Salario de Administrador a partes iguales
Quería hacer una consulta referente a los presupuestos de una comunidad, el administrador que tenemos separa los gastos de comunidad en varios grupos, le paso a definir esos grupos:
Grupo 1. Imprevistos, gastos seguro finca y fondo reserva (Estos gastos los pone en el presupuesto que se pagan por coeficiente)
Grupo 2. Honorarios Administración, iva administración y comisiones bancarias. (Estos gastos los pone que hay que pagarlos todos los vecinos a partes iguales)
Grupo 3. Mant. Limpieza, gastos agua servicios generales, gastos luz finca y gastos luz riti. (Estos gastos los pone que los pagan solamente los dueños de viviendas sin contar los garajes y lo harán por coeficiente)
Grupo 4. Honorarios Administrador garaje, iva administrador garaje y comisiones bancarias garaje (Esto solo lo pagaran las personas que tengan plaza de garaje y lo harán a partes iguales)
Grupo 5. Mant. Puertas garage, mant. Contraincendios, gastos luz garage, gastos agua toma incendio, mant. Limpieza garage y tasa paso carruajes. (Estos gastos solo lo pagan los dueños de plazas de garage y lo haran por coeficiente)
Grupo 6. Mant. Ascensores y gastos telefono ascensores (Esto se paga por coeficiente tanto las viviendas como los garages).
Preguntas:
-El honorario del administrador se puede individualizar y pagarse a partes iguales o es un gasto común de la comunidad y debería de pagarse por coeficiente, según el administrador esto es un gasto individualizable y por eso lo pasa a partes iguales, si es así esta bien que se divida lo que es de las viviendas y lo que es de las plazas de garaje.
-Las comisiones bancarias también son individualizables por vecinos.
-Este presupuesto lo vamos a aprobar esta semana, es legal como lo ha echo el administrador, se necesita la mayoría y la unanimidad para aprobar estas cuotas que van a salir a pagar.
-En caso de que sea ilegal este presupuesto, quería comentarle que el año pasado en Febrero se aprobaron por unanimidad unos presupuestos en los que todos los gastos eran por coeficiente, como bastantes vecinos no pudieron asistir a la reunión propusieron volver a presentar dichos presupuestos separando los gastos de administración a partes iguales, esos presupuestos se presentaron el 5 de Abril y salio por mayoría aprobarlos con un voto en contra, el administrador convenció a los vecinos por que según el, el Colegio de Administradores de Fincas recomienda pasar sus honorarios a partes iguales, entendiendo que los administradores trabajan por igual para todos sus administrados. En caso de que sea ilegal presentar estos presupuestos así o que sea necesaria una unanimidad para poder aprobarlos quería saber si puedo recurrir este acta de Abril del año pasado y pedir que se me devuelva todo lo que he pagado de más, además de echar para atrás los presupuestos presentados para este año, y como lo puedo presentar en la reunión legalmente para no tener problemas.
-Por ultimo según la ley si no asisto a una reunión tengo 30 días naturales para presentar mis votos en todos los puntos, ¿estos 30 días empiezan a contar a partir de la fecha de la reunión o partir de que yo recibo la carta con el acta firmada?
Grupo 1. Imprevistos, gastos seguro finca y fondo reserva (Estos gastos los pone en el presupuesto que se pagan por coeficiente)
Grupo 2. Honorarios Administración, iva administración y comisiones bancarias. (Estos gastos los pone que hay que pagarlos todos los vecinos a partes iguales)
Grupo 3. Mant. Limpieza, gastos agua servicios generales, gastos luz finca y gastos luz riti. (Estos gastos los pone que los pagan solamente los dueños de viviendas sin contar los garajes y lo harán por coeficiente)
Grupo 4. Honorarios Administrador garaje, iva administrador garaje y comisiones bancarias garaje (Esto solo lo pagaran las personas que tengan plaza de garaje y lo harán a partes iguales)
Grupo 5. Mant. Puertas garage, mant. Contraincendios, gastos luz garage, gastos agua toma incendio, mant. Limpieza garage y tasa paso carruajes. (Estos gastos solo lo pagan los dueños de plazas de garage y lo haran por coeficiente)
Grupo 6. Mant. Ascensores y gastos telefono ascensores (Esto se paga por coeficiente tanto las viviendas como los garages).
