Anónimo
Cerramiento parcial en una terraza de uso exclusivo
Me gustaría que algún experto en la materia me contestara a las preguntas que haré al final de mi exposición.
Tengo una vivienda de planta baja con dos terrazas, una es de uso exclusivo y otra de uso y disfrute.
En la primera, la de uso exclusivo, que repito esta situada en una planta baja deseo hacer un cerramiento parcial, he pedido autorización a la comunidad de propietarios, y sin dejar casi exponer la cuestión una vez realizada se hizo una votación a mano alzada y entendió el administrador que quedaba denegada tal autorización.
En el acta de la junta dice que no se autorizo dicho cerramiento, sin más, es decir no dice si se voto por mayoría o por unanimidad, numero de votos a favor en contra, etc. Aunque esta claro que el administrador quiso que se hiciera por unanimidad pero no lo dice.
Si como esta comprobado el cerramiento no va en contra de los estatutos de la comunidad que lo único que hace es recoger la vigente ley de Propiedad Horizontal en cuanto a que un propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, y cuando digo comprobado es que desde el exterior no seria para nada visible y entiendo que no modifica la estructura ni ningún otro parámetro expuesto con anterioridad, ¿no seria necesaria una votación por mayoría y no por unanimidad?, puesto que esta solo es exigible por modificación del titulo de propiedad horizontal o estatutos.
En el recibo del IBI viene que la superficie de esta terraza tributa y forma parte de la casa como bien privativo y en la escritura habla, repito que esa terraza es de uso exclusivo
Preguntas:
¿La votación no debería haber sido por mayoría?
¿El administrador en todo caso no debería haber puesto que la votación fue por unanimidad pues entendía que alteraba los estatutos de la comunidad?
¿Qué puedo hacer para hacerle ver si esta confundido y con que razonamientos para que lo entienda?
Tengo una vivienda de planta baja con dos terrazas, una es de uso exclusivo y otra de uso y disfrute.
En la primera, la de uso exclusivo, que repito esta situada en una planta baja deseo hacer un cerramiento parcial, he pedido autorización a la comunidad de propietarios, y sin dejar casi exponer la cuestión una vez realizada se hizo una votación a mano alzada y entendió el administrador que quedaba denegada tal autorización.
En el acta de la junta dice que no se autorizo dicho cerramiento, sin más, es decir no dice si se voto por mayoría o por unanimidad, numero de votos a favor en contra, etc. Aunque esta claro que el administrador quiso que se hiciera por unanimidad pero no lo dice.
Si como esta comprobado el cerramiento no va en contra de los estatutos de la comunidad que lo único que hace es recoger la vigente ley de Propiedad Horizontal en cuanto a que un propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, y cuando digo comprobado es que desde el exterior no seria para nada visible y entiendo que no modifica la estructura ni ningún otro parámetro expuesto con anterioridad, ¿no seria necesaria una votación por mayoría y no por unanimidad?, puesto que esta solo es exigible por modificación del titulo de propiedad horizontal o estatutos.
En el recibo del IBI viene que la superficie de esta terraza tributa y forma parte de la casa como bien privativo y en la escritura habla, repito que esa terraza es de uso exclusivo
Preguntas:
¿La votación no debería haber sido por mayoría?
¿El administrador en todo caso no debería haber puesto que la votación fue por unanimidad pues entendía que alteraba los estatutos de la comunidad?
¿Qué puedo hacer para hacerle ver si esta confundido y con que razonamientos para que lo entienda?
Respuesta de manugba
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En primer lugar, para contestar adecuadamente a su pregunta, hay que saber exactamente la configuración legal de la terraza. En principio y por lo que cuenta la terraza no es un elemento privativo de su vivienda sino que es un elemento común cuyo uso y disfrute se le ha concedido al propietario que tiene acceso a la misma, pero esto no lo convierte en elemento privativo.
Esto es muy frecuente en las terrazas interiores: son elemento común pero con uso exclusivo de los pisos bajos.
