Anónimo
Derramas
Se convoca Junta Extraordinaria: Cambio de puerta del portal. Se hace sólo con tres días de antelación y cuando recojo la carta certificada convocándome la reunión ya se había celebrado el día anterior. Las juntas ordinarias tienen que convocarse, al menos, con 6 días y en este caso y al no ser de carácter urgente el tema ¿se actuó correctamente o es ilícita la convocatoria?
En el acta remitida se aprueba una derrama por la cuantía de dos mensualidades. Pero no se presentan cuentas, ni el reparto por coeficientes de propiedad ¿es legal?
El bajo está exento de gastos de portal, escalera, etc pero la estructura de la puerta es tripartita: 3 hojas de cristal (una fija que pertenece al bajo y dos que dan acceso al portal) en un sólo vano común con dintel y jambas de mármol. Por lo tanto la sustitución debe de hacerse completa. ¿Puede negarse el bajo a contribuir en el gasto según su coeficiente de propiedad? ¿Puede negarse a permitir el cambio de su parte y por lo tanto alterar el aspecto de la fachada? ¿Es obligatorio que acepte el cambio de puerta y contribuya al coste de la misma según su coeficiente de participación en la propiedad?
En el acta remitida se aprueba una derrama por la cuantía de dos mensualidades. Pero no se presentan cuentas, ni el reparto por coeficientes de propiedad ¿es legal?
El bajo está exento de gastos de portal, escalera, etc pero la estructura de la puerta es tripartita: 3 hojas de cristal (una fija que pertenece al bajo y dos que dan acceso al portal) en un sólo vano común con dintel y jambas de mármol. Por lo tanto la sustitución debe de hacerse completa. ¿Puede negarse el bajo a contribuir en el gasto según su coeficiente de propiedad? ¿Puede negarse a permitir el cambio de su parte y por lo tanto alterar el aspecto de la fachada? ¿Es obligatorio que acepte el cambio de puerta y contribuya al coste de la misma según su coeficiente de participación en la propiedad?
1 Respuesta
Respuesta de cprop
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La convocatoria es lícita y esta correctamente realizada, para las Juntas Extraordinarias el plazo es de 3 días (los 7 días son exclusivamente para las Juntas Ordinarias)
Si se trata de una obra de necesidad está obligado a pagarlo en cualquier caso, si se trata de una obra de mejora al no superar las 3 mensualidades también está obligado a pagarlo. En cuanto al acta es conveniente detallar los presupuestos presentados y el elegido, pero con reflejar los acuerdos tomados y los hechos más relevantes comentados valdría.
El bajo pagaría puesto que no es un gasto de portal propiamente dicho, sino que le afecta estructuralmente a un elemento común, la fachada. Igual que pagaría si tuvieseis que reformar el tejado... etc. Con lo anterior quedaría también respondido lo de poder negarse al cambio, si está aprobado por mayoría está obligado igual que el resto a acatar el acuerdo.
El pago siempre va en función del coeficiente de participación, salvo que exista un acuerdo unánime para repartir de otra forma.
Si se trata de una obra de necesidad está obligado a pagarlo en cualquier caso, si se trata de una obra de mejora al no superar las 3 mensualidades también está obligado a pagarlo. En cuanto al acta es conveniente detallar los presupuestos presentados y el elegido, pero con reflejar los acuerdos tomados y los hechos más relevantes comentados valdría.
El bajo pagaría puesto que no es un gasto de portal propiamente dicho, sino que le afecta estructuralmente a un elemento común, la fachada. Igual que pagaría si tuvieseis que reformar el tejado... etc. Con lo anterior quedaría también respondido lo de poder negarse al cambio, si está aprobado por mayoría está obligado igual que el resto a acatar el acuerdo.
El pago siempre va en función del coeficiente de participación, salvo que exista un acuerdo unánime para repartir de otra forma.
1º- ¿Podría decirme en que artículo de la Ley se recogen los plazos de convocatorias extraordinarias?
