficio de la propiedad sin que el arrendatario pueda reclamar al arrendador el importe de su realización.

A falta de ese pacto, la jurisprudencia dice:

Al resolver un supuesto similar, en la SAP de Toledo, de 24 de mayo de 2004, se indica que las mejoras realizadas a "iniciativa del arrendatario, con el consentimiento de la propiedad, y ordenadas a la operatividad del contrato, mediante la instalación de los elementos precisos para cumplir el fin o destino del arriendo pactado, se encuentran asistidas de la nota de utilidad y no tienen en principio el concepto de necesarias ni obligatorias, siéndoles aplicable el régimen del citado art. 1573, en relación con los arts. 487 y 488 del C.C., en virtud de los cuales, y en defecto de convenio entre las partes, no procede reconocer al arrendatario derecho a indemnización alguna, sin perjuicio de que pueda ejercitar la facultad de retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado (SSTS 13 diciembre 1993 y 14 noviembre 2000).

Y si se trata de obras de mejora, que son las llamadas impensas porque aumentan el valor de la cosa, aunque sirvan para adaptar el local a las necesidades del negocio, se requiere autorización judicial en defecto de la que pueda conceder el arrendatario. Tanto en el caso de las obras necesarias como en el caso de las de mejora la posibilidad de que el arrendatario sea reembolsado en su importe pasa por la necesidad de que se haya obtenido en un caso como en el otro la preceptiva autorización. Si no la ha obtenido lo único que podrá hacer será retirar las mejoras al término del arrendamiento siempre que ello sea posible sin menoscabo de la cosa arrendada. Sentencia 9 de diciembre de 2005.