Si esto es así, entonces uds. no puede realizar alteración alguna en la terraza porque el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice: "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Le insisto: las terrazas son elemento común por definición aunque se reconozca un uso exclusivo privativo. En este sentido tenga en cuenta que el artículo 396 del Código civil dice:
" Los elementos comunes del edificio [...] son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores ...".
Desde luego, para modificar un elemento común no basta ni siquiera la autorización de la mayoría de los propietarios siendo necesaria la unanimidad de todos los propietarios.
Sé que esta contestación no será de su agrado pero le aseguro que es una cuestión resuelta por la ley y que, además, se da de forma muy habitual. Otra cosa diferente es que en la realidad diaria sea muy frecuente, por ejemplo, cerrar las terrazas exteriores con mamparas y demás elementos. Esto se hace mucho pero, en teoría y con la ley en la mano, sería necesario que tales cambios fueran autorizados por todos los propietarios.
Si tiene dudas solicite cualquier aclaración.
Esto es muy frecuente en las terrazas interiores: son elemento común pero con uso exclusivo de los pisos bajos.
Si esto es así, entonces uds. no puede realizar alteración alguna en la terraza porque el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice: "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Le insisto: las terrazas son elemento común por definición aunque se reconozca un uso exclusivo privativo. En este sentido tenga en cuenta que el artículo 396 del Código civil dice:
" Los elementos comunes del edificio [...] son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores ...".
Desde luego, para modificar un elemento común no basta ni siquiera la autorización de la mayoría de los propietarios siendo necesaria la unanimidad de todos los propietarios.
Sé que esta contestación no será de su agrado pero le aseguro que es una cuestión resuelta por la ley y que, además, se da de forma muy habitual. Otra cosa diferente es que en la realidad diaria sea muy frecuente, por ejemplo, cerrar las terrazas exteriores con mamparas y demás elementos. Esto se hace mucho pero, en teoría y con la ley en la mano, sería necesario que tales cambios fueran autorizados por todos los propietarios.
Si tiene dudas solicite cualquier aclaración.
Muchas gracias por su contestación.
Entiendo perfectamente la misma, aunque como puede vd. decir no me agrade, pero ya que me pide saber exactamente la configuración legal de la terraza le pido que tenga en consideración lo que dice la escritura sobre esta terraza y en la parte de los linderos de la misma, "Linda: al frente, por donde tiene su entrada, portal y rellano de escalera y superficie descubierta de uso exclusivo de esta vivienda. ..."
Posteriormente y sobre otra terraza descubierta, dice:..."A esta vivienda le corresponde el uso y disfrute exclusivo de una superficie descubierta, elemento común del edificio de 98,04 a la que se accede desde la propia vivienda."
Bueno, quiero recordarle como hice anteriormente que las obras que se desean realizar es en la primera citada, particularmente entiendo diferencias entre uso exclusivo y uso y disfrute exclusivo, en el primer caso lo entiendo como elemento privativo y en el segundo caso como dice la escritura elemento común ¿Qué piensa al respecto? Y decirle si entiendo una aprobación por unanimidad en la segunda citada, pero repito no es el caso sobre esta.
Me gustaría una segunda opinión por su parte, agradeciéndole su colaboración desinteresada.
Un saludo
Entiendo perfectamente la misma, aunque como puede vd. decir no me agrade, pero ya que me pide saber exactamente la configuración legal de la terraza le pido que tenga en consideración lo que dice la escritura sobre esta terraza y en la parte de los linderos de la misma, "Linda: al frente, por donde tiene su entrada, portal y rellano de escalera y superficie descubierta de uso exclusivo de esta vivienda. ..."
Posteriormente y sobre otra terraza descubierta, dice:..."A esta vivienda le corresponde el uso y disfrute exclusivo de una superficie descubierta, elemento común del edificio de 98,04 a la que se accede desde la propia vivienda."
Bueno, quiero recordarle como hice anteriormente que las obras que se desean realizar es en la primera citada, particularmente entiendo diferencias entre uso exclusivo y uso y disfrute exclusivo, en el primer caso lo entiendo como elemento privativo y en el segundo caso como dice la escritura elemento común ¿Qué piensa al respecto? Y decirle si entiendo una aprobación por unanimidad en la segunda citada, pero repito no es el caso sobre esta.