2º- en el Acta de la Junta Extraordinaria dice aprobarse una derrama de dos mensualidades. La cuota mensual que paga el bajo es muy inferior a la del resto de los comuneros pero su coeficiente de propiedad es el doble de la de estos. Tal y como aparece redactado el Acta, sólo debería pagar a tenor de lo que corresponde a su cuota de 2 meses y no sobre su 0,16% de participación ( los otros coeficientes oscilan entre el 0,8 y el 0,9%). ¿Estoy equivocado? ¿Puede algún propietario solicitar que se aclare el asunto y que al tratarse de un cambio estructural de la fachada se obligue al bajo a contribuir según su coeficiente y no según su cuota mensual?
3º ¿O al estar ya el Acta aprobada por el 52% no puede introducirse nota aclaratoria alguna y por lo tanto es inamovible?.
Muchas gracias. Tantos días festivos justifican sobradamente el retraso de su respuesta
2º- en el Acta de la Junta Extraordinaria dice aprobarse una derrama de dos mensualidades. La cuota mensual que paga el bajo es muy inferior a la del resto de los comuneros pero su coeficiente de propiedad es el doble de la de estos. Tal y como aparece redactado el Acta, sólo debería pagar a tenor de lo que corresponde a su cuota de 2 meses y no sobre su 0,16% de participación ( los otros coeficientes oscilan entre el 0,8 y el 0,9%). ¿Estoy equivocado? ¿Puede algún propietario solicitar que se aclare el asunto y que al tratarse de un cambio estructural de la fachada se obligue al bajo a contribuir según su coeficiente y no según su cuota mensual?
3º ¿O al estar ya el Acta aprobada por el 52% no puede introducirse nota aclaratoria alguna y por lo tanto es inamovible?.
Muchas gracias. Tantos días festivos justifican sobradamente el retraso de su respuesta
1º - El art. 16.3. de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que las Juntas extraordinarias se harán con tiempo posible para que llegue a conocimiento de todos los propietarios, pero no exige un plazo determinado. Aunque si algún propietario ha facilitado una segunda dirección donde notificar la convocatoria, la Comunidad está obligada a remitir la convocatoria a este lugar, conforme el art. 9.1 h) de la Ley, que si establece el plazo de 3 días. Por eso, el caso que me expone entra dentro de la legalidad.
2º - Salvo acuerdo unánime (de los presentes o representados en la junta) tanto las cuotas ordinarias como las derramas se calculan en función al coeficiente de participación porque así lo estipula la ley. Entiendo por tanto que las cuotas sino son por coeficiente son fruto de un acuerdo unánime, ese acuerdo no es vincunlante de manera definitiva sino que en el momento que 1 solo vecino no este de acuerdo se aplica la ley. Lo mismo pasa con la derrama aprobada. TODO ESTO DURANTE LA VOTACIÓN DEL ACUERDO EN JUNTA, el que no asista posteriormente no tiene voto y debe acatar lo que se haya acordado. Asegúrese que todos los vecinos votaron de forma favorable, sino fue así puede solicitar la impugnación del acta.
3º - Un acta no puede modificarse sustancialmente (es decir, cambiar el importe de las derramas) salvo que esta sea impugnada, quedando entonces sin validez los acuerdos que en ella figuren. Siendo necesario otra Junta para decidir de nuevo. ¿Cómo impugnar? Primero debe enviar por escrito su negativa a los acuerdos que figuran en el acta dentro de un plazo de 30 días desde que recibió el acta (el plazo lo marca el art. 17 regla 1ª LPH). Y posteriormente se solcita la impugnación, cuya única vía es la judicial.
Le aconsejo que salvo que esté muy seguro de la existencia de irregularidades no proceda a impugnar el acta porque sería una pérdida de tiempo y dinero (es posible que les salga más "barato" pagar la derrama)
2º - Salvo acuerdo unánime (de los presentes o representados en la junta) tanto las cuotas ordinarias como las derramas se calculan en función al coeficiente de participación porque así lo estipula la ley. Entiendo por tanto que las cuotas sino son por coeficiente son fruto de un acuerdo unánime, ese acuerdo no es vincunlante de manera definitiva sino que en el momento que 1 solo vecino no este de acuerdo se aplica la ley. Lo mismo pasa con la derrama aprobada. TODO ESTO DURANTE LA VOTACIÓN DEL ACUERDO EN JUNTA, el que no asista posteriormente no tiene voto y debe acatar lo que se haya acordado. Asegúrese que todos los vecinos votaron de forma favorable, sino fue así puede solicitar la impugnación del acta.