Preguntas:
-El honorario del administrador se puede individualizar y pagarse a partes iguales o es un gasto común de la comunidad y debería de pagarse por coeficiente, según el administrador esto es un gasto individualizable y por eso lo pasa a partes iguales, si es así esta bien que se divida lo que es de las viviendas y lo que es de las plazas de garaje.
-Las comisiones bancarias también son individualizables por vecinos.
-Este presupuesto lo vamos a aprobar esta semana, es legal como lo ha echo el administrador, se necesita la mayoría y la unanimidad para aprobar estas cuotas que van a salir a pagar.
-En caso de que sea ilegal este presupuesto, quería comentarle que el año pasado en Febrero se aprobaron por unanimidad unos presupuestos en los que todos los gastos eran por coeficiente, como bastantes vecinos no pudieron asistir a la reunión propusieron volver a presentar dichos presupuestos separando los gastos de administración a partes iguales, esos presupuestos se presentaron el 5 de Abril y salio por mayoría aprobarlos con un voto en contra, el administrador convenció a los vecinos por que según el, el Colegio de Administradores de Fincas recomienda pasar sus honorarios a partes iguales, entendiendo que los administradores trabajan por igual para todos sus administrados. En caso de que sea ilegal presentar estos presupuestos así o que sea necesaria una unanimidad para poder aprobarlos quería saber si puedo recurrir este acta de Abril del año pasado y pedir que se me devuelva todo lo que he pagado de más, además de echar para atrás los presupuestos presentados para este año, y como lo puedo presentar en la reunión legalmente para no tener problemas.
-Por ultimo según la ley si no asisto a una reunión tengo 30 días naturales para presentar mis votos en todos los puntos, ¿estos 30 días empiezan a contar a partir de la fecha de la reunión o partir de que yo recibo la carta con el acta firmada?
3 Respuestas
Respuesta de ACF Asesoria y Gestion Admon Fincas.
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Paso a contestarte directamente las preguntas que planteas por el orden que las fórmulas:
1º.- Respecto a los honorarios del administrador. Los honorarios del administrador no tienen ningún tratamiento especial en la Ley de Propiedad Horizontal. Se deberían de liquidar por tanto como un gastos por coeficientes. No obstante lo anterior en la practica, -y esta muy difundido- se liquidan muy frecuentemente los honorarios en los grupos de partes iguales. (Todos los programas informáticos suelen tener esta opción) Me imagino que el motivo está en equiparar en este gasto a todos los vecinos.
2º.- Respecto a los gastos bancarios. Depende del tipo de comisión bancaria para que sea individualzable o no. Un comisión de mantenimiento o administración de la cuenta debería ser un gastos general para todos. Una comisión por gestión de recibos domiciliados para el cobro de las cuotas de comunidad, puede ser individualizable pero a menuda se trata como un gasto general pues son estos recibos los primeros que se ingresan en la cuenta y le dotan de liquidez a la comunidad. Una comisión por devolución de recibos domicilados es un gastos que debería ser siempre individualizable en el propietario que la causó.
3º.- Respecto al presupuesto o cuotas resultantes. Considero que el administrador no es más que un gestor de los asuntos de la Comunidad. El administrador no debe de decidir nunca sobre los sistemas de liquidación de una Comunidad. El administrador se debe de limitar a aplicar lo que mandan o esta establecido en los estatutos y en su defecto en la Ley de Propiedad Horizontal. Si considera que algo no esta claro lo debe de someter al parecer de la Junta de Propietarios y que esta decida. Para poder decir algo concreto con fundamento debería de disponer los estatutos de la Comunidad. Desde luego un administrador por si solo no puede ni debe cambiar una norma que ha estado en funcionamiento, aunque se pueda considerar contraria a los Estatutos, a menos que la comunidad decida sobre el asunto.