Me gustaría una segunda opinión por su parte, agradeciéndole su colaboración desinteresada.
Un saludo
La redacción de la escritura puede llevarle a cierto equívoco ya que al describir la segunda terraza es más clara ("superficie descubierta, elemento común del edificio") que al referirse a la primera terraza que es donde ud. parce que quiere realizar las obras. En todo caso -y como ud. aventura sé que esta respuesta no es la que querría oír- creo que la cuestión es clara: en estas circunstancias, no veo jurídicamente diferencia entre decir "uso exclusivo" y "uso y disfrute exclusivo" y creo que ambas terrazas son elementos comunes del edifico. Podría ud. acudir a la descripción global del edificio (no a la de su vivienda) que se contiene en la declaración de obra nueva del mismo y en dónde, quizá, estén mejor descritas las terrazas. Esta descripción la puede ud. obtener solicitando una nota simple del conjunto del edificio al Registro de la Propiedad si no consta en su propia escritura de compraventa.
Entiendo perfectamente lo que me manifiesta, aunque decirle que tengo una certificación registral en el que constan las inscripciones de:
1ª Proyecto de Reparcelación.
2ª Obra Nueva.
3ª Const. de reg. Prop. Horizontal
Y en ninguna de ella viene otra descripción de esta y las demás terrazas iguales a la mía que pueda habar de las que figuran en la escritura de compraventa (cuando menos la mía.
Repito, entiendo perfectamente su posicionamiento pero ¿la omisión clara y no una afirmación rotunda igual que para la otra terraza, tiene que jurídicamente entenderse como elemento común también.
Esto es lo que me choca, de todas formas, muchísimas gracias por sus contestaciones.
Un saludo
1ª Proyecto de Reparcelación.
2ª Obra Nueva.
3ª Const. de reg. Prop. Horizontal
Y en ninguna de ella viene otra descripción de esta y las demás terrazas iguales a la mía que pueda habar de las que figuran en la escritura de compraventa (cuando menos la mía.
Repito, entiendo perfectamente su posicionamiento pero ¿la omisión clara y no una afirmación rotunda igual que para la otra terraza, tiene que jurídicamente entenderse como elemento común también.
Esto es lo que me choca, de todas formas, muchísimas gracias por sus contestaciones.
Un saludo
En materia de propiedad horizontal existen lo que la doctrina y autores jurídicos denominan elementos comunes por naturaleza y otros elementos comunes por voluntad de los propietarios. Los primeros son los que por su propia naturaleza siempre sirven al conjunto del edficio, por ejemplo los tejados, las fachadas, las ventanas o, también, las terrazas. A estos se refiere el artículo 396 del Código civil, y nada tiene que ver con que se acceda a ellos sólo a través de un elemento privativo (lo que es muy frecuente en terrazas y tejados). Desde mi punto de vista (le recuerdo que esto no es un dictamen legal sino una simple respuesta orientativa) el que en su caso concreto no se diga que la terraza es elemeno común no significa que deba tener ese carácter. En todo caso, lógicamente, puede ud. solicitar otra opinión más experta que la mía.
Le insisto que entiendo perfectamente que esta solución no le sea cómoda pero si, desde luego, alguien viniera a mi despacho profesional a planterme lo mismo que ud. mi respuesta (con los datos de los que dispongo) sería la misma.
En todo caso espero haberle podido ayuda.
Le insisto que entiendo perfectamente que esta solución no le sea cómoda pero si, desde luego, alguien viniera a mi despacho profesional a planterme lo mismo que ud. mi respuesta (con los datos de los que dispongo) sería la misma.
En todo caso espero haberle podido ayuda.
No se preocupe como respuesta orientativa me ha ayudado mucho a poder entender.
Aunque no me guste, claro.
Creo que posee unos grandes conocimientos sobre esta cuestión y le agradezco su colaboración desinteresada.
Un saludo
Aunque no me guste, claro.
Creo que posee unos grandes conocimientos sobre esta cuestión y le agradezco su colaboración desinteresada.
Un saludo
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