3º - Un acta no puede modificarse sustancialmente (es decir, cambiar el importe de las derramas) salvo que esta sea impugnada, quedando entonces sin validez los acuerdos que en ella figuren. Siendo necesario otra Junta para decidir de nuevo. ¿Cómo impugnar? Primero debe enviar por escrito su negativa a los acuerdos que figuran en el acta dentro de un plazo de 30 días desde que recibió el acta (el plazo lo marca el art. 17 regla 1ª LPH). Y posteriormente se solcita la impugnación, cuya única vía es la judicial.
Le aconsejo que salvo que esté muy seguro de la existencia de irregularidades no proceda a impugnar el acta porque sería una pérdida de tiempo y dinero (es posible que les salga más "barato" pagar la derrama)
Perdóneme, quizás no me expliqué bien pero no me queda claro el 2º punto. Las cuotas son por coeficiente, pero el bajo a pesar de su alto coeficiente paga, al mes, mucho menos al estar exento de una serie de gastos. La derrama, según usted, debe aplicarse por coeficientes de propiedad PERO el Acta dice " se aprueba una derrama de dos cuotas extraordinarias equivalentes a las cuotas ordinarias a pagar en los meses de diciembre y enero."
¿La cuota mensual del bajo es de 18? ¿Y la de un piso de 55?, según el acta el bajo pagaría 36 y el piso 110 porque serian las dos cuotas extraordinarias exigidas (y las cuotas están establecidas por coeficientes)
¿PERO si la derrama de 2.500? Se estableciese según coeficientes, al bajo le corresponde una participación del 0,16% y al piso el 0,08%. El resultado cambia sustancialmente, el bajo pagaría el doble que el piso. De ahí la importancia de la redacción del Acta.
¿La cuota mensual del bajo es de 18? ¿Y la de un piso de 55?, según el acta el bajo pagaría 36 y el piso 110 porque serian las dos cuotas extraordinarias exigidas (y las cuotas están establecidas por coeficientes)
¿PERO si la derrama de 2.500? Se estableciese según coeficientes, al bajo le corresponde una participación del 0,16% y al piso el 0,08%. El resultado cambia sustancialmente, el bajo pagaría el doble que el piso. De ahí la importancia de la redacción del Acta.
Vale, entonces había entendido mal. A efectos de reformas estructurales el bajo debería pagar aplicando su coeficiente al importe que suponga la reforma por completo, eso es lo que marca la ley. Lo que intento explicarle es que si en el acta se recoge que el acuerdo tomado para pagar de forma diferente a lo marcado por la ley ha sido aprobado de forma unánime por los asistentes ES VÁLIDO Y LEGAL, y entonces pagará dos mensualidades como todos los demás. Si por el contrario alguno de los asistentes (siempre asistentes, los ausentes no pueden votar posteriormente) hubiera votado en contra la derrama debe ser como tú indicas por coeficientes, y por tanto el acta ES INCORRECTO y debe ser anulado.
Espero que ahora si haya aclarado su duda, sino no dude en volver a consultar.
Espero que ahora si haya aclarado su duda, sino no dude en volver a consultar.
Muchas gracias, ahora si me quedó claro pero tengo entendido que puede rescatarse el voto si no se asiste a la reunión y no estas de acuerdo ¿podrías explicarme el procedimiento?.
Un saludo
Un saludo
Tienes razón tengo que rectificar la respuesta, los ausentes tienen 30 días desde la comunicación del acta para presentar su voto en contra, por tanto si votas en contra rompes la unanimidad y habría que pagar por coeficientes.
Siento la confusión que haya podido generarte, estaba mezclando otro caso diferente en el que se trataba de mayorías simples.
Siento la confusión que haya podido generarte, estaba mezclando otro caso diferente en el que se trataba de mayorías simples.
Muy agradecido por sus respuestas que me confirman lo que a mi entender era más lógico. Ya sé el plazo del que disponemos, ahora sólo queda el procedimiento.