4º.- Respecto a la aprobación de los presupuestos de la Comunidad basta una simple mayoria. La normativa respecto a las cuentas anuales y presupuestos es bastante escueta en la Ley de propiedad Horizontal. Prácticamente se limita a los artículos 14, 16, 17 y 20 b. de la Ley de Propiedad Horizontal. Se limitan a indicar que se tratarn en Junta, se aprobaran por mayoría y que habrá un presupuesto de gastos e ingresos anuales finalmente que se dará información suficiente con antelación para poder adoptar decisiones.
5º.- Para los propietarios ausentes el plazo para poder impugnar los acuerdos es de tres meses de caducidad a contar desde que le son notificados según el procedimiento establecido en el articulo 9 la Ley de Propiedad Horizontal. ( El plazo de un mes que indica es para otra clase de acuerdos que por modificar al titulo constitutivo requieren la unanimidad)
Espero haber podido ayuadrle a aclarar sus dudas. No olvide liberar la respuesta para poder atender a otros usuarios.
1º.- Respecto a los honorarios del administrador. Los honorarios del administrador no tienen ningún tratamiento especial en la Ley de Propiedad Horizontal. Se deberían de liquidar por tanto como un gastos por coeficientes. No obstante lo anterior en la practica, -y esta muy difundido- se liquidan muy frecuentemente los honorarios en los grupos de partes iguales. (Todos los programas informáticos suelen tener esta opción) Me imagino que el motivo está en equiparar en este gasto a todos los vecinos.
2º.- Respecto a los gastos bancarios. Depende del tipo de comisión bancaria para que sea individualzable o no. Un comisión de mantenimiento o administración de la cuenta debería ser un gastos general para todos. Una comisión por gestión de recibos domiciliados para el cobro de las cuotas de comunidad, puede ser individualizable pero a menuda se trata como un gasto general pues son estos recibos los primeros que se ingresan en la cuenta y le dotan de liquidez a la comunidad. Una comisión por devolución de recibos domicilados es un gastos que debería ser siempre individualizable en el propietario que la causó.
3º.- Respecto al presupuesto o cuotas resultantes. Considero que el administrador no es más que un gestor de los asuntos de la Comunidad. El administrador no debe de decidir nunca sobre los sistemas de liquidación de una Comunidad. El administrador se debe de limitar a aplicar lo que mandan o esta establecido en los estatutos y en su defecto en la Ley de Propiedad Horizontal. Si considera que algo no esta claro lo debe de someter al parecer de la Junta de Propietarios y que esta decida. Para poder decir algo concreto con fundamento debería de disponer los estatutos de la Comunidad. Desde luego un administrador por si solo no puede ni debe cambiar una norma que ha estado en funcionamiento, aunque se pueda considerar contraria a los Estatutos, a menos que la comunidad decida sobre el asunto.
4º.- Respecto a la aprobación de los presupuestos de la Comunidad basta una simple mayoria. La normativa respecto a las cuentas anuales y presupuestos es bastante escueta en la Ley de propiedad Horizontal. Prácticamente se limita a los artículos 14, 16, 17 y 20 b. de la Ley de Propiedad Horizontal. Se limitan a indicar que se tratarn en Junta, se aprobaran por mayoría y que habrá un presupuesto de gastos e ingresos anuales finalmente que se dará información suficiente con antelación para poder adoptar decisiones.
5º.- Para los propietarios ausentes el plazo para poder impugnar los acuerdos es de tres meses de caducidad a contar desde que le son notificados según el procedimiento establecido en el articulo 9 la Ley de Propiedad Horizontal. ( El plazo de un mes que indica es para otra clase de acuerdos que por modificar al titulo constitutivo requieren la unanimidad)
Espero haber podido ayuadrle a aclarar sus dudas. No olvide liberar la respuesta para poder atender a otros usuarios.
Respuesta de Optimizo Administracion de fincas
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Ayer hablamos por teléfono todo esto, de todos los gastos que comentas solo veo individualizable las comisiones bancarias en el caso que haya gente que haga ingresos en ventanilla o traspasos dentro del mismo banco (no tengan comisión) y otros sí tengan comisión por ser entre diferentes bancos.
La LPH establece en su Art. 9.1 e) que es una obligación del comunero:
e) "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".
Es individualizable aquel gasto que pueda dividirse por generarse de forma diferente entre unos y otros no seria justo que pagasen unos vecinos lo mismo que otros cuando no hacen el mismo consumo por ejemplo el agua, la luz para eso están los contadores miden el consumo y cada uno paga lo suyo.
En cuanto a los 30 días para presentar el voto es para aquellos que requieran unanimidad o se regulen servicios de interés general en este caso el cambio debería ser por unanimidad pero por lo que hablamos ayer creo que el no lo va a aplicar así, se está cubriendo las espaldas por tu burofax.
Si no asistes a la junta los plazos cuentan desde la recepción del acta puesto que al no ir ignoras lo que ocurrió no puedes objetar.
Me temo que va a intentar hacerlo y vas a tener que impugnar, el problema es como redacte este nueva acta, lo bueno es que tienes la anterior y el burofax para demostrar la intencionalidad para beneficio de alguno.
Cuando tengas la nueva acta la mejor es acudir a un abogado con toda la documentación y analizar en base a la redacción de las mismas la posibilidad de impugnar o cualquier otra estrategia para que este señor cumpla la ley.
914254481/626764724
La LPH establece en su Art. 9.1 e) que es una obligación del comunero:
e) "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".
Es individualizable aquel gasto que pueda dividirse por generarse de forma diferente entre unos y otros no seria justo que pagasen unos vecinos lo mismo que otros cuando no hacen el mismo consumo por ejemplo el agua, la luz para eso están los contadores miden el consumo y cada uno paga lo suyo.
En cuanto a los 30 días para presentar el voto es para aquellos que requieran unanimidad o se regulen servicios de interés general en este caso el cambio debería ser por unanimidad pero por lo que hablamos ayer creo que el no lo va a aplicar así, se está cubriendo las espaldas por tu burofax.
Si no asistes a la junta los plazos cuentan desde la recepción del acta puesto que al no ir ignoras lo que ocurrió no puedes objetar.
Me temo que va a intentar hacerlo y vas a tener que impugnar, el problema es como redacte este nueva acta, lo bueno es que tienes la anterior y el burofax para demostrar la intencionalidad para beneficio de alguno.
Cuando tengas la nueva acta la mejor es acudir a un abogado con toda la documentación y analizar en base a la redacción de las mismas la posibilidad de impugnar o cualquier otra estrategia para que este señor cumpla la ley.
914254481/626764724
Respuesta de luis_autocad
Legalmente es a partes iguales, puesto que el administrador administra y por tanto le da igual multiplicar por 0.7 % que por 0.35 % el trabajo que le genera cada vivienda es el mismo, y por ese motivo es indeducible
ahora bien, si la comunidad decide que cada uno pague en función de su porcentaje, esos acuerdos de comunidad pueden decidir lo que ustedes quieran mientras que paguen el total de los honorarios .
Propongaselo a los vecinos y la decisión que tomen será la que apliquen.
No olvide puntuar
ahora bien, si la comunidad decide que cada uno pague en función de su porcentaje, esos acuerdos de comunidad pueden decidir lo que ustedes quieran mientras que paguen el total de los honorarios .
Propongaselo a los vecinos y la decisión que tomen será la que apliquen.
No olvide puntuar